基于AHP的价值工程理论在成本优化中的应用

唐卓

基于AHP的价值工程理论在成本优化中的应用

唐卓

目标成本的设置和优化在地产建设工程中的重要性不言而喻，建筑和安装工程费用在目标成本费用中占有相当的比重。在施工图设计完成后，很多地产企业往往通过一定的参考指标和过往经验对目标建安成本进行优化。而每个项目都有其自身的独特性，项目面对的消费者的焦点也不尽相同，这样的优化方法可能带有一定的盲目性。文章把基于AHP的价值工程的原理应用到地产工程目标建安成本优化当中，为优化建筑产品“价值”提供思路。

目标成本；建安成本；价值工程；层次分析法

一、前言

在当下激烈的市场竞争中，特别是目前房地产行业发展表现乏力的市场情况下，地产企业在考虑产品个性化的同时，更加关注成本控制。“目标成本”这一概念已被大多数企业所接受，决策者都将目标成本作为项目造价控制的红线。因此，如何更好地进行成本优化，如何科学地降低费用支出，如何为企业争取更多的利润空间成为企业进一步关注的问题。

对于目标成本的研究，学者们多从必要性、设置方法、调控等方面进行论述。特别是建安成本在目标成本中所占比重也得到了学者的关注，这说明对于建安成本的优化可能为目标成本带来良好的优化效果。价值工程理论经过大约70年的发展，理论基础已经比较完善，将价值工程理论应用于建设工程领域也比较普遍。

如何运用价值工程等理论工具对建安成本进行优化，从而达到科学降低目标成本、有效控制投资是我们应当关注的重点。

二、基于AHP的价值工程理论

价值工程理论实际应用过程中，如何科学地确定功能系数是关系到评价对象价值系数的重要一环。在传统的确定功能系数方法中，不论强制评分法还是环比评分法都有一定的局限性，例如，强制评分法受打分者主观影响较大，评价对象的功能常常按决策者的偏好被放大或者缩小；环比评分法则要求评价对象之间具有明显的可比性，但在实际运用中很难完全满足。此外，两者的打分结果的科学性，特别是逻辑上的合理性均缺乏科学的理论依据。

我们采用层次分析法（AHP）通过构建评价对象指标体系、构造判断矩阵并打分等工作确定功能权重，将功能权重系数替代传统打分得出的功能系数。通过检验一致性等工作，能够验证打分结果在逻辑上的合理性。因此，引入层次分析法，在一定程度上能够克服上述传统价值工程理论运用中存在的问题。

（一）建立评价对象体系

1.构建原则

（1）合理识别建筑功能

价值工程理论中对评价对象进行功能评价，从而确定对象功能系数是我们关注的焦点之一。因此，评价对象体系的建立必须要以能清晰、明确地甄别对象功能为基本准则。

（2）科学计算成本费用

评价对象成本系数的确定依赖各对象成本的确定。在划分评价对象体系时，必须考虑到各对象成本费用核算的科学性和便捷度。

（3）系统整体划分

建筑产品功能的实现基于各分部分项工程的整体配合，评价对象体系的构建要以系统为单位，完整地体现功能和费用。此外，评价对象的建立必须有助于决策者快速作出判断，提高目标成本的优化效率。

2.构建评价对象体系

我们决定把拟建工程的各项单位工程选取为评价对象，即将他们作为层次分析法的功能层，再在各功能下建立指标层，最终形成图1所示评价对象体系。

图1　AHP法构造评价对象体系

（二）构造判断矩阵

企业决策者按照比例标度对评价对象两两进行比较，根据项目特点和决策者偏好等因素进行打分，得出判断矩阵。在层次分析法中，比例标度通常采用1～9的整数及其倒数。标度的含义如表1。

表1　1～9标度的含义

（三）确定评价对象权重

根据判断矩阵，可用特征根法求解各评价对象权重以及最大特征值λmax。

设ω=（ω1…ωn）T是由判断矩阵得到的权重向量。

当判断矩阵是一致性矩阵时，满足Aω=nω。这里，n是判断矩阵A的最大特征值，ω是属于特征值n的特征向量。

对于判断矩阵A一般是不一致的，但它是正矩阵，A的最大特征值λmax对应的特征向量满足Aω=λmaxω。

（四）检验结果一致性

检验矩阵的一致性，即对矩阵的质量进行检验。当一致性比例C.R＜0.1时，我们则认为判断矩阵的一致性在可接受的范围内，否则应当对判断矩阵予以适当修正调整。

其中，C.I.为一致性指标，R.I.为平均一致性指标，

其值如表2。

表2　R.I.数值

（五）确定各评价对象成本系数、计算价值系数

评价对象成本系数为该对象目标成本占目标建安成本的比重，以Ci表示。通过一致性检验的功能系数作为各评价对象的功能系数，以Fi表示。根据公式Vi=Fi/Ci计算各评价对象功能系数。

