中国房地产业与国民经济发展耦合协调性研究

胡晓菲，曹　泽

中国房地产业与国民经济发展耦合协调性研究

胡晓菲，曹泽

(安徽建筑大学，安徽合肥230601)

基于2000~2014年中国房地产业与国民经济发展相关数据，检验二者之间的协整关系，并运用熵值赋权法构建二者的耦合协调度模型，进行实证分析。研究发现：2000~2014年中国房地产业与国民经济发展之间并不存在协整关系，二者耦合协调度由低度协调向中度协调转变并稳步提高，没有达到理想的高度协调和极度协调阶段。其中2000~2004年为极度不协调，2005年和2006年为严重不协调，2007~2009年为轻度不协调，2010年和2011年属于勉强协调类，2012~2014年为调和协调类。

房地产业；国民经济；协整关系；耦合协调度；熵值法

1　引 言

我国房地产行业已经成为国民经济体系的重要组成部分，随着经济的快速发展，房地产业发展也越来越快，其投资规模不断扩大。据国家统计局网站发布数据，截至2013年，房地产开发企业完成投资额达86013.38亿元，占全社会固定资产投资的比例为19.27%，接近五分之一。中国房地产行业对社会资本的积累和贡献处于重要地位，对国民经济的发展具有不可替代的推动作用。在当前要求国民经济持续健康发展的大背景下，房地产业正处于转型阵痛期，需要对我国房地产业与国民经济的关系进行分析，通过对两者之间复杂关系的认识，使得在国民经济发展的同时房地产业可以加速转型，促进房地产业的发展。

关于房地产业与国民经济的关系，国内不少学者对其进行了研究。皮舜，武康平（2004）、周达（2008）发现，我国房地产业与国民经济之间存在着双向因果关系，并且二者之间的波动具有很强的一致性[1][2]。王飞，黄满盈(2005)、梁云芳等（2006）研究发现，房地产业的发展对国民经济的增长具有巨大的诱发和拉动作用[3][4]。其中2002年和2003年我国国民经济的诱发额中房地产业开发和销售分别高达GDP的7.6%和7.2%；2004年，房地产业开发投资对经济拉动高达2.7%，贡献率达28.5%。

董佳，王东欣（2009）的研究发现房地产投资对地区经济发展有较高的积极影响；其中各城市房地产业的自发投资影响并不一样；各省会城市房地产投资对区域国民经济的推动力存在较大差别；整体房地产投资额每增加1% ，将带来区域国民经济0.478% 的增长[5]；陈基纯，陈忠暖（2011）基于我国35个大中城市的数据，通过建立房地产业与区域经济的耦合协调度模型，对二者的耦合协调状况进行了研究。结果发现，我国大中城市二者之间尚未达到较好的耦合协调程度，二者耦合协调度平均值处于勉强接受区间，属于濒临失调衰退类，大多数城市都有不同程度的经济滞后或房地产滞后；各城市的耦合协调度值在空间上的分布大致与客观规律相吻合[6]。

综合以上梳理发现，关于房地产业的发展对中国经济增长促进作用的研究较多，但是关于二者互动关系的研究较少，对房地产业与国民经济耦合协调关系的研究缺乏深入探讨，对耦合协调关系类型的界定和目前我国房地产业与国民经济耦合协调状况也缺少研究，针对目前的国民经济发展状况如何引导和促进我国房地产业协调发展也很少涉及。本研究首先通过计量经济学的时间序列分析和其他经济学分析探讨房地产业与国民经济之间的内在关系以及逻辑关系，发现国民经济与房地产业发展之间的协整关系无效。为了对我国房地产业与国民经济的协调性进行测度，建立房地产业和国民经济的耦合协调度模型，测度结果显示我国房地产业与国民经济之间存在耦合协调关系，协调度处于低级阶段的协调。

