广州地铁“轨道+物业”综合开发实践与思考

广州地铁集团有限公司总经理何霖

广州地铁“轨道+物业”综合开发实践与思考

广州地铁集团有限公司总经理何霖

国内各城市地铁沿线土地综合开发的主要作用在于为建设筹集资金、实现地铁对城市规划引导、促进地铁客流培育，以及支持地铁可持续经营等。自1993年以来，广州地铁一直致力于地铁沿线土地及物业综合开发的研究和实践，围绕着地铁建设投融资需求，不断探索沿线土地和物业综合开发模式。在实践中，我们充分认识到“地铁+物业”的成功与政府主导提前规划、地铁公司主导开发、物业开发同步、市场化运作等因素是息息相关的。

广州地铁参与沿线土地和物业开发的工作历程

概括来说，工作历程大致可以分为四个阶段：

第一阶段：1993年至1999年，为了筹集广州地铁1号线120多亿元的建设资金，广州市政府划定了地铁沿线28个地块，约30万平方米的土地通过境外公开招商，引入外资成立项目公司负责地块的综合开发，相关的土地规划、项目招商全部由市政府主导，具体开发由项目公司负责。第一阶段的土地开发解决了约25亿元资金筹集，也大力推进了广州市旧城改造和商圈布局。但是，由于地铁公司并未真正参与到项目的开发之中，后期项目的运作也留下了很多遗憾。

第二阶段：2000年至2010年，广州市政府对建设融资和沿线综合开发实行了两分离的管理原则，由政府相关部门负责沿线土地储备和地铁建设融资，地铁公司则专注于地铁的建设和运营，不参与土地及物业综合开发。在此期间，广州地铁于2005年创造性地开发了国内首个缴纳土地出让金的地铁空间项目“动漫星城”，实现项目收入4亿多元。在此阶段，广州地铁的建设资金一直是依靠“财政+银行贷款”的融资模式进行筹集。

第三阶段：2010年亚运会后至2013年底，为了筹集新一轮线网规划的地铁建设资金（500亿-2000亿元），广州市政府创新地实施了“市本级财政+区出资+土地储备收益+债务融资”的多元化，多渠道的融资模式，并对地铁站点周边300米范围进行了大规模的土地摸查和储备，尝试委托地铁公司作为土地储备的实施主体。但是，由于涉及市区土地利益平衡，建设资金需求与土地出让收益存在时间差、及土地收储资金需求远超出地铁公司筹集能力等问题，广州市政府最终改由市土地开发中心为主体负责沿线土地储备。此期间，广州地铁陆续开发出了“贵贤上品”、“南海金融城”和“万胜广场”等优质的地铁物业。

第四阶段：2013年底至今，随着轨道交通建设投资规模的急剧扩大，广州市政府积极探索建立多元化的债务和股权融资体系，拓宽轨道交通资金的融资渠道。市政府进一步明确了广州地铁主要负责车辆段综合开发前期工作和盖板建设工作。目前阶段，广州地铁重点开展6个车辆段综合开发前期工作和11号线环线的综合开发工作。

广州市轨道交通沿线土地和物业开发做法

注重土地和物业开发政策突破

目前，为了获取政府支持地铁公司开展沿线物业开发，广州地铁协助市发改委、市国规委陆续出台了一系列的政策性文件，逐步形成了系统性的轨道交通综合物业开发的政策体系，其中包括《广州市推进轨道交通沿线土地和物业开发工作方案》、《广州市人民政府关于推进广州市轨道交通沿线物业综合开发的实施意见（试行）》、《广州市地下空间开发利用管理办法》等。同时，针对物业开发出让、规划设计等具体的操作环节，广州地铁协助市国规委准备出台《广州市地铁车辆段用地综合开发管理办法》及《城市综合体操作指引》等政策文件。

这些政策对广州地铁物业开发将产生以下六方面有利影响，一是明确了广州地铁为红线内物业开发主体，二是红线内土地协议出让给广州地铁；三是广州地铁参与开发的沿线物业项目纳入广州市“重大项目审批绿色通道”办理，四是通过物业开发分摊车辆段前期费用降低地铁建设投资，五是物业开发收益将统筹用于地铁建设、运营补亏和物业再发展，六是创新地铁沿线“货币+物业”的土地和房屋征收补偿模式。

确定地铁沿线土地储备专项规划

前期，广州地铁完成了对1-9号线,4南、八北、11、13首期、14首期、16、21、知识城线等线路站点周边土地的广泛摸查，初步选择了近30平方公里的可储备用地。2012年，市政府常务会议审批同意，将30平方公里中的439公顷沿线土地列入了首批地铁专项土地储备计划，明确其土地出让收益将专项用于地铁建设资金。同时，市政府常务会议提出，结合广州市新一轮轨道交通建设规划，按照2000亿元土地储备出让收益的盘子，做好地铁沿线土地储备规划。

建立物业开发的规范标准体系

早在2008年广州地铁就提出了“规范化、制度化、标准化、精细化”管理要求，近年来，地铁建设和运营在四化建设方面取得了非常好的成绩。广州地铁房地产开发按照四化要求，加强基础管理体系的建设工作，建立了规范标准体系，发挥出了较好地效果：一是建立了地铁沿线房地产五类产品线，明确了房地产开发产品定位；二是建立车辆段上盖综合开发7种户型产品体系，提高了设计质量和工作效率；三是建立了房地产开发成本控制体系，有效控制了房地产开发成本；四是建立了设计、监理、建设投标人企业库，提高了招投标工作效率；五是建立了地铁沿线物业综合开发协同机制，发挥地铁建设和物业开发同步规划、同步设计、同时建设的协同效应，降低重建成本，提高土地资源利用效率。

（根据何霖在城市轨道交通投融资机制创新研讨会的发言录音整理，本文为节选）