房地产企业营改增的风险及其应对策略分析

刘建春

摘要：随着营改增的全面实施，房地产企业受到的影响是非常大的。本文从营改增的概念分析入手，分析了房地产企业实施营改增的必要性，房地产企业实施营改增所面临的风险，并针对性的提出了房地产企业实施营改增后应对风险的相关策略。

关键词：房地产企业；营改增；风险；应对策略

中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）022-000-02

引言

营改增是我国深化税收制度改革的一项重要措施，实施的目的是为了更好的降低企业的赋税，增加企业运行的活力，但是由于房地产企业自身特殊性的影响，在房地产企业实施营改增的过程中面临较多的风险。因此，为使营改增更好的服务于房地产企业的发展，有效的降低房地产企业的赋税，全面地实现房地产企业营改增的风险及其应对策略的分析有着非常重要的理论与促进房地产企业发展的实际意义。

一、营改增的概念

营改增就是营业税改成增值税，转变了传统的营业税与增值税共存的税收情况。由于增值税仅仅对服务或者产品增值的部分进行纳税，有效的减少了企业纳税的环节。因此，营改增为政府针对当前我国国情采取的一个降低企业赋税，刺激企业发展活力的一项重要对策，特别是能够培育出全新的发展动力，促进消费与产业升级，进一步的推动大众创业、万众创新。

自2012年初开始阶段性实施营改增之后，现阶段国内增值税已经全面的替代营业税，其给房地产企业带来发展机遇的同时也带来了较大的挑战，因此，对房地产企业而言必须尽快适应营改增政策，不断提升自身经营的活力。

二、房地产企业实施营改增的必要性

根据营业税的相关规定，房地产企业的全部营业额均应当全部的缴纳营业税，但营业税并非链条税，房地产企业在购买或者租赁施工机械设备、建筑材料时由于其进项的税额不能进行抵扣，这就导致房地产企业必须吸纳其他行业转嫁的税收，对机械设备、建筑材料等进行了重复性的税务征收，增加了房地产企业运营的成本，给房地产企业带来了较大的负担，因此，在房地产企业中实施营改增可有效的减轻房地产企业的赋税，减少房地产企业在经营生产过程中的重复征税，这对于房地产企业应当当前低迷的房市有着非常大的支撑作用。

三、房地产企业实施营改增面临的风险

1.进项税发票较难获得的风险

房地产企业实施营改增之后最大的风险之一就是较难获得进项税发票。因为房地产企业在经营生产的过程中其使用的石材、砂石料、模板等多数是由个体工商户进行供应的，这个问题在一些小型的房地产企业中更加的凸显，甚至有农业生产者、临时摊位提供，这些提供方多数情况下是不能开具增值税专用发票的，导致增加了房地产企业进项税抵扣难度。另外，除了房地产企业大量使用的材料、砂石之外，劳务费用也是房地产企业重要支出，根据相关的统计数据表明，一般情况下劳务费用占据到房地产企业指出的1/3左右，而在增值税中房地产企业需要缴纳11%的销项税，但是这部分劳务费是不能进行进项税抵扣的，这就相比于营业税中的3%的缴税比例增加了8%，大大的增加了房地产企业的运营的负担。

2.现金流周转风险

房地产企业实施营改增之后对其现金流周转提出了更高的要求，在传统的营业税中，房地产企业征收的营业税为直接进行代缴代扣，也就是在进行工程款的支付时直接将其中包含的营业税扣除，但是在房地产企业实施营改增后，房地产企业不能将先前可以直接进行扣除的部分扣除，而是需要房地产企业所在地的按照对应的当期验工计价从而确定出最后应缴纳的增值税，但是因为建设单位在实际的操作过程中常常拖欠款项，且不能按照规定的时间提供增值税发票让施工方用以进项税的抵扣。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天，增值税必须当期缴纳，使得房地产企业日常经营活动的现金流面临较大的支付压力，造成资金周转的极度紧张。

3.纳税申报过程中面临的风险

房地产企业实施营业税改增值税后，其实行的纳税申报相对于先前发生了较大的变化。在先前的营业税模式下，房地产企业所要缴纳的营业税为房地产企业所在地的税务局进行征收的，但是在实施了营改增后，增值税为国家税务局进行征收，其征收的机关发生了变化，相对于先前的营业税，增值税纳税申报的流程相对于先前也更加的复杂，尤其是在进行增值税的申报时需要提供出大量的材料，而在进行传统营业税申报时仅仅提供出一张纳税申报表即可，增加的材料必然给会计人员带来了较大的挑战。同时，在房地产企业实施了营改增后，在纳税申报、进项税认证、发票领购、资格认定、税务登记等相关的环节相对于先前实行的营业税均发生了较大的变化，这就给房地产企业如何确定出增值税的核算，准确无误的填写房地产企业增值税申报表，最大程度上降低申报失误、核算错误的概率，这是房地产企业在日常经营过程中所要面临的风险。