2 房地产业与国民经济内在关系分析

考虑到房地产业有关数据的可获得性，选取2000~2014年国内生产总值和房地产业增加值分别代表国民经济与房地产业的发展。数据来源于国家统计局网站年度数据，并根据GDP平减指数和房地产业增加值指数对数据进行平减，对数据进行描述性统计如表1所示。

表1　2000~2014年中国国内生产总值及房地产业增加值描述性统计

图1　2000~2014年中国国内生产总值及房地产业增加值趋势图

由图1可以看到国内生产总值与房地产业增加值的增长并不呈简单的正相关关系。2007~2009年国内生产总值与房地产业增加值增长趋势有所变缓，这种变缓与2008年全球金融危机的发生密不可分，2012~2014年国内生产总值稳步增加，房地产业增加值增加速度放缓，二者并没有同步发展。下面将对房地产业与国民经济增长的协整关系进行检验。

2.1单位根检验

由于变量之间的协整关系存在的前提是分析的变量都是非平稳序列，因此，下面首先对国内生产总值（GDP）与房地产业增加值(RE)的对数序列进行单位根检验，这里运用ADF方法进行检验，检验结果如表2所示。

表2　国内生产总值（GDP）与房地产业增加值(RE)的对数序列单位根检验结果

从表2中的单位根检验结果可以看出，原序列的ADF值都大于5%的临界值且概率P值都大于0.05，拒绝了不存在单位根的原假设，认为原序列都存在单位根，即为非平稳序列。GDP的一阶差分序列D(GDP)的ADF值都大于5%的临界值且概率P值大于0.05，认为GDP的一阶差分序列存在单位根，为非平稳序列，GDP的二阶差分序列D（GDP,2）和RE的一阶差分序列D(RE)的ADF值都小于5%的临界值且概率P值都小于0.05，认为这两个序列不存在单位根。因此，变量GDP和RE满足进一步协整分析的条件。

2.2Johansen协整检验

协整检验结果如表3所示，因为调整系数值全为正值，说明偏离非均衡误差不仅得不到修正，而且误差会更大，即国民经济与房地产业发展之间协整关系无效。

上述分析结果也表明房地产业与国民经济之间的关系错综复杂。首先，房地产业与国民经济间的关系不能仅看成是房地产业带动了国民经济的发展，也不能单一地说国民经济促进了房地产业的增长，二者是相互提升，互相牵制的动态关系；其次，房地产业与国民经济之间的互动关系是完全不对等的。从两者的动态发展过程可以看出，房地产业与国民经济的互动关系在不断的发展变化，并且表现在很多方面。因此，如果当房地产业的发展与国民经济的增长处于一个比较合理的范围，两者之间就能实现良性互动。文章下文将会对我国房地产业与国民经济之间的耦合协调性进行测算，揭示我国房地产业与国民经济发展之间的互动关系处于何种阶段以及是否达到良性。

表3　国内生产总值（GDP）与房地产业增加值(RE)的对数序列协整检验结果

3　房地产业与国民经济耦合协调性发展研究

3.1耦合理论模型

耦合来自物理学中的基本概念，是用于表述两个及其以上系统之间相互影响的现象。耦合度是用来度量系统内部序参量之间的的协同作用，这种协同作用决定着系统变化的特征和规律，当这种协同作用越来越大时，系统将从无序走向有序。由此，本文设定“房地产业—国民经济”系统耦合度，即房地产业与国民经济两个子系统之间各自的影响要素产生相互影响的程度。房地产业与国民经济两者之间复杂的相互作用非线性关系的总和即是二者的交互耦合关系。根据房地产行业与国民经济的互动关系，互动的力度，可以把他们耦合的过程分为低度水平耦合、中度水平耦合、高度水平耦合和极度水平耦合4个阶段。依据物理学中的容量耦合系数模型，得到2个系统的耦合度模型：

式中耦合度值；C2对应房地产业（real estate）与国民经济（national economy）系统的耦合度。耦合度函数值越接近1，说明两个子系统的耦合度越大；越接近0，说明两个子系统的相互作用关系越小。

