在经验借鉴下保险企业投资养老社区的策略

楚雅娟

摘 要：近年来我国保险企业发展势头迅猛，不少保险公司纷纷将目光投向了养老社区，但是面对我国的社会现状和养老环境，保险企业如何投资养老社区还处于探索阶段。本文通过介绍发达国家养老社区模式和我国房地产企业养老社区模式的经验，对保险企业投资养老社区进行了研究，希望能在借鉴成熟经验的基础上给保险企业投资养老社区一些建议和启发。

关键词：保险；策略；养老社区

按照联合国的标准，60周岁以上人口比例达到10%就标志着已经进入老龄化社会。我国自1999年进入老龄化社会，据《2015年国民经济和社会发展统计公报》显示，到2015年末我国60周岁以上老人达到2.2亿，占全国人口总数16.1%。据预测2001年至2020年，老龄人口每年增速约3.28%，预计到2025年我国老龄人口数量将突破3亿，到2050年老龄人口将达到4亿。

1 发达国家养老社区现状分析

自19世纪中、后期开始，西方及亚洲一些发达国家陆续进入老龄化社会，到目前，德国、日本、意大利、摩纳哥等国家老龄人口数量已经超过20%，欧洲大部分国家老龄人口数量已经超过15%，这些发达国家在应对老龄化的过程中积累了丰富经验，已经形成许多成熟的养老社区模式。

（一）发达国家养老社区介绍

1.美国的养老社区

美国的养老社区大致可以分为养老公寓和养老院两种模式。养老公寓主要的客户群体是相对健康年轻、自理能力较强的老人，社区采取商业化的运作模式，配套设施完善，有专业的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。通过出租或销售的方式向客户提供居住房屋，以及日常护理、医疗、餐饮、娱乐等服务。养老院带有社会福利性质，主要面向年龄较大、自理能力较弱的老人，为半自理或失能老人提供24小时照护服务，并收适当的取押金和管理费。

2.德国的养老社区

德国的养老社区在规划中便已经兼顾了老年住宅和养老院两重需要，配套设施充分满足老年人需求，居住在社区的能够自理的老人可以充分享受专业设施带来的便利；不能够自理的老人则可以选择专业的养老机构提供照护服务，或者入住养老院接受24小时全方位照护。

3.英国的养老社区

英国的养老社区规模大、设施配套齐全，适合不同年龄层次的老人居住，能够满足老人居住、医疗、商业、娱乐休闲等多种需求，是一种适合老年群体居住的大型综合社区。

4.日本的养老社区

日本作为亚洲老龄化程度最高的国家，由于受到东方传统家庭观念影响，提倡老人在家中养老。日本的社区兼顾老人和年轻人使用，配备完备的适老设施，可以同时满足老人与多代人共同生活的需要。日本不主张建设大规模的养老社区或者养老机构，养老院床位在20至30张，同时有专业的照护机构可以提供24小时入户式服务。

5.新加坡的养老社区

在新加坡主要由政府提供养老机构建设资金及各类养老服务津贴，由于新加坡也收到东方传统观念的影响，政府设计建设的老年福利房适合几代同堂居住，国家在房屋买卖时给与价格优惠，通过政策引导鼓励国民进行居家式养老。

（二）发达国家养老社区的经营模式

在发达国家养老社区通常由投资方、房地产开发商和运营管理商共同组成，主要运营模式有三种：

1.净出租模式，即养老社区建成后，所有者将房屋租赁给运营管理商，运营商缴纳租金并负责该养老社区的经营运作，承担全部的运营成本、税金等。此种模式下，养老社区的所有者风险小、租金收益稳定，但是运营商将获得运营全部的收益。

2.委托经营模式，即养老社区的所有者将物业托管给运营管理商进行管理，运营管理商收取一定比例的管理费，养老社区的所有者获取全部经营收入并承担全部经营风险。

3.租赁+经营模式，即养老社区的所有者将部分权益出让给运营管理商，双方签订管理协议，运营管理商可以按协议获得管理收益及与权益相对应的部分经营收益。养老社区的所有者既能分享更多的经营收入又能通过调动运营管理商的积极性提高养老社区的经营收益。

