楼市违约风暴中的新上海人

陈劲松

“进了这个群，才知道房价对人性的扭曲多严重”

上海人王妍花了两百多万买的房子，现在却记不清它的具体位置了。

她从地铁13号线华江西路站B口出来，看到两个链家中介，穿着白衬衫，将房价牌子举得高高的，吸引着行人。

“这个户型就是我买的，价标高了，现在也就是260万左右”，王妍指着牌子上水岸金桥苑小区的房子说。牌子上写着这套房是74平米，精装修，标价290万。

8月的上海中午热气蒸腾，中介白衬衫的后背都湿透了，透着肉色。王妍快步经过地面温度超过40度的金沙江西路，走到水岸金桥苑。她指着一栋房子的楼顶说，“就是那个位置，从看房到签合同我只进去过一次，具体是哪一栋房，我也记不清楚了。”

说这番话时，她甚至不知道自己还能不能住进去。深谙风险控制的她，一直谨小慎微地看房、买房，但最终才明白，楼市里的不确定性，远比她想象的要大。在上海这座房价飞涨的大城市里，她遇到了上百个同命相怜的人，他们收入已算中产，抱着安家置业的美梦，投入上海房市，未承想，忽然陷入一场违约风暴中。

疯涨

王妍三十出头，戴着眼镜，又高又胖，长相有些凶。她和先生都是新上海人，即非本地出生通过工作拿到了上海户口的人，有一个刚出生的宝宝。王妍在一家外企做财务工作，先生则是一家化工类国企的技术人员，家庭年收入四十万。虽然数字不错，但想在上海过上体面的生活还有一定压力，最大的压力来自房子。“我们没想过能不能达到中产的水平，但全家先要能有一个比较稳定的住宅，这是最主要的”，王妍说。

王妍五年前买过一套30平米的小开间，一直到结婚，这套房子的贷款都没有还清。婚后五年里，他们一直在为银行打工，也眼看着上海的房价上涨，“一年涨一点，一年涨一点，但我们自己觉得靠自己手里面攒一点钱，还可以达到一个置换大房子的目标”。

2015年初，他们终于还清了小房子的贷款，王妍也怀上了宝宝，换个大点的房子正式提上了议程。但也是在这一年，楼市又开始疯涨。

房价暴涨的序幕是从深圳拉开的。2015年，深圳房价在半年内涨了30%-40%，紧跟深圳步伐的城市就是上海。上海房价从2015年二季度开始扶摇直上，二手房成交量迅速到几年的峰值。根据上海统计局发布的《2015上海年鉴》，2015年上海房价平均上涨三成，内环均价超过了7万。随后到2016年，全国房价都迎来了大爆炸。

房价飞涨让打算买房的人感到不安和恐慌，一月一个价﹑一天一价的事情到处都在发生，很可能晚一个月，就要多付几万甚至几十万元。

2015年6月，王妍刚把孩子生下来，没有在家坐月子，就开始利用产假四处看房，两个月之后，他们看到了水岸金桥苑的这套两居，两百万的房子，只看了一次，就定了下来。

水岸金桥苑位于嘉定区江桥板块，这里属于上海的偏远郊区，即便坐地铁，从市中心人民广场到这里也要经过13个站，耗时接近一个小时。除了附近的万达广场外，周边配套商铺乏善可陈，路也是新建的，路两边一棵树都没有。傍晚站在万达广场向四周望去，都是一座座新建的小区，疲惫的上海人从13号线出口涌出来，回到这个睡城，回到自己的家。

江桥区的房价属于大虹桥概念，寄望于未来虹桥高铁站和虹桥机场的整合与辐射能力，根据中介网站的统计，2015年江桥板块一共上涨20%，属于上涨速度较快的板块，2016年更是坐上了火箭，到9月份，相比年初已经上涨了82%，两年时间，每平米均价就从19901元上涨到40285元，实现了倍增。从曲线上来看，王妍在房价起飞的初始阶段抓住了机会，74平米的房子谈下来的价格是202万，每平米折算下来是两万七左右。

从接触的几天来看，王妍拥有着异乎寻常的理智，近乎于冷酷。她本人做财务工作，硕士生毕业论文是风险控制，对决策做出预判，控制风险几乎是她的本能。在这次买房的过程中，这种本能发挥到了极致。