（六）确定优化对象

根据计算结果，当Vi＜1时，评价对象的功能比重小于其成本比重。这说明与决策者所期望具有的功能或者项目应具有的特质相比，评价对象为实现其功能的成本偏高，这一类对象是我们进行关注和优化的重点；V=1时，功能所占的比重与成本所占的比重基本匹配；当V＞1时，该类对象成本所占的比重要小于其功能所占的比重，即实现了我们所说的“物美价廉”。从理论上来说，这是我们追求的目标，但同时我们应该注意这一类对象可能隐藏的局限性，比如由于投入过低，评价对象功能没有满足用户需求或者可能存在功能过剩继而应该削减其投入等问题。

决策者在选择进行优化的重点对象时，着重关注上述结果外，还可以结合项目自身特点进行综合考虑，最终选择优化对象和优化成本幅度。

四、基于AHP的价值工程在实际工程中的应用

M项目位于某地区未来的行政、商业、教育、体育、医疗、居住、休闲中心，紧邻公园、体育馆、高铁站、三甲医院、中学、实验小学等，生态环境宜人，教育资源丰富，区域优势明显。项目占地面积93866平米，建筑面积28万方，项目由10栋高层、11栋洋房以及一栋两层楼的商业构成。

本文将以高层为例，用基于AHP的价值工程理论进行目标建安成本优化。

（一）构造判断矩阵

对评价对象的重要性进行两两比较，我们请相关人员按照1～9标度进行打分，构造如表3判断矩阵：

表3　评价对象判断矩阵

（二）确定功能权重

经过计算，各指标功能权重及最大特征向量计算结果如表4：

表4　评价对象功能权重及最大特征向量

（三）检验判断矩阵一致性

因此，判断矩阵的一致性是可以接受的。

（四）成本系数

M盘高层项目建安工程目标成本如表5：各评价功能对象成本及成本系数见表6：

表5　高层项目建安工程目标成本

表6　评价对象成本及成本系数

（五）价值系数

根据公式“V=F/C”，各评价对象价值系数计算如表7：

表7　评价对象价值系数

（六）结果分析

1.内部装饰工程价值系数趋近于1，说明与之实现的功能相比，成本投入大致相当，它不是决策者进行项目优化改进的重点对象。

2.地下工程和弱电工程“价值系数”远远大于1，说明与其实现的功能相比，所花费的成本很低。但是我们应当注意两方面的问题，一是是否存在功能过剩的问题；二是是否存在目标成本预算偏低的可能性，特别是建设工程项目中，不可预见性很大，应当在各项工作中适当地考虑预备费用。

3.与其他评价对象相比，地上工程和外部装饰工程的“价值系数”小于1，这两项是我们重点考虑进行建安成本优化的对象。

五、总结

将价值工程理论引入建安目标成本优化，避免了企业决策者盲目按照主观意愿进行简单决策。它能够迅速科学地找到目标成本不合理的对象，在充分考虑项目差异性的基础上，为进一步制定造价控制方案提供有力依据。

利用层次分析法建立的评价对象体系，将复杂的建筑产品功能表示为有序的逻辑结构，决策者能够清晰地按照项目定位和一定程度上的个人偏好进行功能比较。一致性检验过程削弱了打分结果的主观影响，验证了结果在逻辑上的合理性，功能评分结果更加科学。层次分析法优化了价值工程确定功能系数的方法，使价值工程的运用更加科学合理。

需要说明的是，目标成本的构成有很多要素，在众多要素中，土地成本费用和建安费用占绝大部分比例（土地费用能占到目标成本的30%左右，建安费用占45%～55%），我们仅在此考虑目标建安成本优化，是因为土地费用往往是一项很难削减的开支。在市场瞬息万变的今天，找到一个快速、科学、合理的优化目标成本的方法显得非常重要，基于AHP的价值工程理论，优化建安成本是一条可以借鉴和参考的途径。

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唐卓，男，四川宜宾人，西华大学建设与管理工程学院研究生，研究方向：技术经济及管理。

F403

A

1008-4428（2016）03-14-03

本课题由西华大学研究生创新基金资助（Supported be The Innovation Fund Of Postgraduate，Xihua University），项目编号：ycjj2015185。