供给侧风口上的楼市

刘英团

从去年至今，楼市迎来了前所未有的利好政策。从国家到地方，“救市”的力度，可谓“世所罕见”。在2016年“两会”上，政府工作报告不但延续了2015年对房地产市场宽松利好的政策基调，还强化了政府的责任。其中，政府工作报告提到“房地产”、“住房”和“去库存”次数分别高达3次、10次和4次，可见政府去库存之迫切。那么，在“十三五”规划开局之年，政策会怎么走？楼市又有什么样的表现呢？

“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”从《政府工作报告》来看，不但“一刀切”的楼市调控措施会“寿终正寝”，地方政府还被赋予更大的自主权。一如住建部部长陈政高所言，“有了党中央、国务院的坚强领导，推出了各种调控措施，因此我对今年的房地产健康发展充满信心。”迹象表明，未来房地产行业的发展将会有一波波的政策引导，支撑起其不断发展的势态。预计二季度还会有更密集的“去库存”新政渐次出台。同时，类似广东、重庆将去库存年度目标量化到各市县等方式，或将被更多省区市所效仿。

笔者以为，除了降首付、降契税等房地产利好政策之外，中央政府可能会再度调整税收、信贷政策以及房贷利息抵个税等。而地方政府则可能通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式来刺激购房。此前，山东省已要求各地做好业务衔接和政策储备，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，使其成为长期稳定的住房消费群体。同时，河南、甘肃等省市不但将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围，还鼓励农民工和个体工商户利用住房公积金贷款购房。此外，如广州“跨区首套”契税优惠政策以及沈阳大中专毕业生“零首付”购房的政策。可以肯定，信贷政策及财政政策对市场的影响立竿见影，短期内市场就会产生积极的表现。其中，一些具有较大市场规模及产业发展优势的地区有望率先成交抬头，如郑州、长沙、福州、杭州、青岛、苏州等城市会量价齐升。

房地产市场的发展，虽有其自身规律，但与经济周期、住房民生、投资风向更是密不可分。所以，政府工作报告强调，要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展……提高棚改货币化安置比例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这意味着，在供应端，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，大力推进棚改货币化安置和公租房货币化，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

新的改革将给市场注入新活力。未来数年，“推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓励农民工在中小城市购房，落实好首次购房优惠政策”，将是房地产发展的方向。这既是重大政绩，也是政府用货币采购去库存的抓手。一是加快农民工市民化进度扩大住房需求，同时加快城市棚户区改造和保障房建设等进度，更多采用货币化安置收购存量用房；二是深化住房制度改革，构建购和租并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围；三是鼓励各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源。

适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，这是未来大势。央行副行长潘功胜曾表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。一是盘活城市中的闲置土地，对北、上、广、深等限购城市进行差别化处理，如近期两次政策调整均将限购城市排除在政策实施范围之外，这些城市目前仍维持较高的最低首付比要求。这是因为，“当前一、二线城市房价上涨速度较快，幅度较大，需通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨”。二是允许各地在国家统一住房信贷政策基础上，结合当地房地产形势，对辖内个人住房贷款的最低首付比进行自律调整。三是强调宏观审慎管理，打击各种交易当中的违法违规行为，包括严格限购审核、扩大市场供应、打击捂盘惜售、规范金融杠等。

作为中央“十三五”规划建议的重要内容，楼市供给侧结构性改革已呈现积极的效应。中央经济工作会议特别强调，楼市供给侧结构性改革“是适应和引领经济发展新常态的重大创新，是适应国际金融危机发生后综合国力竞争新形势的主动选择，是适应我国经济发展新常态的必然要求”。推进供给侧结构性改革，就是通过体制机制改革实现经济结构的转型升级。从今年3月1日年内首次全面降准，到2016年政府工作报告，宽松利好的房地产调控政策仍是年内及今后一个时期的大方向、总基调，尤其是全国“两会”把今年M2预期调高到13%左右，这预示着全年货币政策将持续维持稳健偏松。而在宽松的政策环境之下，房地产业将再次迎来去库存契机。当然，一线城市和其他城市有着天然的差别——全国去库存，热点城市去杠杆。正如一线城市启动针对“房价过快上涨”的应急预案，未来这种分化趋势还将持续。从去年以来，这种“有保有压”的基调已成常态。

推进楼市供给侧结构性改革，必须依靠全面深化改革。“通过房地产供给侧改革，加大中小套型住宅供应量，既能满足市场需求，又能拉动经济，实现房地产与经济的双赢。供给侧改革也可以推动房地产回暖并向好的态势发展。”一如国家发改委主任徐绍史所言，各地发改委要抓紧推动制定化解库存方案，发展住房租赁市场，释放刚性需求和改善性需求。加快农民工市民化，满足新市民住房需求，稳定房地产市场。就化解房地产库存，中央经济工作会议以及全国和地方“两会”作出一系列部署，治标治本兼顾，供给侧与需求侧管理同时发力，在稳定房地产市场过程中，形成长期消费预期。

相比于三、四线城市的供大于求，一线城市则属于“僧多粥少”，在新增大量人口的同时，土地供应却在逐年减少，而这也正是北上广深房价快速上涨的最重要因素。有数据显示，上海商品住宅自2006年以来的10年时间里，累计批准上市182.8万套商品住宅，累计销售178.5万套，余量仅4.3万套，其中还包括别墅和商办类公寓。按照年均销售17.8万套计算，仅够3个月的销售量。以北京为例，在今年已经出现的3宗住宅用地中，楼面价全部超过4万元，去年北京实际商品房住宅建筑面积只有300万平方米，商品房住宅签约则超过了700万平方米。