“我觉得这个房子我们一家人够住，价格不会影响到我们目前的生活水平，有孩子后，前几年生活因为买房肯定会稍微紧一紧，我们通过自己的努力可以把钱还一还，等孩子稍微大一点，手头也宽裕了，这个房子的贷款还得也差不多了，各方面还是比较平稳的。”王妍说，她的老家在东北，家里从小贫困，最终凭借优异的成绩在上海落户。她的最大梦想就是在这里买一套大房，让老人﹑小孩以及自己和老公都能安顿下来，完成新上海人的最后一跃。

看起来，王妍已经为这一跃做好了充分的准备和利弊分析，未来一切都在掌握之中。只是她没想到，在疯狂的楼市里，太多的因素是她难以掌控的。

违约

水岸金桥苑距离地铁站还有很长一段路，即使王妍走路飞快，也耗去了接近20分钟。小区在路的南面，从外立面来看，房子并不算新。

王妍购买的那套房子，原本是一个空姐的。在王妍的描述中，这位空姐也是位非常理智的人物。由于经常要飞来飞去，空姐给了王妍一位男士的电话作为日常联系，并称这位男士是她老公。

2016年1月5日，王妍在链家地产的店面里与房主见面。“我擅长与别人沟通，买房时会特别留意对方卖房的原因是什么”，王妍说，空姐告诉她是为了置换卖房，房子本身并无硬伤，王妍就彻底放心。

房主最终同意以202万的价格卖给王妍。空姐的老公提供了自己的支付宝账号，王妍扫码支付了10万的定金。在输入支付密码的那一刹那，王妍的手有些颤抖。经过5年的努力，她终于完成了换房的心愿，自己的孩子，家里的老人都将会有一个更为宽敞的居住环境，自己和老公在上海这个都市，也算彻底扎下了根。

但这一切都只是麻烦的开始。

合同签好后，上海房价就开始起飞，从1月到3月，二手房平均每平米价格从36661元涨到41095元。面对房价上涨的报道，王妍一直惴惴不安。因为中间隔了一个春节，王妍和中介担心银行是否能及时放款。在合同上，这个期限是4月30日，买家必须在这个日期前收到银行贷款，否则就是王妍违约。

2月15日，春节假期后，王妍一直在银行和中介店面之间奔波，希望贷款能早日到位。这个时候，这套成交价202万的房子市值已经到了220万。

3月10日，王妍终于从银行那里拿到了贷款审批合同，按照合同约定，双方已经达到了过户的条件，3月11日，王妍就短信通知卖家过户，这个时候，房价升到了240万，王妍隐约有感觉过户会出现麻烦了，因为对方再也不主动联系她，例行的催促放款短信也取消了。

违约的阴影开始在王妍家人头上盘旋。当时北上广深各地都出现了因房价上涨，卖家违约不卖的事情，很多还走上了法庭。据上海一家律所的统计，上海法院受理的房屋买卖合同纠纷的案件中，合同违约的情况非常普遍，2013年，涉及解除合同的案件357件，占案件总数45.08%；2014年，涉及解除合同的案件448件，占案件总数55.10%；2015年，涉及解除合同的案件505件，占案件总数49.90%。

产生纠纷的原因很多，除了房价问题、当事人购买能力外，还可能涉及到房地产调控政策影响。2016年10月长假前后，各地推出限购政策，就引发了一轮违约潮。据《经济观察报》报道，北京房地产市场已经出现大量购房者解约案例，个别情绪激动的购房者甚至当场撕毁购房合同。

对买房人来说，原本规则明确的楼市里，不确定性越来越多。除非正式过户，拿到钥匙，否则，谁也不知道前面会遇到什么坎儿。

“我也听说了很多人被跳价了，”王妍说，“我们也有心理准备。”但很快，他们就被杀了个措手不及。

合同的约定是，贷款合同审批过后的10个工作日内必须过户，在这11天里，王妍每天都会发短信给那位空姐，希望对方如约到嘉定区交易大厅过户，但始终没有回音。22日那天，王妍和先生坐了一个小时地铁，在9点钟赶到房地产交易中心，提心吊胆地枯坐着。他们带着单反相机，找人把自己在交易中心的照片拍了下来，作为自己信守合同的证据。一直等到下午三点，王妍终于收到那条几乎令她心脏停止跳动的短信：“由于交易时间过长，我将不会继续交易。”

