投资港楼回报低理财产品更划算

李欣慈

近日本地发展商加推新盘态度积极，楼盘热卖令发展商推盘信心上升，例如新鸿基地产（00016.HK）位于元朗的新盘「Grand YOHO」首轮开售极速售罄，发展商在定价上更进取，加推113个单位，个别单位大幅加价14%，且不断有新闻报导楼盘项目已收约数千票，超额十倍不等。

消息令「无楼一族」心急如焚，深怕等不到楼市跌价，也怕抽不中楼盘。有楼在手的换楼客或投资客，有现金实力买货持货，叫价亦见进取，造就新盘一推即沽清的神话。

不过明明香港的实体经济没有强劲増长，两大龙头产业零售及旅游更见倒退，香港旺区再不见天价抢铺，反而「吉铺」处处。到底是什么支持楼价创新高呢？

香港地少人多，加上新移民及外地来港工作的外籍人士涌入，对住屋有一定的刚性需求。此外，地产商挤牙膏式的限量供应卖楼方式，进一步恐慌式催生准买家「过了这村没这个店」的人买我买心态。不过相对于香港人均每月入息中位数1.5万港元左右来比较，一个「上车盘」动辄300万港元起跳，加上交易杂费及按揭利息等，成本高达380万港元。

置业成本高昂

以三成首期来计算，至少要用上120万港元的现金作为首期，不吃不喝也需要六年多的时间储蓄。还未计能否通过银行的按揭压力测试，即供楼开支不可高于收入三成。然而，300万港元的上车盘大概只能收回租金约1万至1.5万港元左右，加上购入后亦需要把租金收入扣除政府税收后，用回供楼、管理费、地租及差饷等。

七折八扣后可能只得2千港元的收入，要赚回120万港元的首期需长达五十年！如非全数购入，买楼实为「负债」非「资产」。

之所以，现在以买楼作为投资实非明智之举。贵为长和（00001.HK）主席的李嘉诚，身为本港大型发展商之一，亦表示「年青人买楼，自己收入分期付款，自住问题都不大，但博炒作多两层就不好」，似暗示香港物业已非高增长或合理增长的投资项目，只可以用作长期保值的固定资产。

假如读者只想如收租一样赚取每月固定的收入，其实坊间已经有很多非常成熟的理财产品，例如债券、定息基金，及月供保险等，回报绝对比买香港物业的租金高得多，理财操作方面也相对灵活弹性。只要挑选合适理财工具，不过度使用杆杠，一定能助阁下一步步踏上财政自由之路。

A8新媒体

估值低

A8新媒体（00800.HK）是中国首家也是唯一一家数字音乐行业在香港上市的企业，打造移动互联网音乐娱乐产业链，以及精品游戏发行平台。A8音乐网是一个以提供数字原创音乐服务为主要内容的网络媒体，集音乐孵化、创作收集、制作发行与演艺展示于一体的业务模式。

截至2016年6月底止，A8新媒体（00800.HK）收入按年增长37.6%至9，164.5万元（人民币.下同）；毛利上升61.7%至3，938.8万元；纯利增加1.8倍至1，635万元。分部来看，集团业务收益分为数字娱乐及物业投资。

数字娱乐分部收入按年增长44.8%至6，499.2万元，包括游戏相关收入5，707.2万元及音乐娱乐收入792万元；物业投资收入2，762.7万元。A8抓住移动互联网发展机遇，通过旗下「深圳指游方寸」布局优质版权，加强版权和游戏储备。报告期内实施优质版权孵化计划，并试水HTML5游戏。目前指游方寸运营《啪啪三国》安卓版本、《关门放吕布》和《我欲封天HTML5》等已上线游戏。

多米音乐采点购策略

此外，A8亦新发行《部落特烦恼》以及《热血球球HTML5》和《燃烧吧二弟HTML5》等多款游戏，并有序推进海外发行，于2016年5月成立了海外发行团队。另一方面，A8亦引入音乐教育品牌，共同培养艺人。

线下音乐演出品牌「A8live」，则依托A8音乐大厦裙楼的LiveHouse剧场，集音乐演出、创客咖啡厅、专业录音棚、乐队排练室和音乐教育基地为一体，承接包括著名艺人和乐队演出、演奏会、粉丝见面会、新闻发布会、慈善活动及线上直播等活动。

A8旗下「多米音乐」在版权方面采取点购策略，针对性采购粉丝活跃度较高艺人的版权。目前已签下大量韩国音乐及经纪公司的音乐版权，针对80、90后用户，主打韩国、港台、内地流行、R&B、说唱等音乐类型，并推出多米电台。多米音乐将于下半年与中国移动（00941.HK）旗下的「咪咕」系列合作，共同推进发展。

截至4月，多米音乐日活跃用户150万，月活跃用户达900万。集团并于9月8日宣布，北京多米获准挂牌新三板。在多米音乐基础上孵化的随拍即可分享直播平台「映客」，也以强大用户基础迅速晋升为网络直播第一梯队。

公司旗下持有位于深圳南山的A8音乐大厦，总面积超过5万平米，以周边办公楼平均售价下限每平米5万元价值计算，市场价值超过20亿元。按最新收盘价计算，公司市值不足10亿港元，具有较强的安全边际。目前A股股价约为0.5港元，相当于市盈率（P/E）及市账率（P/B）约24.1倍及0.73倍。