灵峰度假区宅基地管理的三部曲

安吉灵峰旅游度假区　施　霞　王忠槐

灵峰度假区宅基地管理的三部曲

安吉灵峰旅游度假区施霞王忠槐

灵峰旅游度假区位于中国美丽乡村发源地和习近平总书记“两山”科学论断的发源地安吉县，为省级旅游度假区，今年正在申报创建国家级旅游度假区。近年来，该区通过建设“中国美丽乡村”样板区、培育“最具文化创意旅游乡村”等多项抓手，按照农村宅基地管理三部曲、三步走的方式，引导和规范农村村民住宅建设，取得了显著的成效。

一、结合“三改一拆”，完善方案，实现一户一宅

横山坞村鸟瞰图

一是规划先行。以村为单位，摸清辖区村庄及农户现有住宅用地情况，同时对农民建房五年内的用地需求进行预评估，在此基础上根据规划期内户均用地编制农民建房实施方案，划定保留村庄及新建村庄，并与土地利用总体规划相衔接，做到一次规划，分步实施，对规划拆除居民点的农户，按照一户一宅的要求，鼓励农户进入新建安置地或者保留村庄的空闲地建房，对拆除原有住宅进入新建安置区的农户，度假区将建新安置区的宅基地与农户原有宅基地置换，对符合建房条件的无房户进入新建安置区块建房的，度假区按成本收取7-15万元的基础设施配套费用。二是落实指标。结合农村土地综合整治，近年来，度假区将土地复垦所得的指标约500亩用于农民安置地建设，按照“一户一宅”的规定，保障了农户建房用地需求，目前已经完成了辖区灵峰、横山坞、剑山三个村的新建安置区建设，入驻农户约1200户。三是拆改利用。度假区2013年以来搬迁、拆除各类用地面积750亩，紧紧抓住“三改一拆”、城镇低效用地再开发政策，大力盘活各类村庄建设用地和低效用地，目前已引入美颂广场、美颂国学馆、金融中心、树兰医院、欧培莎城市家居广场、横山坞民宿、悠居谷、巅峰养心小镇八大项目，有效利用了拆后土地400余亩重新建设，缓解了用地指标难，同时也进一步提升了土地利用率。

二、借力美丽乡村，变堵为疏，完成旧村改造

由于灵峰度假区位于安吉县城西城郊结合部，其所在位置特性决定了有“三多”：一是加工作坊多，与农户住宅相连的白茶加工点多，发展个私经济的违章搭建多；二是出租房多，尤其是横山坞村，城南社区，毗邻工业园区，受利益驱使，村民在自己住宅旁边建房用于出租给企业员工以赚取收益；三是建新房不拆旧房的多，新房建成后剩余的附属用房用于出租或自办企业。以上现象，不仅增加了违法用地，影响村容村貌，同时也导致一定的安全隐患。

目莲坞村

为此，度假区以中国美丽乡村建设为切入点，加大了对保留村庄用地的分类处置力度。一是拆，按照“三改一拆”及村庄规划的标准与要求，对应拆的破旧房屋、钢棚、违章搭建标注上图后联合城管、国土、规划等部门力量，进行集中拆除。二是留，对于原有农户不超过标准用地的住宅，给予保留，同时邀请专业3D艺术画设计制作团队进驻村里，进行3D艺术画的创作，美化村容村貌。三是疏，各种加工点、出租房已经成为美丽乡村建设的顽疾，单靠强制拆除，管得了一时，管不了永久，采取疏导的办法实行“产居分离”和淘汰落后产能，对于各家各户的白茶加工点拆除后，由村出资统一建造白茶加工用房，出租给本村茶农用于茶叶加工，房屋产权归村集体所有，这样既避免了违法用地，又增加了集体资产，同时将拆后土地由村收回统一规划利用，对其他加工作坊，根据不同情况分类处理，确定属于落后产能的，给予一定的奖补政策鼓励淘汰，并拆除用房，对有一定规模的，引导进入园区。成功的案例为横山坞村，该村已经成为全国美丽乡村示范村，搬迁的村庄引入了民宿项目，保留的村庄成为美丽乡村精品示范，每天都要接待全国各地的参观考察团上百人次。

三、依托农房试点，提升品位，建设最美人居

安吉县作为全国美丽乡村建设的样板县，为全国的美丽乡村建设提供了执行标准，灵峰旅游度假区更是安吉县“中国美丽乡村”建设的先行区。今年在创建美丽乡村精品示范村基础上，进一步拓宽视野，开展了浙江省农房改造试点项目。

灵峰旅游度假区大竹园村、横山坞、剑山村是浙江省首批农房改造试点村，该项目为熊建平副省长亲自联系，今年熊省长已经三次到农房改造试点村现场指导工作。该项目充分结合各村自然资源和人文资源，以体现中国美丽乡村内在的自然诉求和人文关怀，在宅基地使用上改变了以往农民建房“排排坐”的做法，以建设房在林中，居在水边为主题的新格局，在用地方式上农房改造试点房屋呈点状分布，整个区块内道路相连，房屋周边分布绿化、水塘及耕地，拟将房屋基础及硬化部分办理农转用后分户供地，其余农用地保留原土地性质。试点项目土地的取得按照“一户一宅”的要求置换土地。该试点项目完成后，将为全省农村宅基地的管理使用提供宝贵经验。