（三）发达国家保险企业投资养老社区的模式

在国际上，保险企业投资养老社区的主要模式是按照保险资金投资不动产的方式進行的，一般分为直接投资和间接投资。

1.直接投资

即保险企业直接投资开发不动产或者直接购置不动产。此种方式建立在市场经济体系及完善的法律体系基础之上。保险企业在资金配置方面拥有较大的自主性。在美国、德国、日本、新加坡等国家，对于保险资金直接投资不动产一般都有一定的比例限制，同时国家会从保险企业资产配置结构、信息披露情况等方面对保险企业进行监督。

2.间接投资

间接投资即投资方通过购买不动产的投资基金或者不动产的证券化产品参与投资。

2.1不动产投资基金的典型代表是不动产投资信托基金（REITs），通过股票发行或者单位受益凭证来募集资金，由专业机构投资经营房地产，并将投资收益定期分配给投资者。

2.2 不动产证券化产品

2.2.1抵押贷款证券化产品（MBS），是由商业银行把自己持有的流动性较差但具有现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组，再由证券化机构以现金方式购买，通过担保或信用增级后，以证券形式向投资者出售。

2.2.2担保债权凭证（CDO），是发行者将一组固定收益债权加以重组证券化后，再按照不同信用品质来区分各系列证券销售给投资人。

2.2.3信用违约掉期（CDS），债权人通过这种合同出售债务风险，合同价就是保费。合同双方约定，如果金融资产没有出现违约情况，那么买家向卖家定期支付“保险费”，如果出现违约情况，卖方就要承担买方资产损失。

2 我国房地产企业投资养老地产情况

近些年我国房地产企业也逐步开始进行养老社区建设，一方面房地产企业具备地产开发、运营的能力，另一方面房地产企业看到了养老社区背后巨大的商机，再者，国家对养老产业的优惠政策和近些年对房地产开发的宏观调控也引导着房地产企业开始转型或开辟新的领域。虽然我国房地产企业涉足养老社区时间不长，但也在不断的摸索中获得了宝贵经验。

（一）融资模式

在我国，大部分房地产企业建设养老社区项目主要依靠外源融资来支持项目的开发建设以及后续的运营投资，其中银行贷款是最主要的资金来源，另外，近年来也有越来越多的保险公司加入养老社区项目投资。

（二）盈利模式

1.销售型模式，指将房屋销售给具有养老需求的客户，一次性获得房屋销售收益，同时在运营过程中通过收取服务费方式提供特定的养老服务。这种方式的优点是可以在短期内收回成本，实现资金的良性运转，但是缺点是购房老人须一次性趸付金额较大，不利于房产销售且后期的运营风险比较大。

2.长期持有模式，即租赁模式，指养老地产的所有者通过租赁方式提供给有需求的老人使用，通过收取租金获得短期回报。此种方式投资回收周期长，后期的入住率和运营品质是影响盈利的关键。

3.销售+持有模式，即养老社区中的房产一部分用于销售，一部分为所有者长期持有，此种模式可以快速回笼资金，同时也可以降低后期的运营风险，但是对于后期的社区管理和养老服务提出了较高要求。

由于资金压力大，当前房地产企业主要采取的盈利模式是销售模式，一部分选择销售+持有模式。

（三）运营模式

养老社区在我国处于刚刚起步阶段，房地产企业主要采取委托专业管理机构的模式运营，即将养老社区所涉及的各类服务如：医疗、护理、餐饮、保洁、秩序、培训等专业板块分别委托专业的医院、餐饮公司、保洁公司、保安公司、教育培训机构进行管理。这种模式的优点是能够保证专业化分工和各项服务的品质，但是对养老社区的所有者来讲则需要较高的统筹管理能力。

3 我国保险企业投资养老社区的策略

保险业作为金融行业的三大支柱产业之一，在经济发展中起到了重要作用。自2000年以来，我国保险企业整体发展势头良好，资产规模不断积累。但是不可否认的是，保险业是以负债模式经营的行业，各保险企业面临巨大的资金压力、激烈的市场竞争和严格的制度约束，存在着投资结构和投资渠道单一的问题。

（一）保险企业投资养老社区的可行性

1.行业关联密切。养老保险、人身意外保险、重大疾病保险、年金保险等保险产品是保险行业与养老产业重要的衔接内容。年轻时购买保险产品的客户进入老龄阶段能够成为养老社区的潜在客户，因此保险业与养老产业可以形成密切的行业上下游合作机制，保险企业投资养老社区能够延伸产业链条，实现协同发展。