3.2协调理论模型

协调是指系统发展过程内部各要素之间具有本质差异的部分，在构成该系统时的相互协调一致的属性。运用协调度模型能够更好的评价房地产业与国民经济发展交互耦合的协调程度，本文通过研究耦合度函数，并借鉴相关研究，构建了房地产业和国民经济之间的耦合协调度函数，如下函数所示：

式中:D为协调度；C为耦合度；T是房地产业与国民经济的综合协调指数；α、β为待定系数，这里分别取0.5；f(R)为房地产业系统的综合发展水平，f(E)为国民经济系统的综合发展水平；xi，yj分别表示房地产业系统和国民经济系统的第i，j个指标的标准化值；ai，bj分别是两个系统相应指标的权重。

3.3房地产与区域经济的耦合协调度评价标准

根据陈基纯研究中的分类标准，按照房地产业与国民经济的综合评价指数f(R)与f(E)的相对关系可将其划分为3种基本类型：（1）当f (R)>f(E)时为经济滞后型，其中f(E)/f(R)>0.8，经济比较滞后型；0.60.8，房地产业比较滞后型；0.6

4　实证分析

4.1指标体系构建

指标体系作为房地产业系统与国民经济系统综合发展水平测度的载体，是提供两系统信息的基本单元，它应该全面、真实地体现房地产业与国民经济系统的内在特征、发展形态、两者之间的相互关系和有关目标的实现程度，在遵循科学性、可比性和可操作性原则基础上，并参考已有文献，选取以下指标：

（1）房地产业系统：房地产开发企业购置土地面积X1(万平方米)；房地产开发企业施工房屋面积X2(万平方米)；房地产开发企业竣工房屋面积X3(万平方米)；商品房销售面积X4(万平方米)；商品房销售额X5(亿元)；房地产开发企业本年完成投资额X6(亿元)。

（2）国民经济系统：国内生产总值Y1(亿元)；人均国内生产总值Y2(元)；第三产业增加值Y3(亿元)；居民消费水平Y4(元)；就业人数Y5（万人）。

所有数据来源于国家统计局网站，因选取时间段为2000~2014年，所以根据相关指数对商品房销售额X5、房地产开发企业本年完成投资额X6、国内生产总值Y1、人均国内生产总值Y2、第三产业增加值Y3、居民消费水平Y4进行平减，使其具有可比性。

表4　房地产业与国民经济耦合协调的分类体系与判别标准

注：分类体系与判别标准借鉴陈基纯的研究《中国房地产业与区域经济耦合协调度研究》

在房地产和国民经济的耦合协调发展研究过程中，必须首先计算系统的综合发展水平。在计算房地产业与国民经济的综合发展水平指数时本文采用熵值赋权法。选择熵值赋权法是因为它是一种客观赋权法，是依据原始信息来进行权重分析，减少人为主观因素的影响。

计算结果如表5。

表5　房地产业与国民经济耦合协调度评价的指标体系及权重

4.2评价结果

根据上述公式计算出中国2000~2014年房地产业与国民经济的耦合协调度及有关指标 (见表6) 。根据表3的计算结果及前文对房地产业与国民经济耦合协调程度的分类原则，将中国2000~2014年房地产业与国民经济耦合协调状况的评价结果列于表6。

4.3结果分析

房地产业与国民经济之间是交互耦合关系，两者之间相互依存，相互制衡，相互促进，它们之间存在着不同程度的耦合协调状态，只有协调好两者之间的耦合关系，才能促进二者共同良性发展。根据系统科学理论和协同理论本文构建了房地产业与国民经济的指标体系以及耦合协调模型，通过此模型测度了两个系统之间的相互作用程度，也可以对其关系从不同侧面进行比较。

1. 从2000~2014年房地产业和国民经济系统综合值的时序变化来看，房地产业和国民经济系统的综合评价值均呈现稳步增长态势。这说明随着房地产市场的日趋成熟和国家宏观调控政策的加强和完善。