四、房地产企业实施营改增风险应对策略

1.增强对进项税发票的管理

为了更好的降低房地产企业进项税抵扣方面存在的风险。房地产企业应增强对进项税发票的管理工作。在具体的实施过程中，对于材料的进项税应首先优化供应商管理，防止出现材料提供方无法及时提供购买材料所对应的增值税发票，而导致房地产企业材料购买进项税不能抵扣的情况，应当在和施工方进行合同的签订时就将该问题进行明确，在相关的条款上进行约束，例如，在与材料供应方签订合同时，应提出补充条件，材料供应商须按时将增值税进项抵扣发票开具给施工单位，如果因为发票开具不及时导致乙方公司出现税负上升的情况，由甲方弥补其损失；签订合同时对企业所用名称必须严格规范，防止合同名称和增值税发票名称不一致，给税收抵扣带来的麻烦等等。此外，在对分包商进行选择时，因为分给分包单位的房地产工程，所支付的工程款项所对应的增值税发票是可以进行抵扣的，因此，也应当对分包单位的资质进行全面的审核，防止出现在项目进行分包的过程中存在不能进行进项税发票不能抵扣的情况。

2.实行平稳改革，提高资金的使用效率

实现平稳改革，增强资金使用效率对于帮助房地产企业应对现金流周转风险有着较好的促进作用。在具体的实施过程中应从政府与房地产企业自身入手。首先，政府层面可以为采用一些过渡性的政策，让企业逐步的适应“营改增”给自身带来的影响，例如，对“营改增”中税负没有减少反而增加的企业进行一定的补助，从而更好的保证税负的公平性，共同帮助企业渡过这个过渡时期。此外，政府还应当增强对税收政策的辅导，政府税收部门的工作人员应当深入到企业当中对相关的工作人员进行“营改增”培训工作，让企业内具体的工作人员认识到“营改增”政策中的要点，使企业当中的会计财务人员更快的了解自身应当在那些方面做出相应的改变。其次，房地产企业自身应转变自身的经营方式，针对实施“营改增”给自身带来的资金短缺问题，一是应压缩房地产开发的周期，减少财务费用与资金的占用；二是进行高质量的房地产开发，将高品质作为自身房地产开发的卖点，较好的迎合当前人民对生活质量的追求；三是构建企业合作，采用项目股份、联合开发、联合购地及资金拆借等方式深入的开展房地产的项目合作，扬长避短、优化结构、强化管理等。只有从政府与房地产企业自身两个方面采取措施才能更好的帮助房地产企业应对资金流风险。

3.加强内部管理工作

房地产企业应增强内部的管理工作，从而更好的应对营改增给自身带来的税务申报、缴纳等方面的影响。在具体的实施过程中应当首先增强对员工的营改增培训，特别是对会计人员、办税人员、成本预算、成本控制等与营改增有关的专业人员进行营改增相关政策的学习培训，提升专业水平。房地产企业要梳理合同中有关服务内容、收款条款、计税方式选择、发票条款等涉税条款修改，规范生产经营活动和业务流程，重视企业经营模式的涉税风险。以取得最佳税收效益。

五、结束语

综上分析，在我国全面的实施营改增之后，虽然其初衷是为了最大限度的降低各个行业的负担，但是房地产企业在具体的实施过程中面临有较大的风险，因此，这就需要房地产企业全面的深入剖析并领会营改增的本质及其给自身带来的影响，采取针对性的措施降低营改增给自身带来的风险，准确的把握营改增给自身发展带来的机遇，不断提升自身的核心竞争能力。

参考文献：

[1]王小宜.“营改增”下建筑施工企业应对策略的思考——基于中铁二局股份有限公司[J].中国乡镇企业会计，2015，09：56-58.

[2]代枫伟.建筑业企业如何应对营改增制度在运行过程中可能出现的问题[J].新经济，2016，11：120.

[3]刘香.浅析“营改增”对于建筑业税负产生的影响以及应对策略[J].质量探索，2016，02：27-28.

[4]许咏芳，沈程程.“营改增”扩大实施对企业的影响及对策探究——以电力行业中非电企业为例[J].中国商论，2016，15：21-22.

[5]帅斯琦.建筑施工企业“营改增”下的洗牌——“出局”还是“重生”[J].山西农经，2016，06：77.