房地产资金来源与房地产价格波动关系

摘要：房地产业作为资金密集型行业，资金来源结构对价波动有着密切关系。本文搜集了2000-2012年广州市房地产开发资金来源、销售面积以及商品房销售价格的年度时间序列数据做格兰杰因果检验表明：其他资金是房价波动的原因；国内贷款和自筹资金对房价变动的影响不是特别显著；而利用外资与房价变动之间没有直接因果关系。

关键词：资金来源；房价；ADF检验；Granger因果关系检验

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）022-000-02

一、广州市房地产开发资金来源状况分析

房地产开发资金主要由国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源四大部分组成。

广州市房地产开发资金来源结构中，其他资金所占比重最大，约占资金总额的55%。国内贷款和自筹资金在房地产开发资金中规模相当，变化趋势基本相同，各自约占的20%左右。而利用外资一直处于较低的平稳发展水平，约占2%-3%。

二、广州市房地产资金来源与房价波动的实证分析

1.数据处理

本文将国内贷款，利用外资，自筹资金和其他资金除以当年的房地产销售面积（表二），得出单位销售面积所分摊的投资额。利用2000-2012年广州市房地产商品房平均销售价格及房地产开发企业资金来源的时间序列数据并构建相应的指标，运用单位根检验时间序列指标的平稳性，进而通过Granger 因果关系检验模型分析房地产开发资金来源与房价之间的因果关系。

（数据来源：国家统计局—主要地方年度数据）

（1）变量命名

（2）单位根检验（ADF）

时间序列分析最为重要的一点是变量的平稳性。动态计量经济理论要求在进行宏观经济实证的分析时，首先必须进行变量的平稳性检验，否则会出现“伪回归”现象。为了避免用非平稳时间序列直接进行因果分析而产生的伪回归，本文先用ADF对房地产开发资金来源的各指标及房价的变动量进行平稳性检验。以下为ADF检验结果，滞后期为2。

从检验结果可知，广州市房价及房地产开发资金来源的各项指标均是平稳的，不需再进行协整检验，可直接进行因果关系检验。

（3）Granger因果关系检验

在通过单位根检验之后，利用Eviews 软件对广州市房地产开发资金来源各项指标与房价做Granger因果关系检验，检验滞后阶数取2，检验结果整理所示：

2.检验结果分析

分析得出：（1）其他资金PAAF与房价P变化的伴随概率为0.0211、0.0042均小于0.05，这说明在5%的显著性水平下应该拒绝原假设，即认为其他资金是广州市房价变动的原因；（2）利用外资PAFI与房价P变化的伴随概率为0.9744、0.7039均远大于0.1，这说明不能拒绝原假设，即利用外资与广州市房价变动之间没有直接因果关系。（3）国内贷款PADL和自筹资金PASF对房价变动的伴随概率均大于0.1，说明国内贷款和自筹资金对广州市房价波动的影响不是特别显著。

三、总结及建议

通过实证分析，提出几点建议：

1.通过Granger因果检验得出造成广州市房价变动的主要因素是其他资金，这与我国当前实施的商品房预售制度有很大的关系。为防止房地产业过度依赖定金、预付款等其他资金发展，应在做好商品房预售监管的前提条件下，引导房地产企业拓宽融资渠道。

2.我国房地产业到过热发展离不开银行等金融机构提供的贷款支持。过度放贷加剧了房地产市场出现风险的可能性。因此，加强银行信贷风险管理，严格商业银行贷款审查条件，持续开展房地产及相关行业贷款压力测试。

3.外资占开发投资资金总额比重较小，但我国几个主要城市的房价大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。防范国际资本对房地产业的冲击，防止“热钱”的投机性增加房地产市场的整体风险仍然非常必要。

4.大力拓展投资渠道，使更多资金流向其他投资领域。资本是追求高额利润的，而大量资金涌入房地产市场是房价上升的主要因素之一，这说明房地产业仍处于高利润行列中。有效地调控应当从拓宽投资渠道的角度考虑，使得大批资本不再集中于房地产行业。

参考文献：

[1]冀实.房地产开发资金来源解析[N].中国房地产报，2012-12-20（A05）.

[2]姜维.房地产项目全过程风险识别与评估研究[D].郑州大学，2013.

作者简介：常付华（1988-），女，汉族，河南安阳林州人，郑州大学旅游管理学院2014级硕士研究生，土地资源管理专业，研究方向：房地产经营与管理。