现阶段土地一级开发模式的探索

文/付绍喜



现阶段土地一级开发模式的探索

文/付绍喜

改革开放以来，我国比较重视城市化建设，在城市化建设过程中对土地的利用形式有一定的约束，土地一级开发逐渐成为政府比较关注的话题之一。在实际市场经济发展中良好的土地一级开发模式能够有效解决城市建设和耕地保护的矛盾，同时促进土地使用效率的提高，加快城乡统筹发展。近年来，我国土地一级开展进程比较慢，主要是因为政府缺位导致土地开发政策偏离公共利益。为了进一步推动土地开发的发展，必须要创建新的土地一级开发模式。本文从目前的土地发展形式进行分析，提出土地一级开发模式构建措施。

政府； 采购； 土地； 一级开发

土地一级开发是城市发展中人们比较关注的问题之一，我国土地一级开发过程中面临的环境比较复杂，给土地开发带来了较大的困难。面对这种环境情况，必须要理解一级开发规律，并在合适的时机制定合适的发展政策，激励政府和企业对土地一级开发实施适当的引导。从而构建科学的、符合市场发展的土地一级开发模式，完善我国土地一级开发系统，更好的促进我国社会主义和谐社会的建设。

一、土地一级开发内涵和开发模式分析

（一）土地一级开发含义

土地一级开发主要指的是按照城市功能定位、经济发展和城市规划的要求，由政府统一组织的征地补偿、土地平整、土地规划设计、一级土地拆迁安置和市政基础建设等，能够按期达到土地招标和土地行为。土地一级开发的过程也是由“生地”变“熟地”的过程，使土地达到出让条件，同时这种形式使开发商不在承担与商品房建设无关的涉及基础建设和土地开发的工作。目前，我国土地一级开发主体有两种，一种是政府主导的土地一级开发模式，另一种是由企业主导的开发模式。政府主导模式主要指完全由政府建立的土地储备，或者是由国家控股的企业实施土地一级开发；企业主导模式主要指的是政府利用招标的形式从多家企业中选择一家企业进行负责土地一级开发项目。

（二）土地一级开发模式

1.自负盈亏模式

自负盈亏的土地开发模式的形成，主要是因为房地产企业受政府政策影响比较大，房地产企业实施这种模式能够有效提高其收益率。这种开发模式一般有企业主导，所以开发初期就确定了土地一级和二级联动，在开发过程中争取在一级开发中收益，同时又能够保障在未来的二级开发中取得相应的效益，也使土地有较大的增值空间。但是该模式也存在一定的缺陷，比如政府对市场中地价的控制度不高，影响政府对国家土地的宏观调控。此模式在市场经济发展早期应用比较多，但是从长期发展结果来看，其未来发展空间比较小。

2.社会投资人模式

这种土地一级开发模式主要指的是政府在土地应用中利用严密的计划控制土地供应市场，使之成为统一开发、管理的经营模式。此模式下政府对土地有完全的控制权，在土地一级开发过程确定施工企业的方式是招工，其模式发展优点是保证市场顺利完成，同时保证土地开发项目能够实现效益的提高。政府和一级开发商进行土地划分后，实施利益划分时必须要有固定的议价分成和收益，利用不同的方式操控市场，这种发展模式开发形式比较简单，对项目开发有很好的促进作用。但是这种模式也存下相应的缺陷，比如政府财政压力大，往往出现融资渠道狭窄的现象，容易出现融资困难的现象。

3.收益分成模式

这种模式下土地储备控制一般由政府控制，政府在土地一级开发中其主导性作用，并积极利用社会力量实施土地一级开发，这种模式是我国土地一级开发的主要模式。开发形式是政府依据一些开发需求，在市场调研的情况下实施土地出让计划，在开发前准确的确定土地使用权人，并由双方共同完成土地的验收工作，这个过程是政府主导土地的一种有效形式，能够很好的减轻政府土地开发中存在资金压力问题。

二、政府购买服务收取固定报酬的模式

财综【2016】4号文件明确指出土地收储规范制度，核心内容包括：清理压缩土地储备机构、规范土地储备行为、加强土地储备规模控制、妥善处置土地储备债务、调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理、推动土地收储政府采购工作、加强土地储备项目收支预决算管理等多个方面。同时文件明确的指出，地方国土资源部门必须要深入的分析当地实际情况，并积极的探索政府购买土地的方式，分析土地收购过程中涉及的拆迁安置费用和补偿服务形式；另外，土地储备机构还必须要积极的探索出一种政府购买储备土地前期开发的策略，包括与储备土地相关的供水、排水、照明、土地绿化等方面的问题；同时地方财政政府各个相关部门要应该配合土地机构制定项目管理办法，并将时尚内容公布出来，严谨土地市场中出现层层转包的行为。在实施过程中供应商和项目承接主体还必须履行其合同契约，按照约定的数额承接报仇，项目多涉及的融资必须要相互融资。

该文件出台，意味着土地收储及土地一级开发即将回归设立之初的统一性和公益性安排，对于化解地方政府债务危机具有巨大意义，明确了我国土地一级开发的政策方向及政策支撑。同时也对土地一级开发的融资提出更高的要求，财综【2016】4号文件明确“2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。”为此土地一级开发融资可以积极探索设立产业基金、引进保险资金等。由于我国“营改增”的政策对土地一级开发是按建筑业交税还是按“服务业”交税未进行明确，也存在一定的税收风险。

三、政府购买服务模式下的企业土地一级开发财务核算

（一）企业按照与政府签订购买协议、开发土地区域规划，同时实时财务核算需要分析，在财务核算过程中可以实施人为划分核算区域。在核算过程中要注意，一般企业开发区域面积较大，在核算的过程中为了方便起见，一般划分为介个小区域进行核算；如果开发区没有明确的规定开发后需要每年扩大面积，可以事先确定好部分区域的面积，然后依据实际面积实施财务核算分析。

（二）企业投入建设的核算按照“开发成本”科目实施核算。“开发成本”账户依据具体的企业发展区域可以按照二级明细实施分析，并依据企业发展实际请设施科目明细标准：

1.“土地征用及拆迁补偿”：该标准明确规定，土地开发中涉及核算的企业必须在开发前期获得土地征用补偿，包括拆迁费、安置费以及植被补偿费等等，并明确的额记载土地征用的数量，以便为土地开发顺利实施做保障。

2.“基础配套设施建设”：此项目标准规定在土地储备过程中主要核算内容包含：“道路绿化、污水处理、通信以及水电处理等等”

3.“资本化利息”：这个标准主要将的是核算企业在分析的过程中，土地开发向金融机构借款而发生的资本条件的利息费用问题。

4.“其他开发费”：这个标准主要说的是在核算方面的除了要分析其他相关开支费用外，还有考虑的其他费用支出。

5.“转入开发产品”：这个项目主要说的是核算土地开发竣工后结算后的开发成本，这种成本形式一般用红字记载。

（三）结转土地开发成本；这个明细方式主要讲的是土地开发构成中“开发产品”相关科目的核算内容，并按照一定的形式设置二级明细目录，并将记载的数值转入企业土地储备的应收账款中。

（四）根据与政府签订购买协议约定获取报酬。报酬通过营业收入来核算。

四、结语

目前，我国土地一级开发模式发展相对比较完善，能够保证土地开发的顺利实现，但是在未来的发展中这些开发模式可能会制约土地的开发利用。在社会迅速发展下必须对土地一级开发模式进行积极的创新和优化，解决土地开发中融资问题，促进土地开发的进一步提高。

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（作者单位：云南省土地储备运营有限公司）