打响房地产去库存“歼灭战”

文/王瑞红

打响房地产去库存“歼灭战”

文/王瑞红

从去年11月10日的中央财经领导小组会议，到11 月14日的中共中央政治局会议，再到21日闭幕的中央经济工作会议，短短两个月内，“化解房地产库存”连续出现在中央三个高层会议中。为什么去库存如此重要？中国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受记者采访时指出，去库存问题不仅是房地产业的问题，还关系到宏观经济的稳增长，中国必须要打一场房地产去库存“歼灭战”。那么，去库存这场歼灭战怎么打？中央经济工作会议给出办法：通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

楼市去库存为何以农民工为突破口

2015年，中国房地产行业首次出现房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个指标同时负增长，细究其背后原因，都离不开“库存高企”四字。房地产开发投资是拉动整体固定资产投资的重要力量，但从2013年以来，这一指标的增速以每年接近十个百分点的速度回落，拖累经济增长。房地产投资增速下滑意味着开发商拿地积极性不足，而三四线城市则房地产库存高企。为此，中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。业内人士认为，这意味着今年一系列政策措施将会落地，比如给予降价的房企以降利息、降税等金融、财税支持。而且为了化解房地产库存，各部门可能也会出台一系列政策，减免房地产交易环节的税费。

为化解中国房地产库存，中央于去年年末多次召开会议，向农民派发了“政策大礼包”。这些政策中，既有加快推进农民工市民化，扩大有效需求，亦有对农民工购房给予财政补贴和税务减免等优惠，希望农民工来化解楼市库存。通常提到农民工，指的是从事脏累苦工作的一群人，比如建筑工人、绿化工人、城市清洁工、保姆、钟点工等。近年，他们成为收入水平迅速崛起的群体，一些人的收入甚至超过城市白领。鼓励他们在政策的扶持下积极购买楼房，可以说是有效化解库存的一剂良方。

另一方面，高库存已成中国房地产业发展的绊脚石，更掣肘了中国经济健康稳定发展。虽然2015年以来已出台了降息、降低二套房首付比例等政策，目前一二线城市房地产库存压力相对得到缓解，但三四线城市房地产库存依旧高居不下。当针对城镇居民出台的购房优惠政策边际效应递减时，希望农民工能够成为新生力量。中国农民工数量高达2亿，他们若成为楼市购买群体，对去房地产库存定能起到重大作用。

楼市去库存为何以农民工为突破口？专家解释说，农民工的市民化不仅是解决房地产库存问题的有效途径，还是新型城镇化的关键。中国的城镇常住人口中有2亿多农民工，大多数人住房条件很差，住房自有率很低。目前在一些大城市，农民工大量居住在棚户区、城中村、地下室等条件简陋的地方，并存在着群租现象。这部分人的住房问题解决了，不仅可以改善民生，还可以“一石二鸟”，化解一些地区过高的房地产库存。

要进一步推出农民进城买房优惠政策

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞日前在媒体上撰文指出，按照未来五年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。未来五年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。他认为，农民工最适合、最可能在地级市及以下城镇购房：一是农民工在地级市及以下城镇基本具备住房可支付能力；二是农民工近70%在地级市及以下城镇就业，而且身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向于回家乡购房。当然，要让农民工买得起房，还需要财税、金融、户籍等一系列制度的配合。中央经济工作会议提出，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

中央城市工作会议提出，要加强对农业转移人口市民化的战略研究，统筹推进土地、财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革。农民工的购买力不强，这就需要把提高工资水平、完善社保、降低房价等问题提上议事日程。一边是农民工进城买房难，而另一边是农民的宅基地大量闲置，未得到有效利用。如何盘活宅基地，使其真正惠及农民，是未来政策需要解决的重点内容之一。

其实，中央及部分地方政府已经推出了若干房地产去库存措施，其中包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免。中央也在研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金体系。地方政府文件显示，安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及河南的多个市县均推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。与此同时，云南省、四川省、浙江省、江苏省也有一些城市在试点。河南省人民政府办公厅2015年10月22日出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，对农民进城买房提供包括购房补贴、公积金缴存绿色通道和贷款优惠在内的多项优惠政策。而据河南省媒体报道，有多个三四线城市已经出台房地产去库存措施，为农民进城购房提供财政补贴。

楼市去库存既依赖政策更需要产业支持

只有将农民进城买房的政策逐步完善和落实，才能达到楼市去库存的目的。当然，政策落实取决于以下几点：一是要地方政府的财政稳定增长；二是要银行的负债率控制合理；三是要地方政府的严格执行；四是要税务部门的积极配合；五是要农民买房的意愿。同时，国家也要出台更进一步的扶持政策鼓励农民进城买房，这样才会实现多赢的局面。国家和地方政府如何落实农民进城买房，更关系到房地产市场的稳定性和经济的发展。中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，一方面会加速农业人口向城市转移，从而改善农民居住环境，另外一个方面可以加快三四线城市房地产去库存。

过去三十多年来，我国经历了三次大规模的人口迁移，其迁移轨迹与房地产市场的发展十分吻合。20世纪90年代的第二次迁移相比80年代的第一次迁移，户籍人口和流动人口迁移量都增长了近四倍。从区域上看，东部地区迁入人口比重持续增加，而中西部区域人口则保持净迁出。第三次迁移发生在21世纪，在“马太效应”的作用下，全国人口流迁规模和速度持续强化：东部地区的人口迁入量仍然占有绝对优势；西部地区虽有大量人口迁出，但仍然具有一定的凝聚力；中部地区则首次成为全部净迁出地区。

人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构分化，甚至成为主导市场的要素。据2014年统计，东部地区、中部地区和西部地区实现房地产销售金额分别占总额的59%、23%和18%，销售面积分别占总量的48%、30% 和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。分析人士指出，如果此轮户籍改革和农民工市民化能够顺利推进，将可能带动人口的下一轮大迁徙，并真正开启房地产市场的“白银时代”。

习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提出了“四个歼灭战”，涵盖应对产能过剩、降低企业成本、化解房地产库存、防范金融风险四大领域，引发各界广泛关注。会议强调通过加快农民工市民化等方式化解房地产库存，以及打出一套“组合拳”帮助企业减税降费等。对此，有专家认为，楼市去库存更需要双向发力。供给端要做减法，减少库存高的城市的新房开工规模，通过企业并购重组等形式减少项目烂尾。需求端则要做加法，打通保障房与商品房的供给渠道，如果棚屋改造可以从商品住房市场购买房源，则五年可以消化库存15亿平方米。此外，还可以探索共有产权住房制度，形成针对农民工等中低收入人群、按照商品住房产权分期累计让渡的购房支付机制。目前库存压力主要集中在三四线城市，而这些城市去库存不能仅依赖住房政策，还需要产业支持，因为产业是支撑城市人口集聚的关键因素，提高三四线城市的就业吸引力才是解决楼市库存的重要方法。