关于南京地铁上盖物业开发建设的探索与实践

南京地铁集团公司副总经理于白勇

关于南京地铁上盖物业开发建设的探索与实践

南京地铁集团公司副总经理于白勇

在借鉴香港、新加坡经验的基础上，南京地铁对“轨道+土地”综合开发利用进行了积极探索、实践与思考，促使土地增值溢价，反哺地铁建设，建立还本付息机制，以支持地铁建设的健康可持续发展。

南京地铁上盖开发的主要做法

直面市场，自主运作，逐步明确上盖物业基本工作思路和运作模式

在 “产权化开发、多元化功能、项目化运作”工作思路的指导下，积极探索自主投资建设与股权转让相结合的上盖物业运作模式。即：通过市场公开摘牌或协议转让等方式获得上盖物业的开发权，使所开发的物业具有产权或能形成资产的权证手续；根据项目用地的位置和规模，以效益最大化为原则，合理设置功能和业态，实施商业、办公、住宅的多用途和地上、地下综合一体化开发；以物业开发形态为依据，以项目公司为载体，以股权结构为纽带，实施每个项目的独立运作和独立核算，以期发挥地铁在土地综合开发利用中的优势，形成地铁上盖开发的规模化发展，最终形成土地资源、物业资产、建设资金的良性循环。

超前规划，同步开发，有效推进“轨道+土地”综合开发利用工作

自2014年以来，南京地铁与市规划局共同组织开展了南京轨道交通站点及周边土地综合开发利用的研究工作，通过开展轨道站点周边城市设计，建立“轨道站点地区一体化规划特定意图区”制度，锁定站点周边土地及其收益，完善站点周边的城市功能，提升环境品质，促进轨道建设与城市规划相融合，及土地开发与城市发展战略的协同性，实现站点及周边地区的功能发展策略、土地利用规划、空间景观设计、综合交通设计、土地收益的“五个一体化”。

通过对已建、在建和规划的300多个地铁站点周边土地进行了逐个梳理，最终确定对其中112个具备开发价值站点进行城市设计研究工作。目前，已完成52个站点的城市设计工作，部分站点城市设计已通过专家评审会评审，待上报市政府审批后，即可开展下一步设计落地工作。

积极探索，真抓实干，实质启动国内首个地铁小镇开发建设

建设地铁小镇是市委、市政府调整城市空间结构、打造地铁建设还本付息机制的重要战略部署。通过地铁小镇的开发建设，可以实现三方面目的：一是前期土地可以偿还部分贷款，土地增值部分可以用于地铁还本付息；二是充分发挥轨道交通引领城市发展的作用，推进美丽南京和新型城镇化建设；三是通过对片区内产业的规划和引导，可以为地铁带来稳定的客流。截至目前，南京已确定了青龙地铁小镇、东大山地铁小镇等7个地铁小镇的规划红线，总面积达98.87平方公里，并启动了青龙地铁小镇开发建设。

创新思维，盘活资产，率先实现地铁建设用地分层使用权登记确权

南京市政府大胆探索和创新，充分利用《物权法》已确立的建设用地分层使用权制度，结合地铁建设的特殊性，确立地铁建设过程中建设用地分层使用权设立和办理确权登记的具体规则，使得南京地铁车站商业面积的经营权证办理工作，在全国率先实现地铁车站及上盖物业确权、颁证，盘活了存量物业资产，降低企业负债率，提升地铁融资能力及资源经营合规性。

截至目前，完成办理土地证196.5万平方米，其中划拨土地证189万平方米，经营性土地证7.5万平方米，先期完成房产证6万多平方米，其余权证办理工作正在加紧推进中。同时，南京市国土资源局、南京市国土资源信息中心和南京地铁共同组建“南京地铁用地物权权属调查土地登记”研究课题组，研究成果获得江苏省国土资源科技创新奖一等奖。

南京地铁上盖物业一体化开发案例

宁和城际春江新城站上盖物业项目

该地块原为铁心桥街道社区服务中心用地，宁和城际地铁线路横穿该地块，将地块一分为二，并在地块西南侧设立春江新城站。如果不针对该地块进行地铁上盖物业一体化开发，并与地铁线路同步建设，则后期因为地铁线路建成后的保护退让，将很难得到有效开发，失去经济价值，造成土地资源浪费。为充分发挥土地价值，集约利用土地资源，南京地铁与雨花软件谷就该地块进行合作开发，将原地铁线路区间施工工法由盾构法改为明挖施工法，并实现上盖物业开发与地铁车站同步规划、同步设计、同步建设，建筑结构与地铁结构紧密连接，实现土地资源利用最大化。

1号线南延线药科大学停车场上盖物业项目

该项目地处洼地，板地（车辆基地带荷载的结构顶板，可视作上盖部分的地坪）下部是个三层构造，一层、二层为商业（建筑面积约6.5万平方米），三层为地铁停车场。板地上部为上盖部分，加盖7层住宅，连同周边落地部分用地，共可开发住宅面积约12.9万平方米。其中住宅部分产权已通过股权转让方式出售。

青龙地铁小镇

青龙地铁小镇位于南京主城东侧，规划范围北至龙王山山脊线，南至沪宁高速，东至规划江南快速三环，西至绕越高速，面积约21.88平方公里。为落实国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见和市政府关于地铁小镇开发建设时序及“四统一，一集中”的要求，南京地铁正式启动青龙地铁小镇相关工作，目前完成了青龙地铁小镇的城市设计、控详规划修编及道路、拆迁等相关配套工作。2015年，青龙地铁小镇地块首次面市，出让收入达34亿元。2016年，计划开展小镇内8条道路路网建设，出让三幅地块约350亩，预计实现土地销售收入60亿元。

（根据于白勇在城市轨道交通投融资机制创新研讨会的发言录音整理，本文为节选）