做好房地产信托项目选择，从源头上管控房地产信托风险

【摘要】房地产信托业务对于信托公司具有重要意义，如何做好房地产项目选择、从源头上控制风险是信托公司需要引起高度重视的问题。分析了房地产信托项目出现的两种风险：终极风险和流动性风险，指出大部分风险是由于项目选择出现了问题。分单纯房地产项目本身和考虑开发商综合实力因素两种情况，分别提出了房地产信托项目选择需要考虑的因素及条件。

【关键词】信托 房地产 风险 项目选择

房地产信托是大部分信托公司的重要业务板块，根据统计，截止2015年末，全国房地产信托产品共3147个，存量规模为1.29万亿元，为信托资金的第五大投向。因此，做好房地产信托项目的风险管理对于信托公司而言具有重要的意义，可以促进信托公司的持续、稳健经营。而风险管理的最重要环节是源头管控，对于房地产信托项目而言，就是要做好房地产信托项目的选择。

一、近年来房地产信托项目风险发生情况

从2013年开始，由于全国房地产市场持续低迷，房地产信托项目风险陆续爆发，致使部分信托产品不能按约兑付，信托公司遭受损失。根据信托业协会的统计，2015年末信托业的风险项目个数为464个，资产规模为973亿元。这其中有不少是房地产信托项目。

房地产信托项目风险发生的形式主要有以下两种：

（一）房地产项目出现亏损，形成终极风险

由于项目土地取得成本高、产品定位和设计不合理、过程成本管控不到位，以及房地产市场整体不景气等原因，造成一些房地产项目最终的利润为负值，出现亏损。这种情况下，如果当时融资时向信托公司提供抵押的资产和担保措施仅限于项目本身，或者即使有其他的担保措施，但无法实施，则向项目提供融资的信托公司就面临较大的风险，可能承担较大的损失。

（二）房地产项目销售不如预期，资金不能及时回收，形成流动性风险

一般情况下，房地产信托产品是有时限限制的，一般为2-3年，到期须进行兑付。有些房地产项目，虽然本身仍有利润，不会发生亏损；但是，由于市场原因，项目销售进度及销售价格不及当初可研的预测，通过销售回收的资金额低于预期，对于到期的信托产品无法筹集足够的资金归还信托公司，从而形成流动性风险。此种情况下，迫于无奈，信托公司只好与融资方进行协商，对信托产品进行全部或部分展期，将信托产品的兑付时间延后。

对于第二种只存在流动性风险的房地产信托项目，一般的信托公司都未纳入风险项目进行统计上报；否则，信托业协会统计的风险项目和风险资产规模还将大幅度增加。

房地产信托项目出现风险，有些是由于项目实施过程中新出现的突发情况造成的，但大部分是项目选择时就存在先天不足，实施了本身条件就不是很好的项目。故做好项目选择对于房地产信托风险管理尤为重要。

二、房地产信托项目的选择

以源头为重点，从源头把好项目选择关，对于房地产信托产品的风险管理具有非常重要的作用。在房地产信托项目选择时，可以分两种情况，一种情况是只考虑项目本身，不考虑开发商因素；另一种情况是，将作为融资方的开发商综合实力纳入考虑范围。

（一）单纯针对房地产项目的选择

在只考虑项目本身因素，还款主要依靠项目本身的情况下，必须认真分析项目的各项条件和因素，筛选出优质项目。

1.项目所在城市的选择。随着时间的变化，不同类型城市的房地产市场也随之变化。某些阶段，一、二线城市房地产市场上升较快；某些阶段，国家对一、二线城市房地产进行限购等调控，三、四线城市的房地产市场呈现好的发展势头。但总体而言，一、二线城市（尤其是一线城市）的房地产市场比三、四线城市的房地产市场容量更大，市场趋势向上的概率更高。信托公司在选择房地产信托项目时，应将一线城市及二线靠前的城市作为优选城市，三、四线城市应慎重。

2.项目所在区位的选择。对于房地产项目而言，最重要的就是位置，“位置地租级差”理论对此进行了很好的解释。对于房地产项目而言，越靠近城市中心区域，正常情况下，项目的客户目标群越大，项目的销售速度会越快、售价越高。信托公司在选择房地产信托项目时，应将区位优劣作为项目选择的重要标准；对于刚启动的城市新区项目应慎重。

3.项目周边配套完善程度。房地产项目具有外部性，其销售情况受项目周边配套设施完善度影响较大。在房地产市场中，我们可以看到学区房、地铁房、公园房等特定类型的房地产，会吸引特定的客户群体来购买。所以，包括交通、购物、上学、就医、餐饮、休闲、娱乐等因素的配套设施完善程度，是信托公司选择项目时应重点考虑的因素。

