非热点二线城市或成房企新方向

宋慧芳

热点二线房价明显上涨，随着收紧政策的接踵而至，二线城市领头羊已经不再是“四小龙”，其范围已经扩大到十个二线城市。

今年以来，中国各大城市房价一路高歌猛进，最先吹响号角的是深圳，然后是上海和北京，而南京、苏州、厦门和合肥，这四个城市比深圳上海北京还要猛！进入7月份，房价上涨的势头依然没有停歇，分化的态势也依旧在扩大。

国家统计局8月18日公布的《2016年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示，2016年7月份，70个城市中，有54个城市房价上涨或止跌。其中厦门、合肥、南京、石家庄、无锡五个城市的房价环比增幅最大。当然，包括天津、杭州、武汉、郑州和深圳的增幅也较大，位列前10位。

政策收紧进行时 供需两端发力

在房价、地块疯狂上涨后，调控随之而来。7月26日中央政治局召开会议，在整体定调去库存的同时首次提出抑制资产泡沫。但是在土地供给受限的情况下，一二线城市的地王层出不穷，地产依然高烧不退。不排除监管层对房企资金渠道进行管控的可能性。地方层面上，行业政策继续呈现分化，其中热点城市在供给端提高土地出让金首付比例，平抑土地市场过热现象，同时加强商品房预售管理，而在需求端，一些热点二线城市限购政策重新回归。

土地市场热火朝天是今年的常见现象，为避免过度竞争，控制土地成交价格，南京与苏州政府出台了土地限价熔断机制，南京出现了一天八块土地七块熔断的尴尬局面。8月 11 日南京和苏州两地修改土地招拍挂政策，南京土地或将通过摇号决定竞得方，苏州土地或将在报价中取最接近平均值的作为竞得方。

各城市信贷政策差异化成为“因城施政”的主要着力点，热点城市信贷政策逐步收紧。此前商业贷款方面，南京、苏州、合肥都通过银行提高了首付标准，希望通过提高购房门槛来限制投资客。同时，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地。

“从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多，比如政府规定土地出让金的首付款必须50% ，那么，对于开发商来讲只要首付25%，通过金融机构场外配资25% 或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地，这样，一旦市场进入调整期，这些地块的风险会增加，这样的风险不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此政府将从不同层面进行调控。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

除了供给端调控外，在需求端方面，2016 年 3 月北上深出台了史上最严限购政策，其中上海的限购政策非常复杂，按现有房屋的购房时点/户籍/社保期限/婚否/父母购房是否加名/是否已有住房等条件多层次划分，甚至专门制作了明细表用以确认购房资格。进入8月份，南京和苏州收紧政策落地，除收紧信贷政策外，8月11日苏州出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，重启非户籍限购政策，即针对非户籍家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，买第三套住房则受限，也因此成为二线城市限购第一城。

易居研究院智库研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，“此次政策是在供给侧结构性改革的精神指导下而制定的，也充分体现了对苏州下半年以及未来几年房价管控的决心和信心。此类政策提出了‘稳房价、控地价、保自住、扶租赁、去库存的复合型目标，符合预期，也显示出后续稳定市场调结构的政策导向。而苏州首次开启的二线城市限购2.0版本，对其他城市也有启示意义。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策面走向来看，苏州、南京等城市楼市出台新政后，三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率事件了。

严跃进也直言到，从调控的动向来看，二线热点城市基本上会出台此类严厉的政策，主要是10个城市，包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥。此类城市房价上涨过快，后续或者说第三季度会有收紧政策的出现。而随着收紧政策的逐步出现，而对于支持国家GDP的房地产业会有什么变化呢？

非热点二线城市崛起正当时

国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市有16个，上涨城市有51个，持平城市有3个。环比价格变动中，最高增幅为4.6%，最大跌幅为1.1%。其中厦门最高4.6%、合肥4.2%、南京3.6%、石家庄、无锡均为2.7%。当然，包括天津、杭州、武汉的增幅也较大，郑州、深圳则也均已涨幅2%，站在了环比价格涨幅第9、10名位置。

从不同地区房地产走势来看，易居研究院根据国家统计局数据测算得出，7月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为1.6%、1.1%和0.3%，而6月份分别为2.3%、1%和0.3%。可见，三类城市中，一线城市房价增幅有所收窄，二线城市房价增幅有所扩大，而三线城市增幅持平。其实，从新房价格环比涨幅居前的城市多为二线城市已有体现。

国家统计局新闻发言人盛来运解释称，由于前期的购房需求集中释放，加之近期部分城市的房地产政策有些收紧，近2个月房地产价格有所回落，但分化特征比较明显，一线、二线城市房价相对比较坚挺，三四线城市的房价这一轮涨得不是很多，主要是库存量比较大，价格最终取决于市场供求关系。

严跃进也对此进行分析到，一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。目前包括合肥、厦门、南京、苏州都已出台购房收紧政策，后续其他一些房价上涨过快的二线城市或也会跟进。

然则，需要注意到的是，像长沙、石家庄这样不温不火的城市，过去房价走势平淡，但7月份突然进入了前十强。

对此，严跃进预测后续此类城市的市场时说道，房价会翻番走，甚至在后续的房价排名上会超过热点城市。对于此类城市，后续房价或朝1.2万元左右的价格发展。就长沙而言，这几年房价几乎没有上涨，但预计今年第四季度或开始出现房价起飞即从不涨到开始跳跃式的上涨。

严跃进认为，出现这些现象很大程度上是因为投资者给长沙、石家庄等此类城市添加了一个标签，即洼地。所以这个时候部分房价低于1万元的城市，实际上都会成为购房者或投资者积极进入的城市。尤其是对于此类城市来说，本身后续成长性是比较好的，包括高铁建设等，都容易使得后续房价出现上涨。所以此类城市会面临比较多的炒房资金的进入。另外对于此类城市来说，也是省会城市，所以本身也存在一定的城市居住价值。

而对于投资者来说，其心理很简单，太贵的房子既有高风险，也很难以承受，而此类城市，房价远远低于合肥等市场，性价比非常好且房源多。所以此类购房者近期会加快到长沙、石家庄等此类城市购房。

对于此类市场的隐忧，严跃进也表示部分城市虽然限购了，但炒房资金依然不减，反而炒高了其他城市的房价。所以后续对于资本管制的重要性，甚至要大于对单个城市的限购的重要性。各类资金一定要把控好，尤其是信贷市场需要设置高门槛，防止资金过多进入房地产市场。