金融政策对房地产市场消费能力的影响及提升策略

屠　娟（重庆房地产职业学院　重庆　400031）

金融政策对房地产市场消费能力的影响及提升策略

屠娟
（重庆房地产职业学院重庆400031）

作为资本密集型产业的房地产行业更易于受金融政策波动的影响，金融政策高敏感度使得开发商和运营商更为关注其对房地产市场消费能力的影响效果。本文阐述了金融政策影响房地产市场的要因及研究意义；从利率政策、首付比例政策及存款准备金率政策等若干重要金融政策方面研究金融政策对房地产市场消费能力的影响效果；最后提出相应的金融政策安排以提升房地产市场消费能力。

金融政策房地产市场消费能力

引言

目前房地产市场存在发育不健全、市场运作规则缺失、房地产交易秩序紊乱等问题，作为资本密集型产业的房地产行业更易于受金融政策波动的影响，过紧的金融政策不仅压缩房地产开发商的资金杠杆率，提升其融资成本，还大幅抬升房地产消费者的房贷成本，降低市场中的房地产购买力，影响房地产市场的可持续发展。为此，有必要从利率政策、首付比例政策及存款准备金率政策等若干方面来逐一厘清遏制房地产市场消费能力的金融政策，在此基础上优化金融政策，以提升金融政策对房地产市场消费能力的影响效果。

金融政策对房地产市场消费能力的影响

（一）利率政策的影响

其一，历史利率政策变动影响房地产市场消费能力的边际效应呈递减趋势。按照利率政策调整对房地产市场消费能力影响效应分类，我国房地产市场化进程可被分为三个阶段。第一阶段是1991-2002年，这一阶段是我国房地产业萌芽期阶段，房地产市场的消费者从开始观望到小步参与，再到狂热参与，最终掀起了房地产市场开发的第一次浪潮。1991-1993年，我国房地产市场步入开放小高潮，各地出现资金短缺、存量房大量积压等问题。导致这一问题的根源在于，相对于社会平均工资而言，房价与月平均工资的比值相对较高，使得普通的工薪阶层缺乏购买商品房的能力；当时我国的企事业单位仍然以公有制为主体，各企事业单位的分房制度仍然保留，由此压低了多数工薪阶层的自主购房意愿；为此，以1996年央行宣布下调利率为标志，宣告降息周期启幕。对央行的降息预期刺激了房地产消费者进入市场的欲望，由此掀起房地产消费市场价格上涨第一浪。第二阶段是从2002年至2008年北京奥运会期间，随着我国住房制度改革的深入，央行通过利率政策来大力扶持房地产市场，由此带动房地产市场的持续升温乃至过热。期间房地产领域开发投资规模年均增速29%至38%，全国商品房销售均价年增速4.8%。针对房地产市场过热问题，央行本着以“抑制过热投资、平抑房价”为核心的宏观调控政策来制定相应的利率上调政策，有效遏制了房地产的市场价格猛涨趋势。第三阶段从2008年至今央行实施稳健的货币政策，但房地产价格先扬后抑，二者之间的同步关系进一步弱化。导致这一问题的原因在于房地产购买者的动机发生变化，从之前的以自我消费为主转变为以投机为主的购买动机。

其二，通胀压力削弱利率政策影响力。由于次贷危机以来的资金流动性猛增，这向包括房地产市场在内的各领域投资者传递了通货膨胀预期。在严峻的通胀预期压力下，房地产消费者通过投资房地产的方式来规避远期的通胀压力及由此带来的存量资产损耗风险。虽然央行的利率调整政策抬高了房地产市场投机者的资金成本，但相比较通货膨胀所带来的存量资产的购买力损耗而言，低于通胀率的利率水平反而更有助于刺激房地产消费者购入房地产。这是由作为大宗商品而言的房地产具有更强的保值增值功能所决定的。当通货膨胀率高于金融机构信贷利率水平时，房地产购买者通过借贷金融资金来购入房地产的方式不仅可减少购房者的自有资金支付比率，且可让购房者获取通胀率与信贷利率之间的无风险套利机会。

