房产中介的诚信危机

编者按：2016年元月至“沪九条”出台前夕，申城楼市销售异常火爆，房产中介愈发活跃。尽管“沪九条”出台后，申城楼市销售的过热现象受到抑制，然而表象背后，却隐藏着深刻的危机。房产中介的诸多不诚信行为导致各类案件和纠纷不断。健全房地产市场诚信机制、建立重大事项的惩罚性赔偿机制，有效遏制房地产行业的野蛮生长，已迫在眉睫……

不诚信成中介行业潜规则

据查，2016年前三个月，申城楼市堪称自2007年以来的又一交易高峰。由下表可见：2016年1月1日至3月22日，上海的商品住宅成交量的月同比增长率均超过78%，商品住宅的成交均价超过32700元每平方米……然而，在楼市表面繁荣的背后，却暗藏着危机，那就是房产中介的不诚信行为。

2016年2月底见诸报端的“链家上海事件”就是一个典型的例证。在房屋经纪服务的过程中，链家上海的房产中介从业人员故意隐瞒了系争房屋不能正常交易或者存在被人民法院查封的重要信息，使得消费者庄先生和黄先生均在不知情的情况下与“链家上海”签订了系争房屋的《房地产买卖居间协议》，向卖家支付了定金以购买系争房屋。但之后因系争房屋本身存在着抵押或者查封的法定交易障碍，因此系争房屋买卖交易无法完成。在此过程中，链家上海的房产中介人员亦未能履行应尽责任和义务，使得两位消费者蒙受了时间和经济上的双重损失。尽管消费者庄先生和黄先生在之后向上海市消保委进行投诉，并通过上海市消保委与“链家上海”进行协商，挽回了相应的经济损失，然而随着“链家上海事件”的持续发酵，房产中介及其从业人员在房屋经纪服务过程中的不诚信行为暴露出了整个行业中的诸多问题。

根据上海市消保委联合上海社科院于2016年2月23日发布的《上海市房产中介消费者满意度调查》报告显示，消费者对房产中介行业“满意”的，仅占11%；“一般”占37%；“不满意”高达52%。其中，消费者对于相关服务中房产中介及其从业人员未能完成服务承诺、泄露客户隐私、故意隐匿重要信息等欺骗消费者的行为尤为不满。

报告还显示，不少房产中介为吸引消费者，通常会发布一些明显低于同地段价位的虚假房源信息。当消费者要求看这些房源时，从业人员便以“该房源已被出租或者出售”为由转而向消费者推荐其他“更好的房源”。这就是房产中介从业人员通过发布虚假房源、客源信息以吸引消费者上门的典型伎俩。

诸如此类的房产中介的不诚信行为严重干扰了消费者正常的购房和卖房进程，干扰了消费者对于房屋的正常价格预期，更对整个行业造成了极其负面的影响。

不诚信源于“低、利、缺”

房产中介的诚信问题由来已久，而在申城楼市如此火爆的当下更值得我们关注。房产中介的不诚信主要源自于“低，利，缺”。

首先，“低”即房产中介及其从业人员的准入门槛低。纵观在沪的房产中介，我们会发现多数房产中介存在准入门槛低，从业人员素质良莠不齐的情况。“一个几平方米的店面”“几部电话机”“几个员工”，这就是一家房产中介的最基本组成。有了这些，房产中介便能开门营业。笔者曾因个人买房寻遍了小区附近的多数房产中介，惊奇地发现了一个规律，即每过段时间，就有一家房产中介关门歇业，然后不久，原址上经过装修又变身为另一家新的房产中介。进入店内仔细查看，你发现店名是更换了，但实际控制人却还是原来那个“他”！这种看似快速的淘汰机制，实质上“换汤不换药”，猫腻更是一目了然。

以上海市闵行区人民检察院2015年上半年相关案件为例：在职业为房产中介业务员的22名犯罪嫌疑人中，大专及其以上文化程度的仅仅为3人，占总数的13.5%；高中文化程度的7人，占总数的32%；而中专以下文化程度的为12人，达54.5%。由此可见，多数房产中介对从业人员的学历要求较低。而房产中介业务员在同一家房产中介进进出出随意而频繁，流动性很大，这些都令房产中介从业人员对行业缺乏归属感和忠诚度。

其次，“利”字当头，即房产中介及其从业人员以“当前利益”为先的经营理念。一方面，房产中介的经营理念以及从业人员的收入现状决定了房产中介的诚信机制堪忧。作为营利性的机构，房产中介以赚钱为主要目标。其从业人员收入的高低取决于其完成的房产交易量的多少。一旦做成了一笔房屋买卖交易，居间人就能从中获得动辄数千元乃至数万元的高额提成。这就形成了居间人无交易业绩则工资无保障，有交易业绩则提成丰厚的两极现状。不少房产中介的业务员往往会利用自身信息上的优势，在房屋买卖的中介服务过程中，钻买卖双方信息不对称的空子，通过“独家报销合同”“低价买高价卖”炒作房价、发布虚假广告等方式，设置“陷阱”，通吃卖家买家，以期实现其提成利润最大化的目的。

第三，所谓“缺”即房产中介行业缺乏统一的诚信管理机制，相关法律法规与地方性细则缺乏有效衔接。2011年1月21日，住房和城乡建设部等三部委联合发布了《房地产经纪管理办法》，并规定该办法自2011年4月1日起施行。该办法系我国第一部、也是仅有的一部专门规范房产中介行为的部门规章，对房产中介经纪人的禁止行为进行了明文规定，并赋予了县级以上人民政府（房地产）主管部门监督检查的权力。然而该办法只是原则性地规定了监管部门的监督权限，但如何监督，如何将监督权与执法权相衔接，该办法并未明确规定，立法层面亦未规定细则。

编辑：黄灵 yeshzhwu@foxmail.com