基于小区车库车位问题研究

柳怡　柴存波

摘要：由于人们的生活质量显著提升，私家车得到了普及，由此带来了停车位的一系列问题。我国的土地资源十分有限，这直接导致了停车难的现象以及其他衍生问题，成为人们争论的焦点。对于居住区的每一位居民来说，都希望有相关完善的法律来规范小区内停车问题。文章从《物权法》中的相关车位问题规定入手，对车库、车位不同类型以及权属问题进行了阐述，着重分析了开发商同业主之间由于地位的强弱而带来的一些问题，并提出了一些改善建议。

关键词： 小区；车库车位；《物权法》；权属

一、车库以及车位的不同类型以及各自权属认定分析

1、位于地面的停车位。私家车在其兴起之初，最直接、最简便、最实用的停车方式即是地面停车。至今，还是司空见惯。[1]该停车方式是能最直观协调处理人、车间关系的一种便捷方法。尽管当下越来越多不同类型的停车位快速发展起来，但仍然不会阻断该停车位的使用。该类型停车方式权属认定应遵循“房地合一”原则，其设置于业主共同拥有的道路等位置，属于所有业主共有部分，则其使用权应为小区内所有的居民。

2、位于地下或类地下的车库及车位。该类停车位主要是为了节省地面空间，通常选用的区域为居住区内面积较大的广场、大面积绿地以及高层住宅的地下空间，这提高了小区内土地使用的有效性，也极大的节约了空间。相较于位于地面的停车位，地下停车位由于其具有独立的结构，因而认定其权属时应视情况而定。如果不将该类车库容积率计算进入建筑总面积内，就单纯进行区分所有权是不公平的。如果小区内的所有土地均已将其使用权分摊给各个业主，则车库使用权是小区内所有业主共有的。

3、位于房顶的停车位。在我国，通常对楼房的屋顶利用的较少，极大部分的屋顶都没有被利用，这造成了资源浪费。但如果能对其进行合理规划，可将闲置房顶设计为停车场，拓展了停车库的位置设计，在其未来发展中不可小觑。房顶空间的归属不只是顶层区分所有人的，而是该建筑物内全体居民所有。

二、开发商同业主间由于地位问题而导致的问题分析

1、捆绑銷售。现在许多开发商存在不规范的行为，部分甚至强买强卖。纵观当下，人们最为重要的出行工具便是私家车，因而其数量与日俱增。买房必须随带着买车位现象层出不穷，但并不是所有买房的人都有私家车，更何况是否决定买车位，是消费者的权力与自由，这种横加干涉的行为存在极大的弊端。但由于开发商的强势地位影响，人们在买房子时，想要简单购买一套房子以改善自己的居住条件，这种简单愿望的实现却也困难重重。

2、只租不卖。由于私家车的数量大幅增加，为了获得经济效益，开发商针对车位普遍采取的做法是只租不卖。若停车位能够从法律上确认为业主所共同拥有，那么这种现象就不复存在，但由于“约定”制度，绝大部分的开发商对车位的归属一概不论，仍旧实行只租不卖策略。再加上现行法律法规未明确规定停车位价格，导致开发商占据绝对的价格优势。其这一行为单纯考虑到自身最大利益的获得，忽视了给业主带来的巨大不利

3、“人防车位”出售。由《人民防空法》可知，“人防工程”是由国家强制进行配套的公用设施，目的是组织人们有效防空，对人民生命及财产起到很好的保护作用。因而为了保证公用设施性质不被改变，不得进行任何变动其产权的行为。因此，诸如“人防工程”类的停车库，其产权并不属于开发商，而是属于区分所有人。但许多开发商并没有意识到其行为的不合法，擅自进行“人防工程”的销售。

三、相关改善建议

1、强化业主对车位归属进行约定的权力。法律无法朝令夕改，车位的所有权由法律规定为业主共有的道路十分漫长，需要经过长期的实践摸索，循序渐进的完善，因而笔者以为，车位的出租、买卖以及附赠这三种约定权属的方式，不应以开发商的硬性规定作为主导，应依据业主的自由选择来进行车位归属的确定，合理保障业主的权力。

2、对车库及车位进行严格的登记。虽然现行《物权法》未有该问题的相关规定，但笔者以为，《物权法》的保护原则较大的体现在登记制度上。因此，如果将登记制度应用于车库及车位的管理中，则使开发商同业主间的关系能够真正的转向民事主体间的关系，改善业主弱势地位的现状。而且将登记视为认定车位权属的标志，是合适的做法。另外，不同地区应根据当地实际情况进行法规的完善。

3、完善相关立法。待实践与理论基础逐渐成熟后，相关立法应严格规定车库归属于全体业主。首先只有拥有清晰的产权，才能进行合理的交易行为，减少成本损耗，保障社会利益得以有效增长。在此基础上，开发商同业主不会出现利益失衡的现象。因此，只有通过法律对车库及车位的归属进行良好的规定，才会形成开发商同业主间的稳定关系。

法律的发展几乎都要交织于不断的争论与修改、修改与完善的状态。[2]物权法也不例外，在其出台不久便被大众广泛关注，一项新法律的颁布，是社会发展中很大的进步，但同时也伴随着许多需要改进的地方，与其相关配套政策亟需出台。因而只有真正在现实生活中应用《物权法》，才能发挥其预期作用。首先，物权法中许多的规定比较抽象，需要配套法律法规加以解释完善。其次，法无解释不适用。[3]因此，必须加强《物权法》的相关学理解释，为配套法律法规提供强大的理论支持。同时，《物权法》还需良好的协调其同其他法律间的关系，保障我国法律体系的一贯性。

结语：

尽管《物权法》的出台在一定程度上解释了车库及车位的一些权属纠纷，第74条明确了公共区域的车位同车库间的区别，规定车库所有权在开发商手里，明确了业主的优先购买、租赁的权力。但在其实施过程中还存在许多现实隐患，亟待解决。需要法律的不断完善以及政府、开发商、业主的共同努力，采取合理措施解决各种问题。

参考文献：

[1]陈金枝，林鑫娜. 关于小区车库车位问题研究[J]. 法制与社会，2016，02：191-192.

[2]韩娟，刘璐. 论小区车位、车库权利归属的法律问题[J]. 法制博览（中旬刊），2014，11：119+118.

[3]甘建明. 基于法律体制下论小区车位车库权属和相关问题[J]. 法制与社会，2014，31：237-238.