小产权房的困境及其解决办法浅析

【摘 要】 近年来，关于小产权房的讨论可谓愈演愈烈，尤其是房价的不断飙升，更使得小产权房变得炙手可热，虽然各级政府针对当地小产权提出了多种途径，但收效甚微。本文通过分析小产权房的由来及其现在所面临的困境问题，尝试提出解决小产权房的多方出路。

【关键词】 小产权房 困境 出路

小产权问题近年来所引发的一系列问题和争议成为各界关注的焦点，这一在我国城乡二元土地制度背景下诞生的产物究竟为何愈演愈烈？小产权房的问题在我国房地产市场上形成已有多年，尤其是近几年，由于城市商品房价格的高居不下，小产权的蔓延也是更加肆无忌惮，遍布于全国各地，特别是北京深圳这些大中城市的周边地区[1]。

小产权房为何如此有市场？

近几年城市商品房价格持续高涨，不管是刚毕业的大学生，还是工薪阶层，相当一部分群众是买不起房的，而城市周边的土地属于农村集体，不需要交土地出让金及税费等[2]，其房屋价格相对于城市商品房来说十分低廉，于是就会有一大部分低收入者退而求便宜的选择小产权房。

那么随之产生的问题便是为什么商品房的价格会如此之高呢？首先是因为开发商在获得土地时需要通过招拍挂的形式交纳较高的土地出让金，一方面是由于“地王”的存在，往往竞出天价，而这一天价又必然作为成本带入房价中。另一方面是由于政府部门高度垄断土地供应市场和土地需求者的竞争性市场存在着不对称不平衡，除了土地出让金之外，还有一部分就是来源于复杂繁多的税费，而这两大部分在小产权房中是不存在的，这也是人们追逐的根本原因。

小产权房虽然有着极大的“优势”，但对于这些风险来说，我们仍需谨慎而行，再加上近几年房地产市场的发展也是逐步走上正轨，步入了新常态。

信贷环境宽松，有利于房地产市场的发展。对于购房者而言，降息降准可提高银行放贷额度，缩短周期和降低购房成本。有数据表明，2015年1月2月土地成交指标下滑明显，土地成交价款也略有下降，企业拿地愈发谨慎，这必将导致了房价的上涨速度减缓，使一部分犹豫不决的城市居民放弃购买小产权房，持观望态度看待城市的商品房。

宏观政策总体有利于房地产市场的健康发展。地方各级政府响应上级号召，通过制定政策条例来规范市场行为，比如2015年9月24日山西省十二届人大常委会第22次会议表决通过《山西省国有土地上房屋征收和补偿条例》，该条例的推出将促进房屋拆迁工作更为人性化，规范城市房屋拆迁行为，整顿土地市场等，总体上有利于房地产市场健康发展。

这些有利因素都可以看出，在整个大的背景下房地产市场的发展是健康平稳的，这对于解决小产权房问题提供了一个良好的市场背景。针对小产权房问题的解决措施，大部分都希望通过一定的手段使其合法化[3][10]。这里对各界争论的主要措施进行分析，提出有效解决方法。

首先是回收。一般情况下回收时可以予以一定的经济补偿，这里存在一个问题就是，小产权房的大肆建设使得对其回收将牵扯到一大批人，而对于他们的住房问题，在近时间内解决也是不现实的，因此单纯回收不太可能。

其次是转正[4]，因为小产权房目前已经占据了整个房地产市场的很大一部分，数量庞大，比如在深圳小产权房占到了住房总量的一半，不过全部回收将会使大量人失去住所，严重可能会引起社会的不稳定。加上小产权房本身的地价成本低，如果转为商品房，会使得其他利益主体的利益受损。

还有就是转为廉租房，大部分是比较赞同把小产权房转为廉租房这一想法，将这些房屋变为政府应承担的社会保障责任，用于当地的社会保障，也省去了补交土地出让金的麻烦。同时将小产权房纳入城市房屋保障体系，有利于行政管理和社会稳定，但是这一方法有可能会伤害到小产权房持有人的利益，所以还有待完善。

单纯采用一种方法很难做到合理合法全面，所以在处理过程中，既要依法，又要求地方各级政府根据实际情况区别对待[8]。当然，不管采取哪种方法都要辅以其他方面情况的不断完善，才能有效处理这一艰巨的任务。

一是要从根源上着手，改变我国城乡二元制的结构，积极建设城乡一体化的土地流转制度，构建城乡统一的建设用地市场是解决小产权房现象的理性选择，同时也有助于缩小城市居民与农村村民的收入差距，完成城乡统筹协调發展[5]。

二是要加强政府管制，明确政府职能。有建设部门工作人员表示，按照《房地产管理法》规定，建设部门有权对商品房的违法进行查处，但对非城镇国有土地上的房屋管理，他们却“无权”干预，而对于监管方面，很多部门虽有监管权却没有执法权，这也导致政府部门无从下手，所以应该对各部门职能进行细化，职权重叠交叉的地方应通过立法予以明确，确保对小产权房的监管到位。

三是要进行政策管理[6]。近几年，全国各地都在积极开展农村集体土地的确权登记发证工作，目的就是对小产权房进行普查，明确其产权归属，为接下来的整顿工作打好基础，要正确把控中央政府政策走向，明确住房社会保障仍是重中之重。

【参考文献】

[1] 吴学知，陈泽勇，冯薇. 深圳市小产权房类型、成因思考[J]. 特区经济，2012，03：35-37.

[2] 王振伟，李江风. 小产权房出路何在？——以集体建设用地租赁房试点为视角[J]. 中国土地，2012，04：18-19.

[3] 冯张美. “小产权房”出路探究——基于地役权的制度创新[J]. 法治研究，2012，05：70-76.

[4] 赵沛楠. 小产权房出路何在[J]. 中国投资，2012，06：70-71.

[5] 王宏军，李源静. 小产权房出路的法律思考——以天津市“宅基地换房”为视角[J]. 天津法学，2013，02：74-78.

作者简介：武俊秀，女，山西财经大学硕士研究生，公共管理学院土地资源管理专业，（1992—），山西临汾人。