2. 从房地产系统f（R）与国民经济系统f（E）的对比关系看，2000年属于国民经济极度滞后型，也就是说房地产发展速度相对高于国民经济发展速度，具体表现为房地产业投资过剩，而需求量却有限，因此国民经济支撑能力不足，且这一现象一直延续到2005年。2006年和2007年属于房地产比较滞后类，经济发展速度比房地产发展略快。2008年全球金融危机导致经济发展有所滑落，之后两年随着国家政策的调整经济发展加快。2011年开始，房地产业高速发展，经济相对比较落后。2014年开始房地产业发展处于转型阵痛期，属于比较滞后类型。

3. 表中耦合协调度值D的大小显示，全国的房地产业与国民经济耦合协调度在2000~2014年整个时间序列上逐年递增，在2014年达到最大值0.4908。从耦合协调的程度来看，在全国范围内跨越了两个层次，2000~2009年为低度协调，2010~2014年增长为中度协调。依据前文所划分的耦合协调度类型，可分为5类：2000~2004年为极度不协调，严重不协调包括2005年和2006年，轻度不协调从2007年到2008年，2010年和2011年为勉强调和类型，从2012年到2014年为调和协调类。由此可见，随着时间的推移，房地产业和国民经济耦合协调程度越来越高。研究的样本区间内尚没有达到理想的高度耦合协调和极度耦合协调阶段，说明我国房地产业和国民经济发展的耦合协调发展还有很大的提升空间。

表6　2000~2014年房地产业与国民经济耦合协调度值及类型

5　结论与展望

房地产行业与国民经济两者之间是相辅相成的，同时又是互相促进相互制约的辨证关系。房地产业是国民经济结构中的基础产业，如果房地产行业能蓬勃发展，它将在推动国民经济发展中发挥巨大作用；房地产行业若是低迷不景气，那么国民经济发展会因此而受到限制；国民经济的高速增长则会对房地产行业起到相当大的拉动作用；相反的，国民经济的发展缓慢，一定会抑制房地产行业的发展。本文运用耦合协调模型对2000~2014年房地产业与国民经济发展的耦合协调度进行研究。得出的结论与客观实际没有较大偏差，说明耦合协调度模型可以用来测度房地产业与国民经济的相互关系。

本文用耦合协调模型研究了我国房地产业与国民经济协同发展的程度，得出了与客观事实相差不大的有效结论。然而某些重要指标可能还未考虑到，时间选取上也没有达到最近两年，并且没有详细考虑各个省份各大城市的不同发展，在横向上研究还很欠缺，这是本文的不足之处，在以后的研究中将会对区域间的耦合协调发展进行进一步的研究讨论。

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Study On Coupling Coordination Degree between Real Estate Industry and National Economy in China

HU Xiaofei, CAO Ze
(Anhui Jianzhu University, Hefei, Anhui, 230022)

Based on the related data of real estate industry and the national economic development in China from 2000 to 2014, we tested the co-integration relationship between the two factors, and constructed the coupling coordination degree model with the entropy weighting method for empirical analysis. Investigation results show that there is no co-integration relationship between the real estate industry and the national economic development during the period of 2000 to 2014.And the coupling coordination degree between the two factors increased steadily changing from low to medium extent. However, it does not reach the ideallyhigh and extreme coordinated stage. To be precise, the coupling coordination degree shows an extremely incongruity from 2000 to 2004. Also it was serious mismatch between 2005 and 2006 and slightly uncoordinated during 2007~2009. While during the period of 2010~2011, it changed into a barely coordinated type and it turned into harmonious coordinate type from 2012 to 2014.

Real estate industry； National economy；Co-integration relationship；Coupling coordination degree；Entropy value method

F427

A

2095-8382(2016)03-108-07

10.11921/j.issn.2095-8382.20160322

2015-10-15

胡晓菲，(1990-)，女，硕士研究生，主要研究方向为技术经济评价。