圈子

3月22日，接到卖家的违约短信后，王妍的心情非常慌乱。“因为家里老人，公公婆婆，包括我父母都知道房子总算定下来，现在突然出了这么一个事情大家都跟着闹心。”在原先的计划中，王妍一家将于五月搬进新房，但现在，乔迁已经是遥遥无期。

由于陷入了这场纠纷，王妍的职业规划也被耽误下来。她原准备在年内换个工作，收入会高出不少，“我们公司在行业中工资是偏低的，找个新工作并不难。”但被房子的官司所羁绊，王妍不敢找猎头，因为没有时间去准备材料，更没有时间去面试。

苦闷之余，王妍开始上网寻找精神支持，她发现了篱笆网。这是上海本地的一个置业交流网站，在购房板块中，她惊讶地发现，在这轮涨价风暴中，变卦的卖家非常多。

8月7日下午两点钟，在江桥万达广场的一间咖啡馆里，王妍向本刊记者一一介绍了围坐在一起的同病相怜者。除了王妍之外，还有一对青年小夫妻，男方叫张博文，一个本地的中年女士沈悦，一位从事技术工作的男性，他们的背后，是四套上海的房子，四份被违约的合同。面对强势的卖家和高昂的法律成本，相同的境遇让他们抱团取暖。

这批买房者中，像王妍这类置换购房的很多，卖掉小房子，换个大房子。现在，原来的房子卖掉了，新买的房子又遇到违约，处于两难的状态。

另一种情况是定金阶段违约。买家付了定金，居间合同也签了，正式合同有签的有没签的，但还没有付全首付，上家就违约了，这种情况即便走法律程序也非常困难。

这些违约者除了在论坛上交流之外，还建了QQ群相互沟通维权经验。王妍说，她进去的时候，群里已经有一百多人，由于理智与善于表达，王妍很快成为这个维权群的群主，她建立了自己的管理规则：群里的每个人都要分享自己的被违约信息，不出声的人会被清理出去。“这样做是为了避免有一些上家或者中介进来，因为有些网友已经把自己的信息讲了很多，万一信息被泄漏，对自己的交易会产生一些不利影响。”

除了分享信息外，维权群还有一种奇妙的精神抚慰功用。“没加这个群的时候我觉得挺倒霉的，结果到这个群里一看，有四五百万的，五六百万的，比我更倒霉的太多了，有人跟我一样惨，感觉心态能好一点。”张博文说。

群里人来来去去，但总人数却一直在增多。“最开始打官司的人不是特别多，很多人都是抱着协商的态度，谁也不想走法律程序，太浪费时间了。解决的时候，基本上都是想加钱，十万、二十万、三十万，最多的加了三十一万，他们有一些进去比较早的还有说加五十万的。”

如果在总额上无法达成一致，那就只能在法庭上解决了，当天在咖啡馆的四个家庭，最终都选择了起诉。

张博文和他的太太买了一套186万的房子，在约定交首付的时候对方突然违约，借口是无法迁出户口。“我们是3月份起诉，起诉之前就找她谈过，也希望大家最好能协商，找了好几次她都不同意，我们起诉时也是想通过法律调解，她不同意，我们就再立案，拖到了8月19日开庭”，张博文说。

张博文买的是一套61平米的老公房，房主是一位年过60的独身老太太，除了这套房之外，她还有一套拆迁房。在后面的协商中，面对张博文，她也不谈户口的理由，就是坚持说不愿意卖了。这段时间里，这套房的价格已经涨了40万。

“一般来说大多数卖家的心理预期其实就是一个定金的问题，比如定金相当于房价的10%，但是房价如果上涨20%的话，那他的心态就是我愿意赔你10%，我中间还有另外10%的差价可以赚，”方正宇律师告诉本刊。方正宇是上海纽迈律师事务所合伙人，该事务所在上海曾经承接了多起类似房屋纠纷的委托，“在这种情况下，的确是卖家会觉得违约更加有利”。

