浅议物业服务合同纠纷及应对

杨英

1 物业服务合同纠纷

随着物业管理行业的快速发展，纠纷也成上升趋势。现在物业管理企业普遍使用物业服务合同，其版本千差万别，其中有些版本存在的缺陷，或引起纠纷或使问题得不到解决根据，往往导致物业管理企业在诉讼中失利。

1.1 物业服务合同纠纷的类型

1.1.1 收费问题引发的纠纷

（1）物业管理企业收取费用标准不合理的纠纷。主要指物业管理公司收取如装修、垃圾清运、材料运输、电梯使用、楼道粉刷等费用，标准各不相同，引起业主不满，还有水电乱收费等纠纷；

1.1.2 服务质量纠纷

业主认为物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，从而引起不满和纠纷；由于业主与物业管理公司对服务标准和服务价格认同不一致所引起的纠纷。

1.1.3 管理责任纠纷

（1）业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起。由于相关法律规定不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。

（2）人身损害赔偿纠纷。业主在小区内被害，其家属往往以物业管理公司未尽物业管理合同义务，而要求物业管理公司承担民事赔偿责任，物业管理公司往往以没有过错为由拒绝赔偿，由此引起纠纷。

1.1.4 专项维修资金方面的纠纷

（1）专项维修资金的使用和管理引发的纠纷。如物业管理企业和业主委员会擅自挪用专项维修资金；专项维修资金的使用情况不明引起业主的不满；转让物业时专项维修资金的处理问题纠纷。

（2）业主欠缴专项维修资金、專项维修资金的续筹等引起的纠纷。

2 完善合同内容，规避纠纷

业主或业主委员会应与物管公司签订一份责任与义务明确的物业服务合同，是事后解决矛盾纠纷的重要评判标准，也是保障双方权益的重要依据。由于合同没写清楚、双方职责义务不明而发生纠纷的情况非常普遍。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项，物业服务合同中尽可能全面、详细的对各项事物做出约定，然后由双方当事人善意，诚信的履行合同，依据合同解决纠纷。

2.1 物业服务合同的内容必须合法

目前，物业管理在我国还没完善，由于缺乏必要的法律规范，物业服务合同中导致侵犯业主合法权益的违法现象比较普遍，比较典型的有以下几种：

（1）物业管理企业未经业主同意，擅自以营利为目的使用或出租全体业主共有的建筑物的共用部分。

（2）未经业主同意擅自出租房屋顶或外墙谋取利益或以营利为目的的使用屋顶（如开设露天舞场、茶座等）。

（3）物业服务合同使第一业主保留或拥有特权，侵犯了其他业主的合法权益。例如，合同规定第一业主可在任何情况下更改楼宇名称，有权在楼宇屋顶各平台展示安装或附加任何招牌及其他广告牌或结构，等等。

2.2 明确服务范围和服务内容

物业服务合同要清晰的规定服务范围和服务内容。往往一些合同对服务范围和服务内容约定不明，导致责任不清，物业区域外的一些事情也找物业管理企业负责，物业管理公司防范风险、保护自己的最好方法就是合同，要明确规范服务范围和服务内容，并按合同规定服务，就依据合同来保护企业自身的合法权益。

2.3 服务合同应具体、明确，物业服务标准应细化

关于业主大会如何考核物业管理企业的服务质量问题，虽然服务标准在不断细化，但现在业主靠主观判断，业主经常就服务是否达到合同约定与物业企业发生争议，官司打到法院，法官也难以判断。实际上，服务质量是很难定量衡量的。

为了避免不必要的纷争，物业服务合同当事人应当就物业服务质量作全面、具体的约定。明确、细化、量化服务质量标准。

2.4 明确专项维修资金的管理与使用规则

专项维修资金对于保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，对于物业的保值增值，具有十分重要的意义。物业管理维修资金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准后实施。因此，应在合同中依法对专项维修资金的管理和使用规则等进行具体约定，解决问题和纠纷。

2.5 明确物业服务合同中关于保安义务的内容

由于第三人的违法行为致使业主人身、财产受损，物业管理企业是否应当为此“埋单”？在物业服务合同中，应将保安义务的内容约定的尽可能详细具体，对安全防范的标准做出具体而明确的约定。同时还可在物业服务合同中约定排除性条款，即约定物业管理企业在哪些情况下不承担财产被盗、人身受到侵害的法律责任。就车辆管理法律关系的性质在物业服务合同中做出自由约定，一旦车辆丢失，按约定处理。

2.6 物业管理合同的解除以及相关问题的处理要完善

物业管理是不能中断的，因为物业管理中涉及到全体业主涉及到公共设施和设备整体的安全。一旦物业管理进入中断则无法启动，这有过众多的案例。并且即使再启动起来却也是效果不好的。目前的物业合同终止的方式大多数是通过“打仗”的方式才能得以终止。如果通过协商方式来解除物业管理，其效果则是更具优越性的。但是在协商中止或解除物业管理时其操作方式应该是具有双方责任的，其中物业公司应当说说自己所占有的资料，同时应当明确物业公司的所有债权如何处理。

对于合同解除后，原物业管理企业当负有一定的后合同义务，以保证物业管理的继续和顺畅衔接。物业服务合同中的后合同义务主要包括：（1）物业管理事务继续处理的义务。此时业主也应当依据诚实信用原则偿还费用以及支付报酬。（2）妥善交接的义务。物业服务合同解除后，物业管理企业应将保管的建筑竣工图等物业档案资料移交给业主委员会。并应妥善地向业主大会选聘的新的物业管理企业做好物业管理的交接工作。（3）通知义务。物业服务合同一方当事人行使解除权解除合同的，应及时将解除合同的事由与意思表示送达对方，否则不发生合同解除的效力。此外，还应按规定向物业管理行政主管部门履行备案手续。