三线城市（株洲）房地产金融指数正式发布

谢伟

7月20日，湖南省株洲市政府向社会正式发布三线城市（株洲）房地产金融指数。

目前，编制房地产金融指数在国内尚无先例，已有的房地产价格指数如中房指数、国房指数等均倾向于一、二线重点城市，且都是由房地产管理部门或行业组织推出。立足于三线城市，且从金融视角监测、分析及预测的房地产金融指数尚属空白。人民银行长沙中心支行决定在代表性较强的株洲市先行开展试点工作，探索从金融视角监测、分析、预测房地产市场走势及与金融供给的关系，跟踪金融支持房地产去库存的成效，为政府调控、房地产发展及业主投资提供行业参考。

三线城市（株洲）房地产金融指数体系由基于统计数据的房地产金融指数和基于调查数据的房地产景气指数两大块构成。

房地产金融指数下设房地产贷款投放指数、贷款价格指数、贷款首付比例指数以及贷款风险指数4个一级指数，一级指数下再设二级指数11个和三级指数8个。在此基础上，采用加权综合法合成房地产金融综合指数。房地产贷款投放指数由房地产开发贷款投放指数、购房贷款投放指数和公积金委托贷款投放指数3个二级指数构成。指数值越高，代表相应领域贷款增长速度越快，对房地产支持力度更强。房地产贷款价格指数由房地产开发贷款价格指数、购房贷款价格指数和公积金贷款价格指数3个二级指标构成。指数值越高，代表获取相应领域贷款需要支付更高成本，金融对相应领域支持力度更弱。贷款首付比例指数由银行贷款首付比例指数和公积金贷款首付比例指数2个二级指标构成。指数值越高，代表金融对购房支持力度越弱。贷款风险指数包括房地产开发贷款风险指数、商业用房贷款风险指数和住房贷款风险指数3个二级指数。指数值越高，代表相应领域的贷款风险越大。

房地产景气指数基于向房地产样本企业发放的调查问卷，包括房地产行业总体形势、企业经营状况、销售量、销售均价、库存、开发投资、资金周转以及贷款获得等八个方面的当期和预期指数共16个，使用扩散指数法编制。房地产景气指数值越高，代表房地产相应方面的景气程度越高，以50%为临界线，指数值大于50%，则处于景气区间。

对于房地产金融指数的指标设置，综合考虑了房地产贷款投入、价格、首付、风险等各方面因素，并层层设计了一、二、三级指标，同时，还以企业为主体通过调查数据编制了房地产景气指数，对房地产金融指数进行了有益补充。为合理确定指标权重，先后尝试采用熵值法、CRITIC法、主成分分析法、复相关系数法等多种数量方法进行赋权，并对不同方法的效果进行了详细比较，最终确定以“改进的复相关系数法”为最佳赋权方法，从指数综合加权结果看，能够较为科学合理地反映市场运行特征和规律，紧密结合市场指标，分析其内在规律和联系。从数量分析来看，两者间的领先或滞后关系非常明显，通过房地产金融指数变化，可以提前对市场指标进行预判。

金融指数编制及分析报告表明：2016年6月末株洲市房地产金融综合同比指数100.57%，环比指数104.78%。其中贷款投放同比指数95.98%、环比指数100.19%；贷款价格同比指数86.42%、环比指数101.46%；贷款首付比例同比指数97.89%、环比指数102.7%；贷款风险同比指数117.44%，环比指数74.24%。房地产景气同比指数70.00%。从上半年房地产金融指数运行情况看，呈现的总体特征是房地产金融指数稳中有升，房地产库存压力有所缓解；房地产金融分项指数走势分化，部分反映结构性库存压力；房地产行业景气指数总体回暖，企业经营销售状况明显好转。二季度以来，商品房销售面积较快增长，销售价格小幅上扬，推动企业去库存水平提高，开发投资进度加快等，总体上看，房地产景气指数仍在回暖。对下季度，企业总体预期仍然偏好，销量、价格将延续稳中微升态势，投资预期增强，资金周转状况将有改善，但企业反映，银行贷款获取难度仍然较大，期望获得更多支持。