房产测量中预测与实测面积差异的探讨

江立夫

摘 要：随着我国房地产行业的快速发展，房屋建筑越来越多。在实际生活中，经常出现房产测量中预测与实测面积存在差异的现象，而这些差异极导致矛盾和纠纷的出现。本文分析了房产预测面积与实测面积二者存在差异的原因，并提出减少二者差异的措施。

关键词：房产测量；预测；实测；面积；差异

随着市场经济的不断深化发展，房地产行业成为国民经济的支柱型产业。现代社会房价持续飙升，建筑面积作为计算房产的基础性指标，就成为购房者最为关注的核心问题。

一、房产预测面积与实测面积二者存在差异的原因分析

（一）图纸变更及数据采集所产生的差异

图纸变更是房屋预测面积和实测面积出现差异的重要原因。房地产进行面积规划时主要通过施工图纸完成，在确认公用面积及采集数据方面均缺乏直观感受与认识，致使实际操作中可能不适用。此外，房屋设计较为复杂与多样，后期部分数据均是经过现场实际测量来完成。房屋建设过程中因某些原因導致房地产开发商需变更图纸设计，如此便导致实际测量面积与预测面积出现差异。

（二）技术原因所产生的差异

当前房地产测绘市场测绘单位水平存在一定差距，而相关法律也存在相互矛盾之处，使得房屋测量过程中对质量重视不足，且未能按照相关规定进行测量，再加之设备仪器较为落后，进而导致预测面积和实际测绘面积存在差异。此外，相关法规政策尚不够完善，技术水平尚不能与现代化建筑的建设速度相适应。而且，部分特殊建筑其建筑面积缺乏相应技术支持，进而在一定程度上导致房屋实际测量面积与预测面积二者之间存在差异。

（三）施工过程所产生的差异

由于施工过程中的种种原因，比如，有时未完全按照图纸进行施工、施工中放样误差严重等均可能导致房屋预测面积和实际测量面积二者之间出现差异。

（四）竣工后公用空间变更

为满足居民生活需要，每栋建筑内通常会设定一定公用空间，比如，消防室、车库、仓库房、地下室、公用设备房等公用场所。若上述公用空间在设计或施工时发生变更，则使得分摊面积被扩大或缩小，进而造成预测面积和实测面积产生差异。

二、减少房屋预测面积与实测面积差异的措施

（一）统一房屋面积计算原则

消除差异是实现房屋实测面积和预测面积二者间的差异最根本的办法。为房产与规划部门实施统一的房屋面积计算规则。因涉及到房屋权属的认定、开发商及房地产管理和登记机构实际需求，故房屋测绘面积须精确至各分户室。为确保所有住户合法权益得到保障，真正做到公正、公平、公开及机构专业性，房屋测绘在面积测算精度与分摊合理性这两方而均更具科。

（二）做好阳台实测尺寸的准确计算

阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、与房屋相连可以活动和利用的房屋附属设施，根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台。对阳台的处理，往往很多人会直接按照地板的水平投影面积进行面积测量，这样做是错误的，应该以其围护结构的外围水平投影面积为准《房产测量规范》规定封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部的建筑面积，不封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。但是对封闭阳台是以设计文件或其他批准文件为准还是以现状封闭为准，《房产测量规范》中并没有明确的指出。在实际操作中阳台计算一半与否应以现状与规划相结合，如果阳台规划未封闭现状封闭应按规划未封闭处理计算一半面积，如果规划封闭现状未封闭应按现状未封闭处理计算一半面积。

（三）做好虚拟分割的产权测绘

虚拟分割一般是指房地产开发公司将大型商场或办公用房以明确的界址形式分割成小型单元进行出售。每个单元没有实体围护而是以界定的形式进行分割和围合成一个特定的空间，每个单元可以独立使用并拥有唯一编号。虚拟分割的小型单元符合《物权法》规定的物权要求：权利人依法对特定的物有直接支配和安排它的权利，也符合《房屋登记办法》第10条规定房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。那么在实际测绘中可以按照现场测量的每个单元的四至界定进行测量和面积测算并以虚线表示。

（四）建立一支高素质的测量队伍

测绘工作是一项专业性较强、难度较大的工作，不仅仅需要掌握建筑设计的知识以对建筑图纸中相关设计有较深的了解，还要对房屋产权管理以及建设项目审批的知识有一定的了解。测量工作人员是房屋测量工作的直接参与者，对测量结果的准确性有着至关重要的影响，因此需要不断提高测量工作人员的测量水平，建立一支高素质的测量队伍，为测量工作的开展奠定坚实的基础。首先，要加强对测量工作人员的培训，提高其专业水平和业务熟练程度，保证测绘结果的准确性以及测量工作的高效率，促进测绘工作的顺利开展。其次，要加强测量工作人员的职业道德教育，提高责任意识，认清测量工作的重要性，加强与购房者、开发商以及自身利益之间的认识，真正的做到以严谨的态度对待工作，不做违法乱纪的事情，切不可为了一己私利篡改测量结果。此外，对测量工作人员的管理离不开严格的制度，因此房地产行业要建立内部管理制度，完善激励机制，将测量的准确度与工作人员的利益挂钩，明确责任，进而提高测量工作的准确性，减少因为测量误差引起的纠纷问题。

三、结束语

总而言之，由于当前房屋测绘单位、测绘标准等存在一定差异，故房屋实测面积和预测面积存在差异在所难免。但相关部门通过相关措施有助于缩小房屋预测面积同实测面积二者之间的差异，进而有效减少购房纠纷，促进房地产市场的健康稳定发展。

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