房地产估价的过程分析法

文/周晓平　江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司　江苏盐城　215031

房地产估价的过程分析法

文/周晓平江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司江苏盐城215031

我国房地产业是一个资金要求巨大，政策性强，投资周期长，又与民生关系密切的行业。房地产行业以及金融业等相关行业的繁荣推动了房地产估价行业的崛起与发展，房地产估价的方法也越来越重要。目前，在我国房地产估价中有假设开发法、成本法以及收益还原法等三种常见的估价方法。基于此，文章就房地产估价的分析方法进行简要的阐述，以期能够提供一个有效的借鉴，从而更好的促进房地产行业的发展。

房地产估价；收益还原法；假设开发法

1、房地产估价

以估价需求（估价目的）为核心，解析估价需求（估价目的）实现过程中的房地产状况及其变化过程，以交易、处分、状态变化等动态过程为基础形成互相独立、互相联系的价格影响因素系统，按照适当的方法

测算各因素在价值、收益和费用等方面的影响量，以此确定估价对象价值。

2、房地产估价方法应用分析

2.1收益还原法

2.1.1收益还原法的概念

在房地产估价中，收益还原法是最重要的估价方法之一，由于充分的理论依据，使其在国内外都受到了广泛的使用，而且有许多国内外房地产估价专家将其视为估价方法中的“王后”。通常情况下，收益还原法更多的适用于一些具有收益性的房地产中估价中。在实际估价过程中，大多数估价人员认为有收益性的房地产是指在目前存在有收益情况的房地产，只有符合这点才能够使用收益还原法进行房地产的估价，反之如果没有存在现实收益的房地产不能采用收益还原法进行估价。一些房地产估价专家认为，具有收益性的房地产主要体现在：一、现实存在的有收益性房地产，比如正在营业的超市和宾馆等；二、具有潜在收益的房地产，比如新建的还没有出租出去的房屋等，尽管其没有现实收益，但是它具有潜在性收益。

收益还原法的计算公式为：

公式中：a代表房地产纯收益，r代表还原利率，n代表房地产的使用年

2.1.2运用收益还原法的实例分析

某个宾馆需要对其进行估价，根据实际调查，我们了解到在宾馆中共有300张床位，每张床位的价格为50元/天，该宾馆的年平均空房率约为30%，每月平均花费约为14万元。在当地与该宾馆相同档次的宾馆床位价格在45元/天左右，并且年平均空房率在20%左右，每月的花费大概是月收入的30%。该类房地产资本化率为10%，通过所给的数据测算出宾馆的价值。

在案例中我们首先需要注意的是区分宾馆的实际收益、客观收益和在什么情况下采用的什么收益方式，在对其进行估价过程中，除了宾馆的租约限制之外，都是采用的客观收益。通过对该案例进行分析，弄清问题之后，我们对宾馆价值的测算为：

该宾馆的年有效毛收入是：300x45x365x （1-20%）=394.20（万元）

该宾馆的年运营费用是：394.2x30%=118.26（万元）

该宾馆的年净收益是：394.2-118.26=275.94（万元）

改宾馆的价值为：275.91÷10%=2759.1（万元）

2.2假设开发法

2.2.1假设开发法的理论依据

假设开发法是指在评估某个项目时要提前预测出这个项目开发完工后的价值，然后减掉预测评估过程中可能发生的开发成本、各项税费和利润等各种参数，这样最后计算出来的价值的方法。假设开发法适用的范畴是投资房地产、在建工程和待开发的土地等，都可以用这个方法进行准确的评估。有效的评估都要建立在下面三种良好的理论基础上：预计未来时点原理；土地资本化原理；比较对比原理。假设开发法在评估在建工程时要以建造完成的类似的房地产类型为依据判断测算在建工程开发建成后的价值以及在建造过程中产生的开发成本和相关费用，同时关注发生费用将来的变动趋势，利用比较对比原理就是以接近的房地产测算出所要评估的在建工程，在一定程度上能客观准确的反应评估结果，不至于片面和主观化，所以比较对比原理渗透在假设开发法评估中的各个方面。

2.2.2假设开发法的应用条件

（1）待评估房地产项目应具有规划条件在当今经济繁荣的社会，每个城市对房地产住房都有严格的规划要求，例如规划要求的用途、地块选择、建筑高度、建筑样式和容积率等，相关人员必须能准确判断该待开发房地产项目的最高最佳使用情况等作为评估的前提依据。

（2）待评估房地产未来的价格可以预测待评估房地产的前提条件是在市场上可以出售或经营，满足这两个重要的前提条件就需要评估师运用超过两个以上的评估方法，以同期当地房地产供求状况、市场行情、以及未来变动趋势为基础，准确无误地计算出未来开发完成后有关房地产的租售价格。

（3）假设开发法估价效果还依赖于良好的外部环境环境是影响评估重要的因素，有差异的环境就会导致有差异的评估结果，对房地产抵押评估的最终目标是误差极小，环境支持评估才能让评估结果透明化、精确化。作为政府及立法部门要采取积极地支持引导鼓励政策，这样才能提高假设开发法的估价效果。

2.2.3对策及建议

假设开发法对房地产进行估价时，主要未考虑不确定性带来的价值，将实物期权定价方法引入假设开发法中就有了一定的必要性。引入实物期权定价方法主要具有三个方面的优势：

第一，能够对不确定性带来的价值加以衡量。在房地产开发建设的过程中，会面临外在和内生的不确定性。不确定性是实物期权价值存在的重要来源，正因为房地产在开发过程中存在不确定性，所以引入实物期权定价方法能够对不确定性的价值加以衡量。不过需要特别注意的是，并不是所有房地产估价对象都存在实物期权价值，我们在运用实物期权定价方法时必须对估价对象加以严格的筛选。

第二，在估价中体现管理柔性的价值。现行的假设开发法都假设房屋能够在固定的时间内全部销售完成，而开发者在现实中有时会采用多次开发，分期销售的策略来对一块土地进行开发。开发者可根据当前房屋的销售情况及市场价格来对下一次土地的开发策略进行一个及时调整，也可选择延迟土地的开发以期待一个更好的市场环境时再动工，这些可看作管理柔性。我们在引入实物期权定价方法后，可以把房地产看作是一个看涨期权，标的资产为预期开发完成后的价值，执行价格是开发成本，这将对决策者的管理柔性所带来的价值加以体现。

第三，对方法进行创新，全面认识房地产的价值。假设开发法的两种操作方法传统计息法和现金流量折现法都是在确定性环境下对房屋价值进行评估，其价值是不完整的。房地产从开发建设到销售完成都存在于不确定性的环境，所以房地产的价值应该包含不确定性的价值才能够更加完整。同时引入实物期权定价方法也是在对假设开发法进行一种创新，使其适用范围更加广泛，能够更好的为市场服务。

综上，当前的房地产开发项目中，加强对房地产估价具有非常重要的意义。因此，需要落实房地产的估价，从而保证房地产项目的经济效益。

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［3］杨盈盈.房地产估价的相关理论及应用研究——评《房地产估价》［J］.当代教育科学，2015，24：72.

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