新一轮房企规模化惯性背后的危机

陈品禄

【述评】

在“2016年1-6月中国典型房企销售业绩排行榜”这份榜单中，最受瞩目的当属千亿房企与标杆房企，内部出现重大分化，大有重新洗牌之势。从数据上看，万科上半年业绩尚未受股权之争的影响，以1857亿元销售金额高居销售金额榜首位置。与万科一同步入2000亿俱乐部的还将有恒大、碧桂园。7月初，碧桂园宣布将原定1680亿元全年销售目标上调至2200亿元，而恒大上半年已经累计销售1417.8亿元。

雅居乐的窘况也是其他广州房企的写照。近几年，总部位于广州的民营房企大多经历了相似的命运。华南五虎中，除碧桂园、恒大业绩飙升外，包括雅居乐、合生创展乃至富力地产今年均表现平平。市场风向的改变及一二线土地成本的暴涨，让高周转模式不再是万全之策。

即使2016年全年房企销售业绩光鲜亮丽，并不意味着龙头房企还可沿用规模化的扩张模式继续前行。事实上，由于市场去库存压力、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，基本贴着成本跑量，导致利润率下滑明显。所以说，规模化背后房企的日子已经不再那么好过。

相关数据显示，截至2015年年底，A股及H股样本企业销售毛利率均值分别为21.95%和26.36%，同比2014年分别下滑3.45个百分点和2.63个百分点；A股及H股样本企业销售净利率均值分别为8.88%和12.27%，同比分别下滑2.33个百分点和3.4个百分点，房企整体盈利状况并不乐观。有分析师认为，虽然今年上半年至今一线城市、部分二线城市房地产行情较好，但由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而去年下半年至今房企积极拿地，制造“地王”，拿地成本偏高，营业成本也在增加。

同时，今年下半年开始一线城市、部分二线城市楼市即将进入调整的周期，市场销售压力或将显现。届时，在去库存压力与企业资金面较紧的市场背景下，降价促销等销售手段将导致房企毛利润不断下降。长此以往，资本市场或将看衰利润率持续下滑的房企，再谈规模化已变得毫无意义。

【事件】

憑借今年上半年一二线城市的成交火爆，多数上市标杆房企销售业绩全面提升。亿翰智库近日发布了“2016年1-6月中国典型房企销售业绩排行榜”，统计显示，33家官方公布销售业绩的企业合计销售业绩高达11525.72亿，同比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%。而在这份新出炉的上半年业绩排行中，曾与合生、富力、碧桂园、恒大并称“华南五虎”的雅居乐再次掉队。相较高毛利率、长周转、做中高端产品的粤派房企，以阳光城、融信、融侨为代表的闽系房企在今年上半年迅速扩张，分别以178亿元、177.5亿元、156亿元进入销售榜前40位。