限购限贷能否抑控房价

宋慧芳

今年以来热点城市房价高烧不退，时隔两年的“限”字旗重出江湖，其真能从根本上控制房价上涨吗？

一夕之间，“调控”压倒“去库存”成为当前房地产市场的主基调。在合肥、苏州、南京先启动执行房地产限购限贷政策之后，8月31日，厦门市国土资源与房产管理局宣布，自9月5日起实行楼市限购。由此，厦门成为继苏州之后，第二个重启限购政策的二线城市。同日，武汉祭出限贷政策，从9月1日起上调主要区域二套房贷款的首付比例。9月1日，合肥市房产部门召开房地产运行形势分析会，商讨出台新的调控措施。

核心二线城市纷纷出台楼市调控政策，并从限贷向限购升级，预示了调控范围正在蔓延。这是近期各地房价和地价不断上涨催生的政策反应。中国指数研究院9月1日发布的《2016年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，8月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较7月扩大0.54个百分点；同比上涨13.75%，涨幅较7月扩大1.36个百分点。环比涨幅排名前十名的城市，除上海外均为二线城市，无锡、珠海、昆山、廊坊等城市环比涨幅超过5%。

“限”字旗政策的始源

随着2008年全球金融危机爆发，国内南方发生特大雪灾，四川发生512大地震，中国经济增速出现悬崖式下滑，由2007年14.2%的增速下跌至2008年9.6%。外需不足，内需受挫，2009年国内价格下跌0.7%，同时金融危机爆发带来国内部分产业过剩，城镇失业人口急速上升，失业率由2007年的4.0%上升到2009年的4.3%，涌现了又一次人口向北上广深流入的现象。2008年11月，国务院颁布十项措施（以下简称“国十条”）以扩大内需刺激经济发展，其中包括加快基础设施建设（加大固定资产投资），取消对商业银行信贷规模限制（刺激投资和消费）。2010年经济增速幅度反弹达10.6%，随后进入经济下行期。

在此期间，货币政策更是松紧结合，2008年“国十条”取消了对商业银行信贷规模的限制，同时降准4次降息5次，直到2010年又开始升准加息，货币政策进入紧缩阶段。2009年新增信贷，特别是新增居民贷款规模大幅提升，同时个人住房房贷利率4.42%基本属于历史低位，大资金和低利率双管齐下刺激了居民的买房和投资的激情。同时，也因为其前后可售面积较少，造成“供不应求”的现象，从而刺激房价的大幅上涨。

2008～2010年待开发土地面积逐年减少，意味着可售面积的逐年减少，2010年开始补充土地库存。2010年1月和4月，国务院出台的“国十一条”和“新国十条”推出了严格的差别化住房信贷政策，随后各地相继出台“限购、限贷、限价、限外”四限令，意味着房地产投资投机性开始大幅涌现，政府的调控对象由开发商过渡到居民，由全国整体统一调控下放部分权力到城市出细则自我调控。

“四限”政策后，各级城市房价表现开始明显分化，其中最主要的是限购和限贷。在国务院的“新国十条”发布后，北京首先出台了细则“京十二条”抑制“炒房”行为。截止到2011年10月31日，合计有46个城市执行，包括“北上广深”这四个一线城市和大部分省会城市以及发达二线城市，使得2010年成为70大中城市房价增速达到峰值的一年。

随后在2011～2015年“十二五规划”中指出要构建扩大消费需求的机制，当时国际经济体处于缓慢复苏期，欧债主权危机和贸易保护主义倾向上升导致外需不足，而中国处于经济下行期，只能继续靠扩大内需拉动经济。2011年后，消费需求对GDP增速的拉动超过资本形成（除2013年）。

尽管“十二五规划”提出要增加住房用地供应总量，但是随着资金来源增速的下降，地价的大幅提升导致拿地面积出现趋势性的减少。2014年部分城市开始慢慢取消限购政策，当年9月份出台的“930房贷新政”表示“认贷不认房”，正式开始支持改善性住房需求。整体来说，2011～2014年处于货币紧缩期，直到2014年11月降息0.25个百分点，标志着本轮货币宽松周期的到来，也加深了“930房贷新政”的影响。

尽管自2014年开始，新增居民中长期贷款占新增贷款比例大幅上升，但是商品房销售的回暖在2015年4月，销售增速在1年后首次转正。2016年4月单月，新增居民中长期贷款占比创最高纪录77.0%。

在此调控期间，2012年成为一二三线城市房价的分水岭。2012年底，城市房价开始分化表现，一线城市房价增速明显领先于二三线城市。2014年，限购令开始逐渐取消，各线城市房价增速表现回归一致后又逐渐分化，一线城市涨幅明显领先于全国。截止2016年初，只剩下北上广深和三亚依然执行。

