说说农村民房那些事

文/王　雪

说说农村民房那些事

文/王雪

案例一：农村房屋为家庭共有财产

钱某与妻子高某共生育二子一女，即长子钱甲、次子钱乙、长女钱丙。1984年11月，钱某以其名义申请向当地政府翻建居住的房屋，当时因钱甲已婚并转为城镇户口搬至城市居住，故建房审批表上登记的同住人口为高某、钱乙（23岁）、钱丙（20岁）。1990年，钱乙出嫁，搬至婆家生活，钱乙则婚后始终与父母生活在一起。1995年，钱某、高某与钱甲、钱乙签订分家协议，约定4间北正房分给钱甲、钱乙各二间，钱某与高某有永久居住权。钱丙得知后，以上述房产有自己份额为由，将父母及两位哥哥诉至法院，要求确认其享有4间北正房四分之一的财产权利份额。

庭审中，钱某等4人均辩称，钱丙已经出嫁，且其为女孩儿，故认为争议房屋与钱丙无关，不同意钱丙的诉讼请求。最终，法院确认涉案房屋为钱某、高某、钱乙、钱丙共同所有的家庭财产，并判决支持了钱丙的诉讼请求。

【法官释法】我国进行宅基地产权登记的惯例主要有两种，即将户主登记为宅基地使用者或者在将户主登记为宅基地使用者后备注户内人口数。目前，对于农村宅基地，我国实行的是“一户一宅”制度，即农村村民一户只能拥有一处宅基地；宅基地面积大小应当根据一户内的家庭成员数以及我国有关规定确定。其中，我国相关法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据该规定，具备“一户”条件的农村村民申请宅基地的，其应得宅基地的面积由两个方面的因素决定，一是所在省、自治区、直辖市规定的人均标准；二是该户内所包含的家庭成员数。另外，由此可知，宅基地使用权实际应当为家庭共有，“一户”内的各家庭成员对于宅基地均享有一定的份额。按照相关法律规定，农民在农村建设或翻建房屋时，是需要经过当地政府审批的。农户在提交相关审批手续时，一般是以家庭中户主的名义提出建房申请，同时会在建房审批手续中注明同住人口，且在建设房屋时一般同住的家庭成员会共同建设，因此一般情况下，农村宅基地使用权及地上房屋所有权是属于家庭成员共同共有的财产。

案例二：建房时未成年一般不具有房产份额

张某（男）与宋某（女）于1988年登记结婚，1986年生育一子张小某。1994年8月，张某以自己名义向当地政府申请翻建位于某村360号院内北正房4间，获得批准，其中翻建批示上载明，申请人为张某，同住人口为宋某、张小某。次年5月，张某及宋某将申请翻建的房屋建成，后一家三口一直居住在此院落内。2010年，张小某与王某结婚，因没有能力购置房屋，张小某在婚后与父母同住。因日常琐事经常发生摩擦，导致张小某夫妇与张某夫妇关系日益紧张。2014年，张小某向张某提出分家，并要求分得上述4间北正房中西数第一、第二间，张某以房屋系自己所建，与张小某无关为由，拒绝张小某分得房产的要求，并限期张小某半年之内搬离360号院。后张小某以要求和父母分家析产为由，诉至法院，并主张360号院内4间北正房系其与父母的家庭共有财产，要求判决西数两间归其所有。

庭审中，张某夫妇辩称，建设涉案房屋时，张某尚未成年，既未出工也没有出力，故主张涉案房屋上的财产权利应归自己所有，与张小某无关。法院经审理认为，涉案房屋是张某夫妇所建，建房时张小某尚未成年，据此认定张小某不享有涉案房屋的财产权利份额，并驳回了张小某的诉讼请求。

【法官释法】一般情况下，农村宅基地使用权及地上房屋所有权是属于家庭成员共同共有的财产，但未成年人除外。因为未成年人尚处于消费阶段，不能以自己的劳动获得收入，未成年人所有的财产一般都是通过赠与方式获得的。因此，一般情况下，未成年人未参与建房，也未曾投资，农村宅基地上的私有房屋不应含有未成年人的份额，但如果在申请建造房屋时未成年人已满16周岁的家庭成员，建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的，或者以自己的劳动作为建房的劳动投入的，可认定为共同所有权人。

本案中，涉案房屋在翻建时张小某尚未成年，且其没有证据可以证明其在翻建过程中有任何资金或劳动的投入，故涉案房屋应归其父母张某和宋某共同所有。

案例三：非本村村民购买宅基地合同无效

王某系北京密云某村村民。1999年底，王某因女儿上学急需现金，遂决定将其名下的位于本村的宅基地的地上房屋出售。经熟人介绍，王某与城里的居民宋某签订了房屋买卖协议，双方约定，宋某以10万元的价格购买王某所有的位于某村院落一处，包括4间北正房及3间东厢房。宋某支付房款后，王某将售卖房屋及院落交由宋某使用。后宋某花费了2万元对上述房屋进行了装修。