4.项目产品类型的选择。按照用途，房地产可以分为工业地产、商业地产、住宅地产、旅游地产等不同类型。总体来讲，住宅地产销售速度最快；其他类型的房地产相对来讲销售周期比较长，工业地产和商业地产等有时还需要开发商自持较长时间，采取以租代售等各种方式，待市场培育成熟后才具备较好的销售条件。因此，对于要到期兑付的信托产品而言，最好选择住宅房地产项目；如果事先已取得较大量订单的工业地产或商业地产，则属于订单式生产，能较快回收资金，此类项目也可选择。在住宅地产中，还分为低密度住宅项目和高容积率项目，在目前不动产登记全国联网和大力反腐的大环境下，以及房产税出台的预期下，低密度房地产项目面临较大的销售压力。因此，对于住宅地产项目，建议信托公司选择较高容积率的项目，尽量回避低密度住宅项目。

5.项目土地成本因素。与前20年房地产开发相比，以后房地产市场将逐步回归社会平均利润水平，在以后的市场竞争中，成本竞争将越来越重要。在房地产开发项目的总成本中，土地成本是其重要的组成部分。一线城市中，土地成本占房地产项目总成本的大部分；二线城市中，项目的土地成本基本上也占项目总成本的一半以上。因此，土地成本的高低将在很大程度上决定项目的市场竞争力。在同一区域，哪个房地产项目的土地成本越低，其就具有天然的价格竞争优势。信托公司在决策时，应比较具体项目土地成本与市场土地成本的差距。如果目标项目土地成本低于市场土地成本较多，则该项目可以选择；如果目标项目土地成本高于市场价甚至高出较多，则应放弃该项目。

（二）考虑开发商的综合实力因素

有时候，除了项目本身以外，项目风险还与开发商的综合实力有关，其综合实力强，则可以在一定程度上降低项目本身的风险。

1.开发商提供项目以外担保的其他资产情况。在项目本身资产不能有效规避信托产品兑付风险的情况下，信托公司可以要求房地产开发商提供项目本身以外的资产进行抵押、担保。

第一，融资方为央企或大型地方国企情况。在融资方为央企或大型地方国企的情况下，可以要求融资方以集团名义为项目融资提供担保。由于央企及大型国企的国资背景，甚至可以要求融资方以信用作担保即可，而不需要实际的资产进行抵押。这种情况下，相当于是央企或大型国企的信用融资，项目本身如何，在某种程度上来讲已不是关键因素。

第二，融资方为民营企业的情况。对于一般的民营企业，则可以要求融资方提供项目以外的实际资产作为融资的抵押物。如果融资方能提供其他的变现能力强的真实资产作为项目融资的抵押，则信托公司也可以在一定程度上降低对项目本身的条件要求。在项目本身不能筹集资金按时归还信托资金时，可以随时处置融资方抵押的资产，或者迫使融资方通过其他方式和途径筹措资金来归还信托资金，保证信托产品的按时兑付。

2.开发商的开发管理能力。开发商的开发管理能力对于房地产项目的成败也起着非常重要的作用，我们经常可以看到，在同一个区域，各种条件差不多的地块，由于是不同的开发商在开发，其结果相差甚大：有些项目售价低、销售慢，利润低，而有些项目却售价高、去化快，利润高。因此，信托公司在选择项目时，不仅要关注项目本身，还应重视开发商的开发管理能力。

三、结束语

房地产信托属于信托公司的传统业务，在房地产市场整体处于低迷的时期，尤其需要做好房地产信托项目的风险管理。而选择好项目，可以从源头上管控风险。只要信托公司在开展房地产信托业务时，按照相应的条件仔细进行项目筛选，就能够在较大程度上规避掉风险较大的项目，为信托公司业务的持续、稳健开展打下良好的基础。

参考文献

[1]中国信托业协会网.http：//www.xtxh.net/xtxh/analyze/40505.htm.

[2]扈凌霄.浅析我国房地产信托的风险管理[J].中国商贸，2014（2）：104-105.

[3]郎蕾蕾.我国房地产信托存在的风险及化解对策[J].哈尔滨金融学院学报，2014（4）：41-42.

[4]邓念，郑明高.房地产信托业务的风险防范[J].中国国情国力，2011（1）：53-55.

[5]袁吉伟.信托项目风险成因与处置方法研究——基于26个信托风险事件[J].金融发展研究，2013（9）：53-59.

[6]尹阿东，何海凝.房地产信托风险控制措施的研究[J].科技和产业，2011，11（3）：54-57.

作者简介：管百海（1974-），男，汉族，湖南祁东人，高级工程师，中铁信托研发部副总经理，中铁信托博士后工作站博士后，研究方向：产融结合、金融创新。