然而随着今年部分二线加城市楼市的火热猛涨，重启限购限贷举措在此时被提及且开始实施也不无道理。不过，对此调控政策，市场意见不一。

部分业内人士认为，目前所有的房地产调控政策均是“需求端”调控，而对于至关重要的土地“供给端”，则从未有过增加土地供应，因此难以从根本上缓解供需矛盾。从房地产调控政策比较“成熟”的一线城市的经验来看，目前各种调控措施效果都不大。其中不乏一些措施，虽然降低了统计数据所反映的平均房价，但实际上却拉升了可售、在售商品房的价格，导致豪宅频出。

还有部分业内人士认为，目前的调控政策相当于是引入了“熔断机制”，能够降低土地出让价格，也就减轻了开发商的开发压力，从而间接的将房价控制在某个限定的价格区间内。

短时间内仍会持续？

“房价的上涨与下跌更多的是受供给关系的影响。”中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《中国经济信息》记者采访时表示，从目前的情况看来，这些上涨的二线城市的供需关系暂时处于不平衡状态，库存量低于六个月的现象还未得到相关逆转，除非要尽快增加供给以满足住房需求，所以限购限贷的政策可能还会持续对其进行抑制。

对于房价上涨的原因，陈晟解释到，像北上广深这些一线城市，更多的是取决于货币发放的增速所引起的货币现象，就目前情况看来这种现象有所缓和，不过限购限贷可能会长期化。而对于二线加的城市更多的是取决于城市的人口和产业的转移。比如苏州、合肥这些城市甚至周边的城市，还处于承接人口和产业转移的状态，由此看来存在持续上涨的机会。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时也同样表示，房价上涨的背后在于供给不到位，部分城市规划太理想，城市规划部门给予的理想，使得房管部门控制房价压力更大。所以后续需要加大土地容积率，同时积极促成此类项目的开工，进而加大供应规模以吻合市场需求。

二线城市不像一线城市土地稀缺，更多的是新增土地不够，二线加城市还有很多土地可以平抑市场。土地供给直接影响新房存量，这是直接导致今年频繁出现“面粉贵过面包”的一个主要原因。从市场规律来看，土地供应紧缺的城市，房价很容易出现大涨。南京、苏州今年上半年的土地供应量仅完成全年指标的三分之一，土地供应紧缺是房价暴涨的主要原因。从供应总量来看，今年北上广深土地供应同比减少了30%-40%，二线城市土地供应同比基本持平。

一、二线城市的楼市热度反过来影响土地市场，一线及二线加城市土地受到追捧，房企集体扎堆，地价不断攀升，地王数量屡创历史同期新高。以武汉为例，短短半年区域内大型开发商数量已超过50家，其中超过20%的开发商手无后续项目。

土地交易和和土地拍卖溢价率变化可以反应出开发商对一个城市地产市场走势的基本判断。经莫尼塔研究测算，主要二线城市今年的土地拍卖溢价率相对2015年，均有大幅提升，其中南宁、宁波、长沙、天津、杭州、成都、南昌等城市溢价率涨幅超过3倍

莫尼塔在调研中了解到，部分二线加的样本城市已开始积极增加供地，下半年供地规模大于上半年。开发商也加大了样本城市的新开工和投资力度。以郑州为例，1-7月份，郑州住宅新开工面积1699.6万平方米，同比增长64.4%，这表明新房供应很快上来，供应失衡问题将得以缓解。

“限购限贷不能从根本上控制房价上涨，并且‘限字旗政策在合适的时间进行推出也是必要的。”陈晟表示，要想从根本上进行控制，一线城市需要从两方面着手。一方面需要盘活城市存量中的闲置土地，加快政策的配套使其能够有效供给。另一方面就不仅是要建造简单的城市群，而是都市圈。比如上海，其周边的太仓、南通、宁波、苏州、无锡，这些城市都应该加大人口的转移和承接进而形成一个大的都市圈。只有形成这种大中小城市协调发展、产业合理布局的大都市圈，才能从根本上解决特大型城市房价上涨的压力。

对于二线加的城市，陈晟认为，需要做好城市发展边界的同时还需要做好随时承接产业和人口转移的准备。除此之外，控制好整个土地供给的速度，使其能够平稳健康的增长，进而形成一个良好的发展模式，这是二线加城市发展的关键。同时建议国家积极研究千镇计划，包括镇改市的机会。使得特大型城市、二线加城市、中小城市以及乡镇之间相互协调，进而形成一个良好的城市发展局面。

