楼面价“悬壶”

邢海洋

楼市炙手可热，排队离婚、虚假结婚、抵押原房产之类的投机行为像极了去年股市5000点。当时鼓舞投资者迎高而上的是“改革牛”希冀，如今的楼市的参照，则是实打实的“地王”楼面价，一虚一实，楼市接盘者似乎更有底气。

8月底，闽系房企融信中国力挫融创、万科等强手，以总价110亿元拿下静安地块，成交楼板价10.0315万元/平方米，可售部分实际楼板价14.5896万元/平方米，刷新了全国单价地王纪录。融信的激进使人联想到两年前同为闽系的秦禾与阳光城，两家中型房企，2014年泰禾也是拼命扩张，不断通过银行、股权基金、信托等机构抵押融资，是年年中，秦禾关联担保金额约340亿元，为净资产的6.67倍。阳光城则由于销售不如预期，大量求助于信托、基金等代价较高的融资方式输血。但短短一年过后，秦禾扬眉吐气，一年销售回款达到300亿元，闽系的大胆得到了回报。这次，福建的同乡也开始赌了，加杠杆所需资金也是代价不菲的互联网通道的保险资金及银行理财，其负债率也高达600%。今年半年报A股中的房地产企业资产负债率已升至81.33%，比去年末上升3.87个百分点。

相对而言，小心驶得万年船的大型房企资金状态却出奇的好。宽松的融资环境和上半年火爆的房产销售，让大型房企可动用资金创下历史纪录：截至2016年6月底，恒大手持现金2120亿元，另有未使用银行授信额度为1260亿元。恒大、中海、万达和万科等15家大型房企手持现金合计超过8740亿元，此外，他们还有同等的银行授信未使用。

大型和中型房企表现迥异，昭示人们和2014年同样的信息：永远有赌徒，有稳健的生意人。楼市若上涨，皆大欢喜，若下跌，赌徒出局。“招拍挂”18年，地方政府获得了超30万亿元的土地收入，土地运作年年如此。近年来，楼面价超过商品房价格更成为普遍现象。那些早年的地王已经入市，因为房价年年涨，当时看似遥不可及的土地成本不但解套还大赚一笔。可今年的楼面价却“离谱”得多，截至8月底，全国拿地溢价率超过100%的地块达到88宗，深圳的一块地总价达到310亿元。加杠杆的企业，除了敢拼的闽企，还有挟持银行信贷的央企，上半年频频制造地王的信达净资产负债率就超300%。若房价下调或停涨，这些中小房企就面临灭顶之灾。背后为他们提供资金的金融机构乃至个人投资者也面临着同样的命运。中小房企的倒下势必引发房地产的抛售，打压价格，大地产商也难招架。大地产商背后则是那些规范运作的大金融机构。

问题是，虽说是买者自负，可卖地的一方是垄断了土地资源的政府。地方政府减少了土地供应，这个信息很明确，外界看在眼里心知肚明。买卖双方也形成了默契，虽然不挑明，政府对于未来房价的保障是负有责任的。在北京，从今年5月至今，政府投入市场的住宅用地已连续3个月为零。今年前8月，北京住宅用地仅成交7宗，较去年同期下降66.7%，同期上海，规划建筑面积同比减少21.44%。