房地产风险投资管理与评价研究

摘要：房地产经济是具有高风险性的，房地产投资必然伴随着投资风险。作为房地产投资者，我们必须加强风险意识，充分了解房地产投资的特点，了解房地产投资风险，对投资风险的大小进行理性判断和风险管理。本文即在分析房地产投资决策过程中所面临的各种风险因素得基础上，制定风险防范措施对风险因素进行控制，保证投资的科学性和合理性，以有助于确保投资方案的优化和实体投资的有序性，并为房地产投资的后续工作提供依据。

关键词：房地产；风险投资；管理；评价研究

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）002-00000-02

随着我国社会主义市场经济的稳步发展，中国房地产业经过多年的发展已逐步走向理性。但是作为房地产的风险投资领域需要完成的建构依然很多。在房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时应考虑时间因素，外界环境影响，政府的宏观调控等多重因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间，外界环境因素的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。所以说，只有在不考虑外界一切环境因素的影响下，为了让投资者尽可能的降低投资风险，且从中获得最大利益，科学合理的规划投资将显得尤为重要。

一、房地产项目投资风险管理方法研究的意义

当下，房地产投资一直作为官方、民间高烧不退的议题，房地产业也已经成为国民经济发展的重要基础，引导产业在增加就业、拉动经济增长、促进相关产业发展等方面发挥重要作用。但与房地产行业发达的国家相比，我国的房地产投资知识“外表”繁荣而已，其本质仅处于产业发展的初级阶段，还有很多问题，基本投资决策停留在经验层面的决策。大多数企业往往片面追求高利润，盲目发展和经营，缺乏对房地产投资风险的系统分析和评价。

我们知道，房地产投资项目是一个长链，需要很长周期的复杂大系统，而且还具有高投资，高回报和高风险的原因。房地产的特点决定了它一方面面临着投资大、周期长、流动性差、经营风险、财务风险等有形风险，另一方面还要面临着政策变化等无形风险。大量的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险，尤其是在我国房地产发展的初级阶段。

目前我国房地产投资项目决策大多依靠经验和定性风险分析方法，研究房地产投资项目的内在规律。这些风险管理方法往往不够深入、项目决策缺乏专业性和系统识别和评估风险，在项目实施中缺乏专门的风险管理措施。由此也需要我们对房地产项目投资风险管理方法进行系统和深入的研究。具体到意义而言有以下几点：

首先，对房地产投资项目的风险管理，可以促进项目的科学合理管理。利用系统科学管理和处置各种项目风险有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误的风险，对于项目管理的科学性和合理性具有重要意义。其次，对房地产投资项目的风险管理，可以促进项目建设的顺利进行。项目管理风控为控制项目风险提供了各种措施，项目管理机构在项目管理活动中的各项管理活动，能够为项目建设的顺利进行提供保证。再次，房地产投资项目风险管理可以保证项目目标的顺利实现。实施风险管理要采取有效措施，把损失控制在最低限度，并在保证损失后及时采取措施，使管理层能提高经济效益，保证项目目标的实现。最后房地产投资项目的风险管理，可以促进该项目的经济效益的改善。通过实施风险管理，以最低成本实现最大限度的安全为目标，使每个项目部门自觉提高管理效率，控制风险损失，从而提高项目的经济效益。

二、当前我国房地产项目投资风险管理的现状

我国房地产行业发展起步较晚，对房地产项目投资风险管理，特别是对微观层次的研究较少，现有的文献大多侧重于某方面的风险识别、风险评估和风险控制的分析或评价，具体而言，其现状主要表现在以下几个方面：

首先，从风险识别中分离出特征，并对风险机制的不足进行深入分析。目前，国内许多房地产项目投资风险识别研究的内容是投资风险的某些特征，如风险源，风险控制和其他具体的风险管理功能介绍。由于对投资风险的强调不同，所以分类只针对某一类房地产项目风险识别研究，将各种风险特征分离。这不利于我们从整体上对整个房地产行业的投资进行把握。

其次，风险识别和风险评估不够紧密，目前国内文献中的许多评价指标体系是广义的，根据具体的房地产项目投资风险识别和严格论证，特别是实证研究的指标体系建立起来，这导致投资风险识别和风险评估与定性分析方法无法紧密联系在一起。

另外，当前房地产的风险投资缺乏足够的风险控制研究支持。我们知道，评估的最终目标是控制风险。风险控制措施应根据房地产项目投资风险特征的综合识别方法建立。而现有的研究对于特定的房地产项目的投资风险是不够细致和深入的，缺乏对投资风险因素分析和风险后果之间的发生机制，也造成对风险评估和风险识别不能够紧密地联系在一起。

三、国内房地产项目投资风险管理的应对策略

我们从投资风险的预测、规避和分散三个方面进行应对策略的探讨。

第一是风险预测。由于房地产投资一旦进行，将面临一个相对狭窄的消费市场，这有更大的风险。因此需要我们在房地产市场供求形态和趋势进行综合调查和分析，选择实现较大收益的投资项目，这将直接影响最终房地产房地产项目的成败。

在此，我们举个例子：假如某一房地产开发经理（我们称之为赵总）与另外三个人一起竞拍一块土地，价格高的最终胜出，价格以一千万元来统计，假如其他三人的竞拍价是独立的，并且都在7—11千万元之间均匀分布。则赵总如何报价才能获得最大收益呢？在招标投标过程中，如果赵总的价格太低，土地是赵总竞拍的价格较低，那么其他三人拍到的概率就较大；相反，如果赵总竞拍的价格太高了，拍中的概率会增加，但是其利润就会很小。为了使土地获得最大效益，就有必要运用数学知识对实际问题进行数学建模，建立合理的分析模型。当然，我们作出的分析是具有一定理想主义色彩的，毕竟现实中会出现诸如银行贷款利率，国家政策等影响。但是由于本案例已经设定其他三个投资者出价是独立的，服从均匀分布，利用数学知识可以作出正确的选择方案。

设X1，X2，X3是其他三人的报价，按题意X1，X2，X3相互独立，且在区间（7～11）上服从均匀分布。则其分布函数为：

则当赵总的报价为x=千万元时，他赚钱的数学期望最大，即他可以获利最大。

第二，在风险规避方面要选择一个投资小的风险项目或放弃那些有风险的投资项目。这是一个比较彻底的预防房地产投资风险的策略。但这种策略的一个不好的结果是，获得高利润的机会减少了——风险的预期收益随风险的大小而增加，是纯市场经济的一个不可回避的特征。

第三，从风险分散的角度而言，不同类型的房地产企业风险，盈利能力是不一样的，为了降低投资风险的业务，而且要确保获得投资的预期收益率，理想的做法是发挥不同类型的房地产使用功能补充的作用，以及不同类型的房地产基金的互换作用，以适应市场需求，提高整体抗风险能力和盈利能力。

总之，无论是房地产风险投资的实际操作者还是研究者，都要采取一定的措施有效地在一定程度上防范风险的发生，并最终辅助做出或者直接作出最佳的投资决策，以使投资者获得尽可能多的利益，这也是房地产行业的生存之道。

参考文献：

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作者简介：王伟龙（1994–），男，山东青岛人，山西财经大学公共管理学院，2013级本科生，专业为国民经济管理。