“限”字旗政策应马上取消？

“目前二线加城市价格上涨，主要受两方面影响。一方面是在国家相对鼓励购买的政策下出现的迹象，另一方面是普通城市、县城、广大农村人口大量向省会为代表的二线加城市、核心城市聚集的过程中，需求上涨导致这一轮房价上涨过程中很多二线城市表现活跃。”北师大房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授在接受《中国经济信息杂志》记者采访时对于此次二线加城市房价上涨也解释到。

于此同时，董藩也表明，影响房价上涨的因素有很多，但是也同样认为供给和需求不匹配是最主要的因素。一旦供给相对与需求不足，房价就会上涨。然而需求是怎样来的也受多种因素影响。

除了城市的本身人口增加之外，还会受生活方式等的变化。比如，随着城市的扩容以及交通拥堵现象的出现，一些家庭不得不去购买两套甚至三套房，以确保工作和孩子上学方便。同时生活方式的变化也会创造大量的需求。例如过去家庭没有保姆，随着财富的积累，好多家庭有了保姆，买房时就还会考虑到要准备一间保姆房。

对于采用限购限贷政策来解决供给和需求问题，董藩则认为，这种方法是不正确的，限购限贷干扰了价格的运行和对住房需求的正常观察。对于监管部门和市场来说，限购限贷都不陌生。过去，这些措施的确曾在短期内有效控制住了楼市的过热温度。重新祭出“限”字旗，相信仍可起到这样的效果。但是，此前的调控也证明，楼市并不会因此回到正常发展轨道，人为设定的拐点一旦松动，迎来的常常是更大力度的反弹。

限贷限购政策的制定，不仅会导致需求瞬间沉淀还会刺激需求的瞬间暴涨，在价格上导致这种波动的出现，然而波动又反过来强化政府管制价格的决心。限购限贷政策进一步干扰市场机制，不利于进一步促进资源的优化配置，不走出这个怪圈，恐怕永远不能让这个行业恢复到一个健康平稳的状态。对此，董藩强烈提出五点建议：

一、中央政府应该明确宣布在全国范围内取消限购限贷政策，尤其是一线城市的限购政策必须取消；

二、中央政府明确宣布紧缩未来几年的建设用地供给，特别是三、四线城市的土地供给要结合去库存的情况严格控制土地供给；

三、放缓棚户区改造进程，先解决好去库存问题；

四、降低存款准备金率和利率水平，降低首付成数，只还利息不还本金，延长贷款期限等；

五、通过中央文件，重新承认房地产的支柱、主导和先导产业地位。

今年房地产市场的表现与2009年极为相似，都是在政策的刺激下，货币政策实质宽松，推动房地产很快全面回暖。但不同的是，2009年中国的房地产市场不存在库存问题，供需总体而言仍然是求大于供，绝大多数的城市住房严重不足。

现在房地产的基本面和2009年完全不同，无论是供求关系，还是房价的绝对值都不可同日而语。事实上，中国房地产市场在供需总体平衡，甚至绝大多数的城市供应已经严重过剩的情况下，任何希望通过统一的政策帮助去库存的措施只能是一厢情愿。在中国房地产的基本面和规模今非昔比的情况下，民建中央经济委员会副主任马光远表示。“就当下的房地产市场而言，最根本的问题是解决一二线城市的供应问题，而非想当然地认为通过限购让大量的人到三四线城市买房去库存。而保证供应的关键是保证土地供应，避免高杠杆拿地以及一些地方政府搞饥饿营销。”

在面粉贵过面包、土地供应短缺、库存告急的情况下，任何限购限贷措施都只会引发新的恐慌，上海排队离婚就是对这种政策的直接回应。长此以往，董藩表示继续限购限贷会带来很多影响。一是很多合理需求无法实现（改善型需求、养老需求、学区房需求）；二是供应波动增大，强化了上涨或下跌幅度，行业稳定性变差；三是GDP增速下滑；四是失业率上升；五是地方财政收入急剧下降；六是退房潮出现，影响稳定，破坏社会秩序；七是保障房建设压力大大增加，甚至停滞。

无论调控政策起到了什么作用，二线城市特别是其中的东部热点城市，房价依旧快速增长。当房价增速超过GDP，超过各类金融资产收益率时，市场资金必然会从实体经济、金融市场流入房地产，从而进一步推高房价。

从楼市的调控历史看，地方楼市调控加码即使有效，但能管多久还是疑问。让楼市跳出大起大落的怪圈，稳定市场预期，不仅要看楼市泡沫能否被抑制，更要看实体经济能否焕发活力，地方发展环境能否持续改善，后者才是真正的治本之道。就此而言，只有刚性的楼市调控措施远远不够，还需要有同样刚性、同等力度的地方发展措施同步，资金才有更多的选择方向，人们对于购房的预期也才能理性起来。