天量房地产资金进退

胡雯+王玉光

此轮调控的矛头明确指向楼市泡沫，中国楼市再度迎来“限贷”窗口期。

今年国庆以来，已有22个城市出台限购或限贷的房地产调控政策，给全国楼市浇了一盆冷水。

据《财经国家周刊》记者了解，目前北京、深圳等一线城市楼市降温效果明显，住宅成交量迅速下滑，购房者陷入观望。个别楼盘开盘报价大幅下调，售楼处又开始电话揽客。

业内人士普遍预计，随楼市成交量下滑，调控热点城市未来房价上涨乏力，并出现一定程度下调。但考虑到调控政策的控制能力，房价“暴跌”的局面不太可能出现。

强势调控到来

与以往不同的是，这一轮调控不再由国务院“一刀切”、以“国N条”的形式统一发文，而是由20余个城市“自主调控”，根据自身状况“因城施策”。

业内人士看来，这一方面体现了十八届三中全会以来一贯强调的房地产分类调控原则;另一方面，20余个城市如此默契集体调控，其中也不无“上级授意”的原因。

自2015年以来，在货币和信贷政策宽松的背景下，北京、上海和深圳三大城市房价暴涨、地王迭出。随后，涨势扩散至二线城市和部分三四线城市。

中原地产数据显示，22个颁布调控政策的城市中，2016年前9个月的土地出让金总和达到了1.29 万亿元，比2015年同期上涨63.3%。

土地和楼市的火爆，一方面缓解了地方政府及其融资平台的财务压力，改善了银行的资产状况，降低了通货膨胀的水平;另一方面也导致产业空心化等问题，积累了金融风险。

中国近二十年房地产市场的发展历程，重复了国际上的“危机三角”模式。

不久前，万达集团董事局主席王健林等开发商频频放出“中国房产泡沫为史上最大”、“限购限贷没起效”等唱衰言论，引发社会各界对宏观经济和楼市的猜测和担忧。

信贷数据显示，商业银行在扩大按揭贷款方面异常激进。2016年上半年，我国购房贷款新增2.3万亿，逼近2015年全年新增数额。仅2016年7月，人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元，几乎全部是房贷。

“住房需求是很难在某一时点大幅增长的，大量的信贷增幅证明本次楼市的爆炒，更多来自投机而非刚性需求。”一位业内人士在接受《财经国家周刊》记者采访时表示。

另一方面，房地产市场秩序的混乱也引发中央关注。10月14日，住房和城乡建设部就进一步整顿规范房地产市场秩序工作进行了部署，明确表示要对欺诈炒作、违法违规销售等9类房地产开发企业的不正当经营行为予以整顿，净化市场环境。而在此前不久，住建部还曝光查处了一批失信房企和中介机构名单，使“整风”成为此轮地方楼市调控的又一重头戏。

限贷“窗口期”

由地方城市集体发起的这一轮房地产调控，会否迎来楼市拐点？《财经国家周刊》记者就此采访了诸多业内人士。

“北京的政策更多着眼在去杠杆，目的是减少楼市引发的金融风险，给发烧的楼市降温，而并非绝对的利空（市场）。”一位央企北京开发商营销方面负责人在接受媒体采访时表示。

中信建投报告显示，至2015年，中国居民的边际新增房贷杠杆已然超越美国的历史高点。

银行系统担忧的不仅是个人住房按揭贷款，更危险的是开发商的企业贷，它们的杠杆更高。

根据彭博社统计，中国144家开发商的债务已经飙升到税息折旧及摊销前利润（EBITDA）的8.1倍，债务总额上升至2.8万亿元。

《财经国家周刊》记者从券商处获悉，近期交易所已经几乎“一刀切”式暂停地产企业发行公司债，甚至包括已拿到无异议函的项目和资质优秀的企业。

与此同时，上海市10月8日出台新规，明确银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于购买土地;中国银监会在10月21日召开的三季度经济金融形势分析会上也明确要求各地严控房地产金融风险，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域等等。

种种迹象表明，这一轮调控的矛头明确指向楼市泡沫，中国楼市再度迎来“限贷”窗口期。

楼市资金何去何从？

接受《财经国家周刊》记者采访的市场人士普遍关心的问题是：本次楼市调控，资金被驱离房地产之后，又该去往何处？

“投别的都不敢，一说是买房子，赶紧放（贷款）。”一位商业银行高管告诉《财经国家周刊》记者，当下的房地产热潮与实体经济表现密切相关，一定程度上是资金保值增值的选择。

2012年以来，房地产投资的边际贡献就超越基建，成为影响我国GDP走势的最重要因素。正是因为对房地产高度依赖，使得资本推高了房地产价格，大量金融资源随之进入。

中信建投分析认为，2015年开始的这次回暖与前几轮均有不同。例如，本轮上涨更多地呈现了结构性的差异，一线城市暴涨，三四线仍有天量库存;再如，此轮回暖之后，开发商对追加投资却更加谨慎;在去库存的过程中，居民的杠杆水平不断上涨等等。

本质上，这是一种“资产荒”导致的货币现象。

2016年9月，我国房地产新开工面积同比下降19%。业内人士预计，在本轮调控政策出台之后，开发商们的拿地热情会大打折扣。

“今年上半年十块地里选一块，下半年可能二十块里选一块，以应对市场的不确定性。”碧桂园集团总裁莫斌在8月份香港的半年业绩发布会上说。

经济学家许小年在出席“诺奖学者丝路行”论坛时说，房地产行业不可能支撑中国经济这么大的体量，如果不能在“三去”（去产能、去杠杆、去库存）上取得显著的进展，中国经济内部风险积累会越来越多。

在他看来，中国经济如果要真正实现转型，就必须突破“危机三角”循环，摆脱地方经济和财政对房地产业的依赖，找到新的发展出路。

业内预测，年内再降息可能性不大，货币政策后期可能逐步收紧，引导资金“脱虚向实”仍是中央既定方向。

而鉴于2015年的股市动荡，资金普遍从楼市进入股市的可能性不大，可能一部分资金会加速外流。

今年12月，美联储加息预期强烈，届时人民币汇率可能进一步承压。