楼市火爆凸显购房者资产保值焦虑

文/文志

楼市火爆凸显购房者资产保值焦虑

文/文志

9月19日，国家统计局发布了8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，与上月相比，价格上涨的城市有64个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为5.6%，最低为下降0.3%。与上年同月相比，价格下降的城市有6个，上涨的城市有62个，持平的城市有2个。8月份同比价格变动中，最高涨幅为44.3%，最低为下降3.8%。

“过热”形势令房市几近失控

近来房地产“过热”，持续多月量价攀高，市场几近失控。中国房价行情平台近日公布了8月份31个省会城市（含4个直辖市）的住宅房价排行情况，房价排名前十的为北京、上海、南京、广州、杭州、天津、福州、合肥、武汉、济南，11个省会城市住宅均价超过1万元，北京上海两地均价近5万，南京均价2万，成为最贵的二线省会城市。榜首北京的房价是榜尾银川房价的10倍。

区域房价差距大。广州房价赶不上北京、上海的一半，同为二线城市，南京均价是长春的3倍多。“帝都”北京拔得头筹，住宅每平方米均价高达48847元。“魔都”上海紧随其后，均价为44750元。南京作为二线城市“涨不停”的领军城市，目前每平方米价格高达22428元，房价以同比上涨28.95%的大幅比例，领先广州成为全国房价金字塔的季军。济南房价连涨13个月，新建商品住宅环比上涨3.2%，涨幅居全国第12位。面对疯狂的楼市，有关部门近期将召开房地产业调控会，给过热的市场降温。

中原地产研究中心数据显示，在刚过去的中秋小长假，北京新建住宅签约422套，二手房住宅签约280套，整体来看，成交量是最近几年小长假的最高点。今年端午小长假期间，北京新建住宅成交213套，二手住宅成交仅70套。虽然因为假期签约的特殊性，整体签约并不完全真实反映市场情况，但从单纯都是假期因素来看，成交量翻了几番。在货币过多供应的影响下，投资需求被无限大地释放在房地产市场。有专家认为，现阶段房价爆发的原因，是资金潮下的资产荒导致购房者出现了恐慌。

央行日前发布的数据显示，在8月新增贷款9487亿元中，住户贷款新增额度高达6755亿元，较7月的4575亿元，环比增加47.65%。信贷的强劲支持，加之去库存政策的大力刺激，引发了今年房地产销售市场的火爆行情。而过度的加杠杆事实上带来了越来越大的房地产市场风险。的确，在高成交的带动下，重点城市库存均快速去化，多个城市或将“无房可卖”。上海易居房地产研究院数据显示，截至2016年8月底，其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米，环比减少0.9%，同比减少5.7%，库存已连续13个月同比下跌，回到了5年前的水平。

“跑步选房”还需量力而行

日前，在山东济南市唐冶片区，某楼盘首期推出一千两百多套房源，开盘仅仅两个半小时，便被凌晨就赶来排队的购房者抢购一空。为确保能抢到房源，许多人跑步选房，选定一套房子只用几秒钟，连见多识广的售楼人员都惊呼“疯狂”。在这种“疯狂”的背后，有购房者对住房的刚需，也有对资产保值及资产获益的考量；有对楼盘及其所在区域的信心，也有对楼市行情的看涨预期，有来自房贷政策方面的支持与鼓励，也有社会心理上“羊群效应”的刺激与裹挟，如此等等。因此，简单地将这种“疯狂”定义为消费或投资上的非理性，似乎不免武断与草率。

以几秒选一套房的节奏疯抢房源，毫无疑问是基于对房价上涨的坚定预期，但现实早已不止一次地告诉我们，任何一个地方的房价都不会“一路向上”，没有波动。远一点的日本、中国香港地区的楼市崩盘，近一些的温州房价“腰斩”，都足够引以为戒。最近这两年，在经济下行压力加大的背景之下，房地产热回流趋势明显。除了不断增长的住宅刚需之外，信贷政策上的松动是一个重要原因。一方面，急于对冲通胀和获得资产性收益的人们，可以通过按揭贷款以加杠杆或非法加杠杆的方式融到购房资金，择机购买早已颇具金融产品属性的房产，从而不断制造出某些虚假的市场需求；另一方面，开发商也以更低成本从金融机构融到足够资金，用以圈地。两者合力，再加上花样百出的营销手段，推动了短期内的楼市火爆。