官司

嘉定区人民法院就在嘉定房地产交易中心附近，只有一街之隔。8月8日下午，王妍带本刊记者来到法院门口。周日，法院没有开庭，只有站岗的武警。旁边布告栏上有25张布告，其中7起案件是关于房屋买卖合同纠纷的。“我上次来的时候还更多。”王妍说。

上次是指5月16日，王妍的案件第一次开庭。开庭前，王妍对水岸金桥苑的房子进行了保全。这对房产官司的买家来说，是第一道门槛。保全就是向法院申请将房屋的买卖冻结，但申请人必须提供一定比例的资产。

“我跑到人民法院去了解，当时接待的人跟我讲，他说一定要全款现金来做保全，但我当时手头上没有那么多钱，我自己上海也没有这么多资产，所以保全就没办成。”张博文说。王妍也没有这么多现金，但庆幸的是，嘉定区法院法官允许用她自己的房产作保全。

谈到那位空姐时，王妍仍然很理性。“她也没有失误的地方，我也没有失误的地方，包括合同的签订，包括流程，我个人认为我们双方没有任何一步是疏漏的。”她认为这场官司从头到尾都是一场理性的博弈。

同一个群里，另一位买家沈悦的经历则没这么理性了。沈悦一家已经搬进了新房，但对方却毁约了，她自己死扛着不搬出来。

“这个房子不是我自己要住进去的，是他希望我住进去。因为原来房客搬走了，交易期间，他觉得空着是浪费，租给别人也不合适，就说你住我的房子吧，”沈悦告诉本刊，“后来我想想，要不先装修吧，其实我心里还是不放心的，因为这房子毕竟不是我的。最后我也不敢弄太好的装修，稍微弄一下，花了几万块 钱。”

这套房子的房主是一个新上海人，自己有三套房子，违约的理由也是指责沈悦的贷款速度太慢了，当然这只是一个借口，真实原因是这套原定500万的房子在交易期间上涨了110万，房主曾私下要求沈悦加价70万，被拒绝后毁约，沈悦则拒绝搬走。房东也曾经找警察上门驱赶沈悦，但警察了解情况后，决定不理会这个烂摊子，让双方协商处理。双方只好法庭相见。

用了两天的时间，王妍收集了群里的案例，在愿意透露细节的36场官司中，交易金额已经高达一亿两千万元。而这仅仅是上海违约风暴的一角，同样的风暴，在北京，在深圳，在全国各地都在肆虐。

王妍的官司，终于有了结果。如同她预料的那样，案情非常清楚，6月28日，嘉定区人民法院做出判决，支持王妍的所有诉求，判决双方继续履行原合同。但即使过了法庭关，强制执行合同依旧不是一件容易的事。

王妍还在担心，自己是否需要付全款履行合约。“法院这边是判决继续履行合约，没有要求我全款去履行。”王妍说，但如果对方坚持不履约，法院要强制过户，这时候就需要付全款了。而全款对他们家来说，是难以承受的。“在我们群里面，有的法院就要求说你先把全款准备好，然后我才判你继续履行”。

在群里待久了，会听到各种消息、传闻，让原本就很谨慎的她更加忧心忡忡。除了全款的问题，她现在更担心的是，如果强制履行，对方会不会破坏房屋的基础设施，“群里有过先例，卖家将水电，不能带走的家具全部破坏，留下的房屋比毛坯房还难搞，”王妍说，“这一轮房价上涨把人性都涨没了，我不得不往坏处想。”

在房产官司中，卖家是绝对的强势方，有足够的手段来刁难买家，而买家的应对手段却寥寥无几，即使像王妍幸运地打赢了官司，距离完美搬家还是有一大段艰难的路要走，“通过法律手段维权成本太高了，高到难以承受，”王妍说，“房主如果破坏房子的话，我能有什么办法呢？”

即使以后过户成功，王妍也决定不会像其他人那样退出这个维权群，不仅因为她是管理员，而且这个群也记载了她有生以来最为惊心动魄的一段经历，“进了这个群之后，才知道房价对人性的扭曲有多严重”。（应采访者要求，王妍、张博文、沈悦为化名）