房地产开发投资对经济增长的影响——基于河南省数据的实证分析

王晓燕

(1.西北大学 经济管理学院，陕西 西安 710127； 2.华北水利水电大学 管理与经济学院，河南 郑州 450046)



房地产开发投资对经济增长的影响
——基于河南省数据的实证分析

王晓燕1,2

(1.西北大学 经济管理学院，陕西 西安 710127； 2.华北水利水电大学 管理与经济学院，河南 郑州 450046)

房地产开发投资规模的变化对经济增长具有显著影响，这种影响在不同地区有一定的差异。河南省作为中原经济区的领头羊，研究其房地产开发投资对经济增长的影响具有标本意义。通过测算房地产开发投资弹性系数发现：河南省房地产开发投资与经济增长具有显著正相关性，国内生产总值的对数值与房地产开发投资的对数值之间的Pearson相关系数为0.991，房地产开发投资贡献率在1998年之后呈现明显上升趋势。房地产开发投资弹性系数为0.527表明，河南省房地产开发投资对经济增长会产生较明显的影响。因此，就河南省而言，未来一段时期还应保持较高的房地产开发投资规模，进一步优化房地产开发投资结构。这样，才会更有利于推动河南省经济的不断增长。

房地产开发投资；经济增长；弹性系数

作为国民经济的支柱产业，多年以来，房地产业成为全国各地GDP的最有力的贡献者。这主要得益于房地产开发投资对于国民经济发展的推动作用。作为中部大省，在中原经济区已经上升为国家战略的背景下，河南省作为中原经济区领头羊的地位日显突出。1990年，河南省房地产开发完成投资额为4.07亿元，仅占1990年河南省GDP的0.4%，而到了2014年，河南省房地产开发完成投资额则达到4 376.00亿元，占2014年河南省GDP的13.8%。可见，无论是绝对量还是相对量，河南省房地产开发完成投资都发生了显著变化。1990年，河南省GDP为934.65亿元，比上年增长6.9%，而2014年，河南省GDP为34 939.38亿元，比上年增长8.9%。可见，房地产开发完成投资额的增加，不仅促进了房地产业的发展，也明显促进了河南省的经济增长。事实表明，考察房地产业对国民经济的影响，必须首先考察房地产开发投资对经济增长的直接拉动作用。房地产开发投资形成了固定资本，并且作为最终资本被直接计入了GDP。所以，房地产开发投资规模越大，最终资本的形成速度也就越快，经济增长速度也会更快。

但是，房地产开发投资规模迅猛扩大，势必造成房地产开发投资过热的问题。虽然河南省房地产市场随着经济的稳定增长，并未出现明显的泡沫，但是，河南省房地产投资过热的现象也已经在一些城市显现，尤其是郑州、洛阳等城市的新区，已经出现较高空置率的现象*据《河南经济蓝皮书》披露，截至2009年9月，河南全省商品房空置面积为522.52万m2，为2008年同期的2.17倍，而在2009年7月底，这个数字还是478.95万m2。到了2009年11月底，这个数字已经变成了610.61万m2。2010年11月，河南财经政法大学12名大学生公布了一份抽样调查报告，郑东新区住房空置率在郑州各城区中“不幸”高居榜首。郑东新区商住房空置率超过55%，其他5区也不低于20%。。为了预防房地产投资过热的现象在全省范围内加剧，河南省也在执行国家房地产调控政策，但是，政府更担心对房地产投资的严格控制会对经济增长产生不良影响。因此，通过数据分析，进行实证研究，剖析河南省房地产开发投资与河南省经济增长的关系，其现实意义就显得十分突出。