2.资金规模优势。随着近些年我国保险业的蓬勃发展，保险公司积累了大量资金，这些资金的投资使用较银行贷款更为灵活，资金成本较信托投资更低，且投资期限较为宽松。同时建设养老社区需要稳定、量大、投入周期长的资金来源。保险企业投资养老社区，一方面扩展了资金运用的渠道，另一方面也解决了保险企业资产与负债不相匹配的问题。

3.网点优势突出。对于发展时间长、规模大的保险企业来讲，其网点遍布全国各省、市、自治区、直辖市主要城市甚至二三线城市，拥有数量庞大的员工队伍，这为建设养老社区搭建了天然的平台，易于形成连锁化经营模式，可以实现销售、宣传、服务等人力资源共享。

4.具备品牌效应。通过保险企业多年来的经营，在当地基本拥有稳定的客户群体，经过长期宣传具有一定的品牌影响力，在此基础上发展养老社区，可以快速网络客户群体。

（二）保险企业投资养老社区的模式

1.全资模式。指由保险企业投入建设养老社区所需的全部资金，保险企业作为地产所有者组织养老社区的开发建设并在后期负责运营，享受养老地产带来的全部收益。此种投资模式下，保险企业对养老社区拥有绝对的自主权、决策权和控制权，避免了与其他投资者的矛盾和利益划分。但是由于保險企业资金投入量巨大，且缺乏地产开发、养老服务运营等方面的专业人才，因此此种方式下保险企业面临着巨大的资金和运营风险。

2.股权合作模式。指保险企业与房地产开发商进行股权合作，各投入一定比例的资金，双方持有养老社区的部分股权并按股权持有比例享受经营收益。对于保险企业来讲，此种模式能够节省原始投入，且专业的房地产开发企业具备初期的建设和管理能力，大大降低了运营风险。

3.股权投资模式。指保险企业不直接参与养老社区的经营管理，通过持有养老社区运营公司的股份获得投资收益。对于保险企业来讲办理股权过户手续更为简便，且更节省人力资源投入，但是需要面对养老社区的运营风险。

4.不动产投资基金模式。保险企业与其他投资主体共同建立养老社区基金，通过向金融机构、社会资金等出售投资计划来回收投资本金。此种方式能规避养老社区项目投资规模大、投资周期长等问题，但是不利于进行资金监控。

5.REITs模式。保险公司通过股票发行或者单位受益凭证来募集资金，由专业机构投资经营房地产，并将投资收益定期分配给投资者。此种模式广泛被西方发达国家采用，目前我国尚无该类产品。

（三）保险企业投资养老社区的盈利模式

保险企业投资养老社区不同于地产企业，按照保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》的规定，保险公司不得以“养老社区”的名义建设和销售商品房，因此保险企业投资养老社区的盈利模式应该侧重于持有运营。

1. 多元化的租赁模式。保险公司可针对养老社区居住人群的需求，设置丰富多样的服务板块，通过收取会员费+特色服务费的方式加快资金回笼，同时多元化的服务能够提升运营管理过程中业主的满意度，提升养老社区品牌知名度，带来无形的资金回报。

2. 与保险产品相结合的模式。保险公司原有的客户通过购买指定的保险产品，缴纳相应的保费获得养老地产的入住资格，保险合同产生的收益用以支付养老地产的租赁费用。此种方式下，保险公司不但可以取得保费收入，也可以推销保险产品。

3. 以房养老模式。国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确指出，要开展住房反抵押养老保险试点服务。这种模式是指老人将所持有的房屋抵押给金融机构，金融机构对房产进行综合评估，将房屋价值化整为零，分期支付给老人养老费用，老人可以将所获现金用以支付进入养老社区的租赁费用。

综上所述，尽管发达国家在养老社区建设和运营方面已积累了丰富经验可供我国保险企业借鉴，但是养老社区在我国仍属于新鲜事物，虽然目前政策导向鼓励着越来越多的保险企业参与养老社区投资，但是由于制度不健全、经验有限等原因，我国保险企业在投资养老社区前应充分考虑市场环境、政策支持、资金运用等多方面问题，保持积极审慎的态度选择适当的投资模式和盈利模式。

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