超万亿元维修资金沉睡房子“养老金”成糊涂账

李鲲

近日，河南安阳文峰区一小区的业主格外郁闷，他们入住该小区近五年未领到房产证，经核查原因竟是开发商挪用房屋维修基金。

随着房价的飙涨，购房者在买房时交存的住宅专项维修资金也水涨船高。在北京、天津、上海等大城市，这项被称为住房“养老金”的资金仅一个小区就动辄上千万元。人们不禁要问，当住宅步入需要维修的“年纪”，这笔业主共有的资金是否能发挥相应的作用？

然而，记者调研了解到，与归集规模巨大相对应的是，一方面，绝大部分维修资金躺在账户里“睡大觉”，另一方面，部分资金在不经手任何业主的情况下去向不明。而这种混乱现象的症结在于，作为法律法规规定的维修资金管理方，业主委员会（以下简称“业委会”）的缺位现象在各地普遍存在。更有甚者，数额巨大的维修资金成为多方争抢的“香饽饽”，业委会的设立面临多种人为阻碍，而最终损害的都是业主的利益。

超万亿元维修资金沉睡

使用率不足10%

根据2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅业主“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。此外，各地纷纷出台办法对早先出售的商品房维修资金进行追缴。如天津规定，1996年7月24日到2003年1月1日之间出售的商品住宅，由开发建设单位按照建安工程费的2%交纳维修资金。

随着房价的不断攀升，各地的住宅专项维修资金归集起来数额巨大，如2015年，天津归集45.23亿元，上海归集39.83亿元，北京2015年年底维修资金余额已达450.65亿元。据不少业内人士估计，全国归集的住宅专项维修资金规模已超过万亿元。

然而，与归集规模巨大相对应的是，绝大部分维修资金躺在账户里“睡大觉”。数据统计显示，从1998年实行公共维修基金制度到2013年年底，北京仅累计使用约8亿元，使用比例仅为2.3%，上海、天津、广州等城市的使用率也都类似，均不足10%。

北京泰华滨河苑小区2011年年初就因七部电梯急需大修而申请维修资金，但一直等到2013年春节其中的五部才得以维修，耗时两年。

不少专家和业内人士指出，申请程序的烦琐是造成维修资金沉睡的重要原因，而其中一项业主“双三分之二”确认，即是受益业主的人数要超过2/3，受益业主自己所拥有专有部分的建筑面积要超过建筑物总面积的2/3，被认为很难实现。

为了唤醒沉睡的维修资金，北京、天津、上海等多个地方均出台了相关文件，对紧急情况下使用专项维修资金做了相对简单的程序要求。2015年，住建部和财政部下发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，指出对电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、排水设施堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险等紧急情况，可不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。

这些努力为使用维修资金开了“小门”，2015年，北京维修资金年使用额由2010年的5000多万元，增加到6.13亿元，2016年上半年，天津划拨应急资金2824.76万元，与正常划拨的维修资金2848.45万元基本持平。

然而，虽然维修资金使用量逐渐增加，但根据调查，来自各地的许多业主对这些唤醒的资金究竟是怎么花的并不知情。在天津，阳光100国际新城等众多小区近年来都有使用应急解危资金，但多位业主表示不明其去向。“从来没有谁告诉我小区的维修资金是怎么花的。”阳光100一位刘姓业主说。

业主委员会缺位

维修资金使用陷两难

维修资金沉睡不起作用，应急使用又不够透明，维修资金使用的这种两难境地缘何而来？记者调研了解到，业委会的缺位是一项重要原因。

据天津市房屋维修资金管理中心主任张俊梅介绍，使用维修资金首先需要向区县房地产主管部门备案，总共有六个程序：第一步是由物业服务企业制定方案，第二步是业主“双三分之二”确认，第三步是使用决定公示后到房管局进行备案，第四步是开户划款，第五步是竣工验收，第六步是决算核减并公示。

在沒有业委会的小区，要想得到业主“双三分之二”确认很困难。天津击水律师事务所主任潘强说，没有业委会的小区居民组织相对松散，物业公司一般不愿意挨家挨户确认，致使大量的维修资金动不了。

天津阳光100小区就没有业委会，该小区北园物业经理王春雷说，他们园区还从来没用过住宅专项维修资金，“双三分之二很难确认，基本上申请不下来”。

根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金属于业主共有，正常情况下“双三分之二”难以跳过。在紧急使用资金的情况下，有业委会的小区，即使可以免去“双三分之二”确认，仍需要“物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金”，业主的环节并没有被跳过。