一、文献综述

综观近年来学术界关于房地产投资对经济增长影响的研究，更多的学者赞同房地产投资有利于促进经济增长。谭刚认为，房地产业发展显著正向影响国民经济的增长，即房地产业发展速度的增加推动了国民经济增长率的增加[1]。刘静岩等指出，房地产开发投资对区域可持续发展的影响涉及生态可持续、经济可持续和社会可持续三方面的内容[2]。王先柱运用VAR模型证明了房地产业发展与经济增长之间存在正向相关关系[3]。周京奎等研究了房地产市场对区域经济增长的动态影响机制，指出房地产市场会对区域经济增长产生影响[4]。总的来说，学者们对该问题的研究主要分为两种类型：一是利用产业贡献率分析房地产投资对经济增长的贡献，二是利用Granger因果关系检验分析房地产投资与经济增长的关系。这里，笔者赞同后者的做法，事实上，国内外房地产业的发展，证明房地产投资会影响经济增长。国内外学者运用Granger因果检验，借助不同的研究样本，证明了房地产开发投资与经济增长之间存在显著的因果关系[5-7]。吴嵩的研究也表明，房地产投资对GDP的贡献较大，0.631 1的弹性系数意味着，房地产开发投资对经济增长发挥着较大的促进作用，这就是说，房地产开发投资规模的增加在一定情况有利于经济增长[8]。

综上所述，房地产开发投资对经济增长的影响这一课题深受学者们的关注。但是，其结论也不尽相同，更缺乏对地方样本的研究。Ofori 等的研究表明，建筑业对中国各地经济增长都会产生积极的影响，但是，这种影响的程度是有区别的[9]。而黄忠华等的研究则表明，房地产开发投资在全国层面和区域层面上都会促进经济的增长，同时，这种影响是有区域差异的[10]。因此，专门针对河南省的发展实际，研究河南省房地产开发投资对经济增长的影响，显得十分有必要。

与以往研究不同，笔者拟以河南省的统计数据为依据，综合上述两类研究方法，采用房地产开发投资弹性系数测算，分析河南省房地产开发投资对地方经济增长的影响。

二、研究方法与数据说明

(一)研究方法

弹性系数反映的是自变量的变化对因变量的影响程度，表明因变量对自变量的依存程度。因而，运用弹性系数方法，可以通过自变量的变化预测因变量的变化。这里，房地产开发投资弹性系数反映的是房地产开发投资的变化对经济增长变化的影响程度，表明经济增长对房地产开发投资的依存程度，即经济增长一个百分点有多少是来自于房地产开发投资增长的贡献。通过一元线性回归分析，可以得出经济增长与房地产开发投资的回归方程，其斜率就是房地产开发投资弹性系数。经济增长是房地产开发投资的函数，有：

GDP=F(HDI,QT)。

(1)

式中：HDI为房地产开发投资；QT为影响经济增长的其他因素。本研究不考虑其他因素对经济增长的影响，假设这种影响是常量，只考虑房地产开发投资对经济增长的影响。因此，对式(1)两边求微分，即有：

(2)

对式(2)两边同除以GDP得：

(3)

(4)

因此，可利用以下计量模型计量房地产开发投资额增长对经济增长质量的贡献，式(4)可变为：

LnGDP=α+βLnHDI+ε。

(5)

从式(5)可以看出，β的大小反映了房地产开发投资规模的变化对经济增长速度的影响，这里，β就是房地产开发投资弹性系数。

三、实证结果分析与讨论

根据河南省统计局发布的《河南省统计年鉴》，采集河南省1991—2014年GDP、HDI，计算LnGDP、LnHDI，形成表1。

将表1数据输入到SPSS统计分析软件，进行回归分析。数据回归结果显示，LnGDP、LnHDI的Pearson相关系数为0.991，且双尾检验是显著的。因此，采用直接进入法进行回归，结果显示：R=0.991，R2=0.982，调整后的R2=0.981，这表明统计数据是可靠的，并且，因变量LnGDP与自变量LnHDI之间存在非常显著的线性相关关系。F值为1 220.610，F分布的显著性概率为0.000，这表明检验假设“H0：回归系数B=0”成立的概率等于0.000，从而应该拒绝H0，这表明回归模型整体回归效果非常显著。

表1　河南省1991—2014年各参数值　亿元

得到的一元回归方程为：

LnGDP=6.056+0.527LnHDI。

(6)

回归系数的显著性水平皆为0.000，这表明，使用t统计量检验假设“回归系数等于0的概率为0.000”，这再次说明了因变量LnGDP与自变量LnHDI之间存在极为显著的线性相关关系，一元回归方程的建立是有效的，其中，回归系数的置信区间为95%。同时，数据分析结果显示标准残差的极大值是1.176，极小值为-2.756，根据概率的3-σ原则，标准残差的绝对值的最大值2.756小于3，说明样本数据中不存在奇异数据。