（二）首付率政策的影响

其一，房地产贷款首付比例政策调整对房地产消费者行为的影响。房地产贷款首付比例政策是金融主管部门对房地产领域放贷政策的重要组成部分，它要求房地产消费者在获取金融机构发放的房贷款项前，首先支付一定比例的房价现款。通常而言，房贷首付比例设置水平受金融监管部门对金融机构的风险监管要求的影响，亦受金融机构风险内控机制的影响。由于房地产消费者的收入水平决定其能否支付相应比例的房贷首付款，故调整房贷首付比可以有效控制工薪阶层的购房欲望及其购房行为。房贷首付比政策的初始假设是房地产消费者会根据自我收入水平来决定其支付购房首付款的能力，从而实现金融政策对房地产市场供需关系的影响。在有充裕资金的情形下房地产消费者会选择现款支付房价的交易方式，但由于多数房地产消费者缺乏足够资金来支付全额房款，故金融机构可从中发现商机，为房地产消费者提供消费信贷服务。

其二，房地产贷款首付比政策有助于金融机构甄别不同风险水平的购房者。房地产市场中的部分消费者属于恐慌型消费者，此类消费者偏好于在缺乏足够的购房实力的情形下做出购房决策。导致其做出购房决策的主要因素并非其支付能力和意愿，而是对房地产市场远期价格上涨的忧虑。对金融机构而言，恐慌型购房者涌入房地产市场的行为将抬高房地产市场的风险水平，在房地产市场价格短期剧烈下跌的情形下将显著降低其房地产净值，其偿债能力不足风险将扩散到金融系统中，威胁金融系统的房贷资产安全。首付比政策的调整将有助于金融机构用较低成本来从众多的房贷申请者中排除恐慌型房地产消费者，金融机构可以据此来降低对此类房地产消费者的贷款额度，进而减少金融机构在房地产市场低迷时期的信贷风险敞口。

（三）存款准备金率的影响

其一，存款准备金政策影响房地产开发商决策。存款准备金是央行调整一般金融机构贷款规模的有效工具，存款准备金率提高可以帮助央行收缩银根，减少金融机构的放贷规模，减少市场资金流动性，提高包括房地产开发商在内的各类借贷主体的融资成本。美国次贷危机后各国政府普遍采取量化宽松政策，显著抬升了市场的通胀预期，这更加凸显了房地产的保值增值功能，部分房地产开发商通过惜售策略来减少房地产市场供给量，从而进一步推高房地产市场价格，由此造成了房地产市场泡沫经济在更广范围内蔓延的负面影响。从风险敞口管理角度分析，金融机构需因遏制房地产市场资产泡沫问题而提高存款准备金率，而存款准备金率的提高将增加前期的房地产市场资产泡沫破灭风险，金融机构需要在制定存款准备金率提高政策的同时，做好防治前期房地产资产泡沫过快增长所造成的资产价格反弹式下跌风险的准备。

其二，存款准备金抬高房地产市场刚性需求者借贷成本。融资成本提升并不会直接由房地产开发商来承担由此造成的房地产开发与运营成本升高风险，而是由开发商将该成本转移给房地产消费者，故此存款准备金率的调整直接作用于房地产消费者。存款准备金率的调高将增加购房者的借贷成本，使得部分投资型房地产消费者被剔除出市场，而消费型房地产购置者亦同步遭受损失。这是由于消费型房地产购置者属于刚性消费者，其对房地产的需求强度不易于受外部政策环境的影响，他们是金融机构存款准备金率提升所带来的借贷成本上升问题的主要承受者。

