商业银行房地产信贷风险识别与防范研究

徐瑞丽

摘 要：在房地产信贷行业中，有很多因素，诸如经济环境、产业结构和企业运营等，都会对金融体系产生深刻的影响。要实现房地产行业和金融业的双赢，就有必要充分发挥市场的作用，建立风险分散、收益平衡和责任明确的保障机制。因此，对中国商业银行房地产信贷风险识别进行分析，对房地产贷款风险管理的特点和存在的问题进行系统总结，并提出现实的建议，是我们迫切需要解决的问题。

关键词：商业银行；房地产；信贷风险

房地产信贷风险主要包括房地产开发信贷风险和个人消费信贷风险，这是长期以来困扰国计民生的重大问题之一。其原因在于，过去的十几年里，国家减少了对房地产业的资金投入却没有完全开放房地产融资的渠道，而在当今国内资本市场处于初级阶段的现实情况下，房地产业融资主要依赖银行信贷。在这样的现实状况下，必然引起我国商业银行的房地产信贷风险。

1 房地产信贷风险的现状分析

商业银行在金融体系中的作用是举足轻重的，它是創造信用货币的主要机构，自然也承担着巨大的风险。商业银行主要是通过吸纳部分群体多余的存款，向资金短缺的群体发放贷款的形式运营，这种运营形式平衡了各个利益群体的不同需求，同时也大大加强了资金的流动性。正是在这种资金的快速流动中，风险得以产生。商业银行的风险被划分为三大类别：信用风险、市场风险和操作风险。房地产市场容易受到利率和信贷政策变动的影响，例如抵押品价格的下跌会影响消费者信用的评估，造成违约率的上升，这样房地产信贷风险就会加大，商业银行的信用就会受到影响[ 1 ]。对于目前我国的房地产信贷风险，主要可以从宏观和微观两个维度去考量。

1.1 宏观方面

从宏观方面来看，首先是宏观经济波动的风险，宏观经济波动风险是指经济周期和汇率等基本因素的变化对房地产信贷市场的造成的影响[ 1 ]。主要表现为，当宏观经济增长率较高时，居民的收入就会增加，购买力也会随之增强，这样房地产投资和开发就会相对安全，房地产信贷风险相对降低。其次是国际汇率风险，例如当国外投资者对人民币持升值预期时，就会加大对国内的资金投入，而过多资金的急速涌入必然提升国内房价，到一定程度时国外投资者撤出资金投入，就会导致国内资金链断裂，造成银行信贷风险。再次是政策风险，当国家政策紧缩时，信贷规模就会减小，人们的购房意愿也会减小，长期也会引起房地产信贷风险。最后是利率的风险，目前的可调利率贷款在一定条件下容易导致利率和月还款额超过固定利率抵押贷款，从而引发信贷风险[ 2 ]。

1.2 微观方面

从微观方面来看，首先是房地产企业开发经营风险，房地产企业运营过程中，任何一个合作方或工程环节出现的问题，都有可能给企业的贷款信用造成影响。其次是商业银行经营管理风险，主要是银行业的激烈竞争容易使银行管理者忽视风险，造成不良贷款。此外，在贷款后，由于房地产行业产品完工时限较长，而在完工期间难免出现各种不可预料到的突发情况，如果不能事先预测和防范，不提前了解企业状况，也会引发信贷风险。最后，地方政府担保风险也是影响因素之一。当地方政府发生财政赤字等经济问题，而短期内又无法恢复财政收支平衡，政府内部缺乏完善的干部问责制度时，政府担保贷款的信贷风险就会不断积聚，在这种高压状态持续下，就会造成信贷风险。

2 对中国商业银行房地产贷款信用风险的政策建议

2.1 建立中国房地产信贷风险管理体系

由于我国目前商业银行房地产信贷存在的多方面风险，我国的商业银行应当建立更为科学的信用风险评估方法，既要提高资本的使用效率，又要加强对房地产信贷风险的管理。基于我国目前的信贷风险状况分析，为了更好地加强对房地产信贷的风险管理，首先需要将我国的商业银行根据其发展水平进行分类。第一类是发展和经营状况较好的，如中国工商银行、中国银行、中国建设银行等；第二类是总体发展趋势较稳定的，如招商银行、上海浦东发展银行等；最后一类是规模相对较小的，如北京银行、南京银行等。根据不同银行的发展程度和经营状况，要制定不同的信用风险评估方法。

2.2 建立科学的商业银行房地产信贷考核体系

建立科学的考核体系是增强商业银行房地产信贷风险管理的有效保障措施。首先，建立考核指标体系[ 3 ]。一方面要创立风险资本计量部门，对银行在房地产信贷过程中面临的风险进行综合性计量和考察，科学地规划各部门的资本配置；另一方面，建立资本风险的信息系统。有效提高资本信息的获取效率和资本的利用率，同时为建立考核指标提供数据和信息。继而，还要通过有效措施加强商业银行房地产信贷风险管理体系的有效运行。首先是加强风险评估，对于上文中总结的商业银行房地产信贷过程中的各种风险，如运营风险、政策风险、利率风险等，进行系统考量和科学评估。同时也要加强内部审计，通过对各部门的严格审计确保各项指标的真实性。

2.3 建立灵活的商业银行房地产信贷风险转移机制

建立灵活的商业银行房地产信贷风险转移机制主要途径就是引入信用违约互换机制，信用违约互换机制是在长期的实践过程中被证明的可以有效缓解信用风险的手段之一[ 4 ]。它在解决“信贷悖论”问题、提高银行风险管理水平、提高资本利用率和规避投资风险等方面能够发挥重要作用。而引入这种机制需要满足一系列条件，包括利率市场化、成熟的信用风险转移市场和较为健全的法制和监管体系等，能否促成这些必要条件是能否建立灵活的商业银行房地产信贷风险转移机制的关键。

3 结语

目前大部分的房地产信贷风险管理研究还停留在房地产融资渠道单一的前提下，但新形势下，房地产融资渠道的多样化和银行业的激烈竞争以及经济的迅猛发展对商业银行房地产信贷风险造成了巨大影响，在目前中国的发展状况下，加强商业银行房地产信贷风险管理，稳定国内经济状况十分重要，需要银行部门和房地产部门等各界的共同努力。

参考文献：

[1] 高珊珊.商业银行房地产信贷风险识别与防范研究[D].西南财经大学，2013.

[2] 张楚良.商业银行房地产信贷风险管理研究[D].武汉理工大学，2009.

[3] 杜江.我国商业银行房地产信贷的风险管理研究[D].重庆大学，2006.

[4] 李蕊.我国商业银行房地产信贷风险的识别与预测[D].陕西师范大学，2012.