四、结论与建议

(一)结论

根据实证结果，可以得出河南省房地产开发投资与经济增长具有显著正相关性。

LnGDP、LnHDI的Pearson相关系数为0.991，且双尾检验是显著的。同时，自变量LnHDI的回归系数为0.527，并且，显著性水平皆为0.000，这表明，使用t统计量检验假设“回归系数等于0的概率为0.000”。自变量LnHDI的回归系数为0.527，就是房地产开发投资弹性系数，表明：河南省房地产开发投资对河南省经济增长的影响是比较明显的。当前，正值河南省房地产业发展的上升时期，房地产开发投资规模必然会对河南省经济发展速度产生一定程度的影响。统计数据显示，河南省房地产开发投资总额占河南省GDP的比重总体呈上升趋势，尤其是2002年之后，提高幅度更加明显，到2015年升至13.02%。这也足以说明，房地产开发投资对于河南省的经济增长越来越重要。事实证明，最近几年，河南省经济增长在很大程度上受益于房地产开发投资的增加。数据显示，2014年，河南省总体税收收入的43.2%来自于房地产业，达到686.7亿元，占据地税增收的主导地位[11]。2015年，河南纳税百强企业中房企达到49家，占据地税百强半壁江山，房地产业缴纳地税134.8亿元，占百强企业地税纳税额的35.7%[12]。

(二)建议

1．保持较高水平的房地产开发投资

自2005年到2015年，河南省房地产开发投资的增幅呈现明显的下降趋势，2011年已经下降至24.24%，2012年降到15.16%，2013年虽然反弹至26.6%，但是，2015年又降至10.1%。2015年河南国民经济运行情况中河南省房地产开发投资4 818.93亿元，增长10.1%；住宅投资3 529.15亿元，增长7.3%[13]。

这说明，虽然目前河南省房地产开发投资快速增长，但是，房地产企业能够用于开发投资的资金来源日趋紧张。而企业资金来源的增速持续走低，远低于完成投资的增速，企业投资来源的主渠道依然是自筹资金。这就要求多方拓展河南省房地产企业的投融资渠道：一是构建多元化融资体系；二是大力发展融资工具，比如，住房债券、住房产业投资基金、房地产信托等；三是充分利用社会资金，探索兼具商业性与政策性的住房融资运作机制和模式，保障房地产开发投资规模的不断增长，进而推动河南省经济增长。

2. 优化房地产开发投资的投资结构

为了促进房地产业的健康发展、保障房地产开发投资的增长对经济增长的影响是可持续的，必须更加关注房地产开发投资结构。为此，政府部门应高度负起责任，积极引导房地产业实现转型发展，转型为民生保障性产业，转型为集约型运行模式，转型为节能省地型运作形态。积极引导房地产开发企业优化调整结构，通过兼并、收购、重组等形式，引导有资信和品牌优势的房地产开发企业成为大型企业集团。积极引导房地产开发企业合理配置各种价位档次的住房供给结构，重点发展中小套型的中低价位普通商品住房，适度发展中高档的高价位商品房。同时，对于保障性住房的投资以及城中村、旧城区和棚户区改造，政府有关部门不仅要做好监管工作，而且要积极设法加大资金投入力度。*根据2015年1月28日最新公布的《2015年河南省政府工作报告》，河南省将分类指导各市县房地产开发建设，促进房地产健康发展，预计2015年以棚户区改造为重点加强保障性安居工程建设，新开工保障性安居工程49万套，其中各类棚户区改造42万套，基本建成30万套。完成房地产开发投资4 600亿元以上，增长10%左右。完成农村危房改造12万户以上。完成建筑业总产值9 000亿元左右，增长12%以上。

总之，政府及相关职能部门应该清醒地认识到房地开发投资规模的扩大对经济增长的影响，“抓住机遇、深化改革、创新制度、改善环境”，为河南省房地产业健康持续发展打造良好的营商环境，从而推动河南省经济持续快速健康发展。

[1] 谭刚.房地产周期波动:理论、实证与政策分析[M].北京:经济管理出版社,2001.