针对上述情况，国家新一轮的政策调整已在酝酿之中。据悉，基于系统性金融风险的考虑，房地产业已成为国家控制杠杆率的重点领域。一旦政策有变，贷款购房者的月供、开发商的融资成本乃至整个资金链，都可能要承受巨大的压力。与此同时，中国社科院最新发布的《中国住房2016中期报告》预测，从2016年下半年至2017年第二季度，房地产市场很可能要明显降温。短期内的房价飙升，认购现场的人头攒动，转手就能拿到几万元的获利……一个个鲜活的场景无不鼓动着人们涌入房地产市场，急切的购房者们此时或许最该冷静地考虑一下，自己究竟有怎样的购房能力，当风险变为现实之时，当现实与最初的预想发生偏离之时，自己又拥有多少抵御风险的能力。

“只涨不跌”加深房产保值增值印象

某个楼盘几个月内价格翻番，某小区卖房人开始坐地起价，某某买了没几天的房子涨了几万元，某某晚买了几天悔青了肠子……说来说去，核心就一句话：买房是资产保值的不二法门。而且越是这么想，楼市就越火热，甚至在很多人眼里，房子的投资功能已然超越了居住功能。

也不怪人们这么想，回顾房地产市场化以来的这些年，笃信“房价只涨不跌”的人是很有底气的。众所周知，房价构成的核心，不是建筑成本而是地价。在过去的一段时间里，各地“地王”频现，每每拉高周边房价。而按照现行的土地制度，地方政府的态度一定程度上决定了楼市的走向，普通群众看待楼市的心理自然也会与之保持一致。

与土地财政相配套的就是信贷政策，绝大多数城市调整楼市的限购手段，通常就是指信贷政策的放松或收紧。从最近几年的情况来看，一座城市的大体规律就是这样：房价猛涨引发限购，长时间有价无市或价格开始波动，限购就逐步取消，限购取消之时，大量信贷资金涌入楼市，即便限购随之恢复，放出的房贷也已经“覆水难收”。除了“间歇式放水”之外，政府对限购政策一紧一松的调整，至少会给人一种印象：限购是暂时的，总有放开的一天。这同样在传导房价“只涨不跌”的信号。

事实上，各地推行限购的主要目的，就是通过收紧信贷抑制投资需求，信贷“放水”就等于鼓励投资者把楼市当作投资工具。在上海，需要离婚抢房的人都有房子，抢房的目的就是为了投资，离婚则是为了搭上信贷优惠的末班车；无锡楼市之所以异军突起涨幅全国第一，直接原因就是相邻的苏州恢复限购，导致大量“走投无路”的民间资金涌入无锡。与此相对应的是银行信贷情况，据A股16家上市银行公布的2016年上半年业绩报告，各银行房贷投放力度普遍加大，其中3家的新增贷款一半以上都是房贷。通俗一点说，眼下火爆得有些异常的楼市，充满了信贷的能量。

这里面就存在某种恶性循环的可能，信贷越是愿意向楼市注入，投资需求的旺盛就越容易推高房价，房价“只涨不跌”的表象又会加深人们对房产保值增值的笃信。如果出于资产保值增值的需要，大量的资金涌入楼市，又有多少能够留给消费呢？消费不振，对应的是相关的产业不振，不振的产业自然无法给投资带来稳定的回报，由此引发了更严重的后果——如果不投资楼市，居民手中的资金很难找到保值增值的途径。

针对中国的房地产市场说法很多，有主张“永远只涨不跌”的，也有坚信“泡沫即将破裂”的，双方唇枪舌剑，听起来都很有道理。普通的老百姓同时也是伺机而动的投资者，他们往往更愿意相信经验，相信眼睛看到的一切，同时，害怕辛苦赚来的钱“缩水”，也生怕没踩准点被别人远远甩在后面。不排除“高手在民间”，但绝大多数普通老百姓的一举一动，是跟着政府走的。因此，政府在做决策释放信号时， 要以民生视角判断当地楼市是否健康。