提升房地产市场消费能力的金融政策安排

（一）利率政策安排

以利率市场化提升房地产市场有效消费能力。当前的房地产市场价格与普通工薪阶层的收入比严重失衡问题是众多因素综合作用结果，央行的利率调整政策在其中仅具有有限作用。考虑到利率政策作用对象会对利率政策变动作出预期，并根据政策预期效果做提前部署，由此进一步降低利率政策的效用。为此，央行应当积极推动利率市场化进程，使得利率有效发挥其作为金融产品价格的应有作用，令有效的房地产企业投资可以获得与该项目盈利能力相匹配的恰当利率，令无效的房地产企业投资在市场充分竞争中自然淘汰。通过积极推进利率市场化进程，可理顺利率水平政策与房地产产业资本投资方向的关系，可令市场利率水平与房地产的投资成本、收益和风险相匹配，提升房地产市场资金运用效率，间接提升房地产市场消费能力。

（二）首付率政策安排

其一，提升房地产贷款首付比以遏制房地产购置者的投机型需求。根据土地管理相关法律规定，城市土地归属国家所有，地方政府可以通过调整土地供给水平的方式来调控房地产市场的供需关系。由于房地产市场需求结构的复杂性，单纯的土地供给水平调整虽然可以有效遏制房地产需求过旺，但亦会同步损害自住型房地产需求，进而威胁到社会的稳定。从我国房地产市场供需实际分析，金融管制下的房地产贷款首付比政策调整可直接影响房地产市场中的供需水平。部分投机型房地产购置者为扩大自有资金的盈利能力，习惯于利用外部融资方式来获取杠杆效应，进而增强其自有资金的利用效率。由于房地产投机者的资金杠杆率较高，金融监管机构落实提高房地产贷款首付比的政策可以在不显著增加自住型房地产消费者的融资负担的同时，显著增加房地产投机者的投机成本。

其二，提升房地产贷款首付比以优化自住型购房需求。在自住型购房者中包括部分恐慌型房地产消费者，为有效遏制此类不具有充裕经济实力的购房者的不切实际的房产需求，金融机构可以通过提高房贷首付比的政策来将恐慌型消费者排除在外。排斥恐慌型消费者的政策可以减少房地产市场需求压力，间接缓解房地产商供需矛盾，有效保障房地产市场的平稳有序发展和遏制房地产价格的过快上涨趋势，从而帮助房地产市场调控者同步实现遏制房地产投机动机和鼓励自主型房地产消费动机的双重政策目标。

（三）存款准备金政策安排

其一，根据房地产市场流动性水平调整存款准备金率。金融监管机构的存款准备金率调整不仅对房地产开发商的资金流产生显著影响，而且可以影响到购房者的流动性水平。但考虑到金融机构的房地产贷款业务主要是消费者群体中的中高收入人群，其历史还款信用较好。支撑中高收入人群从金融机构获得信贷的动机不在于其缺乏购房资金，而在于其现有资金出现的期限错配问题。当中高收入人群中的房地产消费者在确立购房需求后，金融监管机构的存款准备金调整会增加房地产消费者的信贷成本，而不会从根本上影响其通过贷款买房的意愿。为此，金融监管机构应当针对不同收入人群的特点来制定差异化的存款准备金政策，对于金融机构提供给面向低收入群体的信贷资金制定较低的存款准备金率，以有效降低这类人群的住房贷款成本，支持低收入人群的自住性质的购房需求；对于金融机构提供给较高收入人群的住房贷款项目，则提出较高的存款准备金率政策，以有效抬高较高收入人群的住房贷款成本，遏制较高收入人群的投资型和投机型购房需求。

其二，以存款准备金率调整来推动房地产市场供给侧改革。当前我国的房地产市场中的存量房比例较高，这不仅阻碍了房地产企业通过及时出售存量房地产的方式来回笼资金，且严重影响为房地产开发企业提供信贷资金支持的金融机构运营安全水平。为优化房地产市场的竞争环境，金融监管机构通过调高存款准备金率来收紧包括房地产领域信贷银根的方式来强化房地产开发商的生存压力，以此来推动部分房地产企业兼并重组。通过兼并重组，房地产企业的市场份额显著扩大，市场竞争能力显著增强，市场生存压力明显下降，房地产开发商可以将资源更多地用于提高房地产商品质量，开发诸如太阳能生态住宅、节能住宅等新概念房地产项目，优化房地产市场供给端质量和内涵，切实提高房地产消费者的消费体验水平。

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