[2] 刘静岩,韩文秀.房地产投资对区域可持续发展的影响及对策[J].中国人口、资源与环境，2003(2):84-87.

[3] 王先柱. VAR模型框架下房地产业与经济增长关系的实证检验[J].经济问题,2007(7):31-34.

[4] 周京奎,吴晓燕.房地产市场对区域经济增长的动态影响机制研究:以京津冀都市圈为例[J].财贸经济,2009(2):131-135.

[5] WIGREN R,WILHELMSSON M. Construction investments and economic growth in western europe [J].Journal of Policy Modeling,2007(3)：429-451.

[6] 沈悦,刘洪玉.住宅价格与经济基本面:1995—2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究,2004(6):78-86.

[7] 皮舜,武康平.房地产市场发展与经济增长间的因果关系:对我国的实证分析[J].管理评论,2004(3):8-12.

[8] 吴嵩.中国房地产投资与经济增长的计量分析[J].技术经济与管理研究,2010(1):22-25.

[9] OFORI G,HAN S S.Testing Hypothesis on Construction and Development Using Data on China’s Provinces, 1990—2000[J].Habitat International,2003(1):37-62.

[10] 黄忠华,吴次芳,杜雪君.房地产投资与经济增长:全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济,2008(8):20-26.

[11] 河南省统计局.2014年河南房地产开发投资4 376亿元增长13.8%[EB/OL].(2015-01-28)[2016-02-08].http://news.dichan.sina.com.cn/2015/01/28/1313612.html.

[12] 大河网-河南商报.河南发布2015年度纳税百强榜单 房企占“半壁江山”[EB/OL]. (2016-04-07)[2016-06-04]http://news.dahe.cn/2016/04-07/106679615.html.

[13] 河南省统计局投资处.2015年全省房地产开发和销售情况[EB/OL]. (2016-01-21)[2016-06-04].http://www.ha.stats.gov.cn/hntj/tjfw/tjfx/qsfx/ndfx/webinfo/2016/01/1451551669130681.htm.

(责任编辑：蔡洪涛)

Influence of Real Estate Development Investment on Economic Growth— Empirical Research Based on Data of Henan Province

WANG Xiaoyan1,2

(1. School of Economics and Management, Northwestern University, Xi’an 710127, China;2. School of Management and Economics, North China University of Water Resources and Electric Power, Zhengzhou 450046, China)

It has a significant impact on economic growth that real estate development investment affects it. This effect has some differences in different regions. Henan Province is the leader of Central Plains Economic Zone. The effect that real estate development investment has on economic growth will also have specimens significance. This paper estimates real estate development investment contribution rate and real estate development investment elasticity coefficient, receives the following conclusions. Real estate development investment has significant positive correlation with economic growth in Henan Province. The Pearson correlation coefficient between Logarithm gross domestic product and logarithm real estate development investment was 0.991. Contribution rate of real estate development investment after 1998 showed a rising trend. And, the elasticity of real estate investment is 0.527. This shows that real estate development investment in Henan Province will produce more significant impact on economic growth. Therefore, to Henan Province, in the next period, it should also maintain high real estate development investment, and, should further optimize the real estate development investment structure. Thus, it would be more conducive to growing the economy in Henan Province.

real estate development investment; economic growth; elasticity

2016-06-18

博士后科学基金项目“地方政府区域合作治理与跨界政策网络动态演进机制研究：以京津冀及周边地区大气污染治理为例”(2015M580872)；河南省政府决策招标项目“河南省智慧城市创建与绿色低碳发展研究”(2015B225);河南省高等学校重点科研项目“基于跨学科与大数据分析的中国特色新型智库建设：管理体制、运行机制和治理结构”(15A630014);河南省教育厅人文社科一般项目“公益服务类事业单位绩效考评研究”(2015-ZD-009)；河南省教育厅重点科研项目“基于风险防范的高校债务风险审计预警机制研究”(15B630007)；河南省教育厅人文社科一般项目“京津冀及周边地区大气污染区域合作治理与跨界政策网络动态演进机制研究(2016-ZD-061)”

王晓燕(1977—)，女，河南淅川人，西北大学经济管理学院博士研究生，华北水利水电大学管理经济学院讲师，研究方向为公共经济分析。

F29

A

1008—4444(2016)05—0027—04