但是，在没有业委会的小区，紧急使用维修资金就可以跳过业主环节，由物业服务企业持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支，在这种情况下，具体业主往往难以知晓。

此外，紧急使用维修资金可以跳过的业委会职责还往往被代替。根据住建部2009年印发的《业主大会和业主委员会指导规则》，客观原因未能选举产生业委会等情况下，居委会在上级政府管理部门指导下可以代行业委会职责，《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》也规定，没有业委会的，居委会可以代行业委会职责。

王春雷表示，在漏水修复等情况下，需要使用应急解危专项资金，由他们申报，街道、居委会帮助到有关部门审批，相比之下要容易得多。

与阳光100小区一样，天津俊城浅水湾小区10年来也没有业委会，该小区业主张先生说，他们多年来试图成立业委会都没有结果，“我们的维修基金，怎么花的我们并不知道”。

维修资金成“香饽饽”

业委会设立遭遇利益博弈

1998年，国务院首次明确提出要建立住宅专项维修资金制度，《住宅共用部分设施设备维修基金管理办法》于当年12月出台；2003年9月，《物业管理条例》开始施行，在我国第一次以行政法规的方式对住宅专项维修资金的法律制度加以确立；2007年颁布施行的《物权法》是当前所有涉及住宅专项维修资金的法律法规中立法层次最高的，同年，《物业管理条例》进行了修订，《住宅专项维修资金管理办法》也获得通过。

记者在采访中发现，随着住宅专项维修资金制度的不断完善，在北京、天津、上海等大城市，高额的房价下，一个小区的维修资金动辄上千万元，这在不少人看来是一块有利可图的“香饽饽”，进而使得本应该正常监管其使用的业委会在许多地方难以设立。

仍以至今没有业委会的天津阳光100小区为例，事实上，该小区在2007年已召开业主大会并选出业委会，根据国家和当地有关法律法规规定，业委会选出30日内应该去有关政府管理部门备案，但是，在长达10年的时间里，该小区业委会都备案无果。

据天津南开区物业办科员李盛、南开区体育中心街道居民科科长徐昕昕介绍，根据修改前后的《天津市物业管理条例》，他们二人所在單位先后成为阳光100小区业委会备案负责机构，但该小区在申请备案时在《业主会章程》中设定“业主会日常工作组”，并赋予其相关职能，不符合有关法律规定，物业办和街道都曾要求其修改章程并重新召开业主大会选举业委会，但小区方面并不接受，先后将两个机构告上法庭。

对此，小区方面回应称，“2007年选举的业委会有良好的基础，推倒重来无疑浪费人力物力且难以获得原业主的认可”，且只同意增补2007年后入住的业主选举。于是，业主与物业办和街道办开始了漫长的“备案拉锯战”。

而《天津市物业管理条例》规定，区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门；街道办事处、乡镇人民政府应该明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导。

令不少阳光100小区业主不满的是，作为一个常住人口约1.6万的大住宅小区，业委会备案工作10年内无实质性进展，物业办与街道办难辞其咎，有“懒作为”和“慢作为”之嫌。“这几年钱花在哪里，我们不知道，得画个问号。”一位郭姓业主说。

维权主体不能缺失

维修资金使用期盼健康透明

记者梳理发现，天津阳光100小区的境况并非孤例，近年来，业委会缺位现象在我国各地普遍存在，而与这一维权主体缺失相伴的是，在北京、山东、广东等地，小区维修资金使用困难或者去向不明、物业纠纷升级为群体性事件屡屡发生，甚至造成人员伤亡。

天津市物业事务服务中心主任张学军说，随着我国城市化进程加快，商品房小区可能成为我国下一阶段群众矛盾主要爆发地，有关部门应引起足够重视。

多位受访专家指出，随着房地产业的快速发展和早先小区的逐步老化，住宅专项维修资金归集数额将越来越大，并且可以派上大用场，指导扶持业委会一方面有利于完成规定的业主“双三分之二”确认，另一方面也有利于监督紧急情况下维修资金的去向，让房屋的“养老金”真正用于维护绝大多数业主的利益。

天津社会科学院社会学所所长张宝义表示，加强住宅专项维修资金使用管理，当务之急是推进小区成立业委会，业委会是维修资金持有和管理的主体，面对日趋复杂的社区矛盾，基层政府不应回避，而应该勇于担当、主动作为，帮助小区成立业委会，实现小区自治和自我管理，让维修资金的使用变得健康、透明，同时也减小政府的行政压力和行政风险。