2005年，因王某售卖的房屋被划入拆迁范围，王某遂找到宋某，以农村宅基地上房屋依法不能卖给居民为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效，并要求宋某返还上述房屋及院落，遭到宋某拒绝。为此，王某将宋某诉至法院，请求法院确认合同无效，收回房产，并同意返还宋某已支付的房款10万元。

最终，经过调解，宋某与王某达成协议，宋某归还王某房屋及院落，王某给付宋某房款、装修费、补偿款等共计50万元。

【法官释法】宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。我国《土地管理法》第10条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。我国实行房地合一制度，宋某购买了王某所有的农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为城镇居民与农民所签宅基地房屋买卖合同应属无效合同。我国相关法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，因王某与宋某的房屋买卖合同被确认无效，故宋某应将房屋及院落归还王某，王某则应承担返还宋某房款的义务，同时，王某还应赔偿宋某因房产增值受到的损失，如果双方对返还的比例和数额不能达成一致意见，则可由法院依法确定。此类案件发生争议，一般是因为交易房屋可能会面临拆迁，因涉及利益较大，故容易导致卖家反悔。笔者建议，居民投资应采取合法途径，避免承担较大的交易风险。

需要指出的是，宅基地是分配所得，只能在农村集体经济组织成员之间转移，非本村村民是不可以购买村集体分配给本村村民的宅基地使用权的。另外，我国土地管理法还规定了农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。我国《土地管理法》第62条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。” “ 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准 。”因此，农户在出卖宅基地使用权及地上房屋时，也应经过慎重考虑。

案例四：未经批准建房只能确认居住使用权

刘某系北京密云某村村民，婚后与妻子共生育了一儿一女，即刘男和刘女。1978年，刘某以其名义申请，获得了本村一块土地的宅基地使用权，后刘某经批准，在该宅基地上建设了北正房4间及东西厢房各2间。经房屋建设审批表上记载，上述房屋的申请人为刘某，同住人口为刘某之妻宋某及刘男、刘女。2000年，刘女外嫁到邻村。2013年初，见刘男到了成家的年龄，刘某夫妇在未经当地政府批准的情况下，擅自将其居住的4间北正房进行了翻建，并在原宅基地的基础上，向后扩建了20厘米。2014年，刘某的儿子刘男结婚，婚后与刘某夫妇共同居住在上述院落内。按照农村风俗，刘某夫妇与刘男在村里长辈的见证下签订了分家单，约定现居住的4间北正房中，西数第一、第二间归刘男所有；西数第三、第四间归刘某夫妇所有。后因日常琐事，刘男与父母发生口角，刘某要求刘男搬出居住院落。2016年4月，刘男将刘某夫妇诉至法院，要求法院按照分家协议中的内容，确认其拥有居住院落中4间北正房中西数第一、第二间房屋的所有权。

因涉诉房屋是在未经批准的情况下翻建的，经过释法，刘男将诉讼请求变更为要求确认其对涉诉房屋的居住使用权。最终，经过调解，刘男及刘某夫妇达成调解协议：刘某等人居住的院落中的4间北正房，西数第一、第二间归刘男居住使用；西数第三、第四间归刘某夫妇居住使用。

【法官释法】《土地管理法》第17条规定，各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。该法第22条第3款规定，在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。依据这一规定，各级人民政府都根据辖区情况制定了相应的规划设计。2004年，国土资源部印发了《关于加强农村宅基地管理的意见》，其中第6条规定，规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。据此，即便农民已经得到了集体所有土地上宅基地的使用权，在其上建设房屋也是需要经过政府批准的，如果未经批准就建设房屋或是在原有宅基地上翻建已有房屋，建设成的房屋均属于违章建设，如果没有得到宅基地使用权的，还属于“非法占地”的情形，政府机关有权依据相关法律法规对违章建筑及违法占地的地上物进行拆除。实践中，考虑到农民的实际生活，在不影响整体规划的前提下，很多未经批准而翻建的房屋，并没有被强制拆除，但是，这并不意味着由此建设得来的房屋就是合法的。因此，房屋的所有者与一般的房屋所有权人是有区别的，因确权、分家、继承、赠与等诉求诉至法院时，法院也只能确定此类房屋的所有人对此类房屋具有居住使用权，而不能确认其享有所有权。本案中，刘某夫妇即是在未经批准的情况下将其房屋翻建的，因此在房屋发生争议时，法院并不能确认相关权利人对违法建设房屋的所有权，而只能确认其对涉诉房屋的居住使用权。

责任编辑/郑洁