诉讼时效制度在欠交物业服务费时的法律适用探讨

文/赵迎莉

诉讼时效制度在欠交物业服务费时的法律适用探讨

文/赵迎莉

在物业服务企业催讨物业服务费的诉讼案件中，欠费业主提出诉讼时效抗辩时，若物业服务企业未能举证证明向欠费业主进行了催缴，法院则按普通债权计算诉讼时效，一般为从诉讼日起支持2年欠费请求，其余欠费不予支持。欠交物业服务费的诉讼时效问题，会引发同一物业管理区域业主履行共有义务不公平的现象，一直影响着物业管理行业日常管理工作。本文通过分析物业管理及相关概念，认为对个别业主欠交物业服务费排除适用诉讼时效制度更显合理、合法。

一、 依据《物权法》，业主有履行交纳物业服务费的法定义务

依据《物权法》，业主有履行交纳物业服务费的法定义务，其不得拒绝、放弃这个义务。据此，对个别业主欠交物业服务费的诉讼请求，不应按普通债权受诉讼时效制度的制约。

按照《物业管理条例》第二条、建设部制定的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》（示范文本）第二条，物业服务企业对业主提供的是“业主共有部分”的“物业管理”，业主交纳的物业服务费是对业主专有部分以外的业主共有部分进行维护的经费来源。物业服务费虽然是以业主专有部分的建筑面积计算，但这实质上是全体业主对物业共有部分产生的物业服务费进行分摊的计算依据。而对业主专有部分的服务，根据《物业管理条例》第四十四条、建设部制定的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》（示范文本），是业主按照物业服务合同约定交纳物业服务费之外的“另行约定”，或通过“明码标价”形式等由物业服务企业提供的“有偿服务”。即便是物业服务企业为业主专有部分提供了一些无偿服务，也不能混淆“物业管理”对业主共有部分进行维护的本质属性。

《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。《物业管理条例》第七条、第四十二条规定，业主应履行按时交纳物业服务费的义务。

业主是物业专有部分的所有人，同时是物业共有部分的共有人。因此，从业主共有权义务分析，物业服务费是对业主共有部分进行维护的经费来源，交纳物业服务费是业主的一项法定义务，其不得拒绝、放弃。即使业主放弃共有权利，也要履行该法定共有义务，该义务是否受诉讼时效制度约束，法律并未予以明确，若按普通债权请求权适用诉讼时效制度，显然是适用不合适。

二、 业主共同管理权的永续性的属性分析

业主作为一个物业区域中的“成员”，应履行的共有义务应是“足份额的、不中断的”，这样业主共同管理权才得以保障。据此，对个别业主欠交物业服务费的诉讼请求按普通债权适用诉讼时效制度应为适用不当。

《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共同管理权，在学理上解释为“成员权”，是一种永续性权利。只要整体物业存在，业主间的作为一个整体的成员关系就存续。而物业服务经费是维护整体业主永续性权利的重要保障。

《物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾……拒付物业服务费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害……赔偿损失。其中明确了拒付物业服务费是损害他人（即其他业主）合法权益的行为。

《物权法》第八十三条和第七十条实质是对业主负有整体物业管理区域的永续性义务的界定。只有连续、足额履行共有义务才能充分保障业主共同管理权。因此，支持欠交物业服务费诉讼时效抗辩，是混淆了业主专有部分权利和业主共有部分权利的概念，是对损害业主共同管理权的违法行为的维护，是允许共有义务中断或不足份额履行，是否定了共同管理权为永续性权利的属性。

综上所述，物业服务企业对个别业主欠交物业服务费的诉讼不是普通意义上的债权请求，依据业主享有的共有和共同管理的权利特性，欠费业主提出诉讼时效抗辩，类推适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第三款基于投资关系产生的缴付出资请求权，不予支持诉讼时效抗辩更显合理。

三、欠费诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算

若将欠交物业服务费视为普通债权，基于物业服务合同的主体是业主大会，合同主体的相对性决定了欠费债权是业主大会共同之债的性质。因此，只要有业主交费，则欠费诉讼时效中断，诉讼时效重新起算。如若把每位业主视为合同主体，建设部《物业服务合同》示范文本中明确业主是分期履行交纳物业服务费义务，在实际操作上业主亦是按月、季或年分期履行交纳义务。因此，欠费诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。

《物业管理条例》第三十五条规定，签订《物业服务合同》的主体是物业服务企业和业主大会。即便是《前期物业服务合同》，按照各省市住宅物业管理规定，该《前期物业服务合同》是业主购房合同的附件，每位业主对《前期物业服务合同》中的约定须书面确认，并书面同意遵守《临时管理规约》中的约定，这实质上是书面业主大会形式，且业主为100%同意。所以《前期物业服务合同》的主体为全体业主，应视为业主大会。按照《物业管理条例》第十五条规定，业主大会的执行机构业主委员会负有督促业主履行物业服务合同交纳物业服务费的义务。《物业管理条例》第六十七条规定，违反《物业服务合同》约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中第十六条规定，义务人作出分期履行、部分履行……等承诺或者行为的，应当认定为《民法通则》第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。物业服务合同有其特殊性，业主大会是《物业服务合同》的主体，业主欠费是业主大会作为合同主体部分未履行义务，是业主大会共同之债，只要有业主交费，则诉讼时效中断，诉讼时效重新起算。

依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。该规定的缘由即是考虑到债务分期履行的双方当事人一般是长期合作关系，债务人没有履行某一期债务，债权人没有及时追索和主张主要是基于维护双方的友好合作关系及对债务人的信任和谅解，并非怠于行使权利。若是把每位业主都视为物业服务合同的主体来理解（或是发生全体业主一致性欠费形成业主大会共同欠债），物业服务费虽然是按月计算，按月（季或年）交纳，但是对《物业服务合同》来说，整个合同即是一个整体，实质为同一笔债务，不过是物业服务费进行分期付款而已。因此，欠费诉讼时效期间应从每份《物业服务合同》最后一期履行期限届满之日起计算。

综上所述，业主作为物业共有人和共同管理人交纳物业服务费是不能免除的一项法定义务，交纳物业服务费具备法定不适用诉讼时效情形的一般共性，对欠交物业服务费不应按普通债权受诉讼时效制度的制约。对欠交物业服务费若是按普通债权理解，业主大会作为《物业服务合同》主体，只要有业主交费，则欠费诉讼时效中断，诉讼时效重新起算。如果视每个业主为单独《物业服务合同》主体，则应该按照每份《物业服务合同》最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。

（作者单位：上海深和平物业管理有限公司）