加快房地产供给侧结构性改革

文/刘志峰

特别策划Special Devise

加快房地产供给侧结构性改革

文/刘志峰

刘志峰　中国房地产业协会会长

为中国这样一个人口大国提供住房供应，既是人类居住史的壮举，也是供给侧结构性改革的实践。改革开放前，中国住房供应极度短缺，三代同室、结婚没房子的情况很常见，我们长期为房担忧，为房苦恼。住房问题，成了国之忧、民之忧、家之忧。1980年4月2日，针对“住房难”问题，中国改革开放的总设计师邓小平提出了改革住房分配制度的设想，打破了传统的福利分房观念，启动了以供给满足需求为导向的住房制度改革。经过一系列的试点，特别是1998年全面深化住房制度改革以来，实行住房分配货币化、住房产权自有化、住房供应社会化、住房保障多样化、住房管理专业化，住房建设和消费进入快速发展期，人民群众居住条件得到了极大改善，1978年至2014年，在城镇人口增加3.4倍的情况下，城镇居民人均住宅建筑面积增加了4倍，达到33.3平方米，户均成套住房接近1套，实现了住房由“极度短缺”到“快速发展”再到“追求品质”三个阶段的历史性跨越。当前，房地产领域正在贯彻落实中央创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，与互联网、信息经济、智能技术加深融合，不断推进绿色低碳，促进人与自然的和谐。住房消费向多层次、个性化、高品质方向转变，房地产业仍有较大发展空间。但快速发展的同时，长期积累的问题和矛盾也日益显现：

第一，城市分化严重、库存压力大。

中国房地产的发展与城市化相辅相成。由于城市化进程和资源配置的差别，不同城市房地产分化严重。一线城市和部分二线城市面临房价调控的压力，多数二线城市要保持稳定发展，三四线城市库存压力大。虽然全国房地产库存已连续三个月下降，但商品房待售面积仍高达7.2亿平方米。此外，产品供应结构不适应市场需求，同质化现象严重，非住宅产品去库存压力大，配套不完善、适销不对路的产品大量积压。化解房地产库存成为当前经济工作的一项重要任务。

第二，房地产杠杆化风险加大。

2008年以来，面对国际金融危机，中国出台了一系列经济刺激计划，大量社会资金流向房地产和大批企业介入房地产。今年以来，在去库存等货币政策推动下，全国商品房销售面积和销售金额均快速增长，但这种市场回暖主要是金融杠杆的作用，加杠杆虽然释放了部分有效需求和改善性需求，但也带来了不少投资投机性需求。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂。美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。房地产杠杆化的加大，有可能引发系统性和区域性风险。

第三，房地产成本不断上升。

成本不断上升是行业面临的又一问题，一是土地成本不断增加，二是融资成本不断增加，三是材料采购成本不断增加，四是管理成本和劳动力成本不断增加。其中，最突出的是土地成本。房地产是高度依赖土地和资金的行业，但土地不能无限供应，企业拿地和拆迁成本不断升高，抗风险能力有所下降，尤其是地王频频出现，深受社会关注，但这绝非我们所愿意看到的。除此之外，绿色智能建筑的建设成本也有所增加。现在看，绿色智能建筑不能单纯以高投入、高成本为导向，而要以满足人们的生活需求为前提，以经济适用为原则，在性价比上形成优势。

第四，房地产短板日益显现。

主要反映在：一是粗放式设计建造导致“大路货”随处可见，部分房地产企业仍停留在户型、面积、地段的传统比拼上，而没在规划设计、技术标准、信用等方面展开竞争。二是产品质量提升缓慢。一些企业重销售、轻技术，重资金、轻管理，在一些关键技术应用上缺少突破，产品质量不高。三是配套服务有待提高。虽然房地产业对社区服务业有所拓展，但一些项目在交通、商业、金融、教育、医疗等公共资源还没配置好的情况下就盲目开盘，产生了大量的无效供应。四是资源能源浪费严重。商品房交付仍以毛坯房为主，绿色新型建材应用不广，住宅产业化进展缓慢，大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放，对生态环境产生了不良影响。

上面提到的四个方面，也正是当前中国经济面临的去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务在房地产领域的集中体现。

供给侧结构性改革是当前和今后一段时期我国经济工作的主线。怎样在房地产领域搞好供给侧结构性改革？我把它概括为“明确一项任务”、“建立两个体系”、“创新三项机制”、“补足四个短板”。

一、明确一项任务

化解房地产库存是当前中央确定的一项重要任务。“去库存”不是零库存，合理的库存，能保持市场的供求平衡和价格稳定。但当库存超过了合理的周期，去化时间过长甚至难以去化，就会变成城市的“负资产”，并造成企业和相关产业的资金链断裂，引发金融风险或社会问题。但化解房地产库存，又与钢铁、煤炭、化工等领域严重的产能过剩不同，房地产作为不动产，它不是普通的产能，无法像工业产能那样“关、停、并、转”。不切实际和指标式、任务式的去库存很难见效。因此，既要立足当前，也要看到长远，因城施策做到“四个结合”：一是结合所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算，按照未建、待建、在建、已建待售的分类，摸清房地产库存的成因和底数，相应调整房地产开发规划。二是结合群众对交通、文化、教育、医疗健康的需求，加快三四线城市基础配套设施建设，扩大有效需求。三是结合大城市人口疏解计划，加强城市副中心、卫星城的基础设施建设和配套服务，在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住，逐步盘活库存。四是结合国家就业创业政策，在三四线城市提供更多就业创业机会，吸引更多农村转移劳动力和大学毕业生到这些城市工作居住。现在有些大学生未来收入是有保障的，还有一部分新市民也有一定经济收入，愿意从农村进城买房，要挖掘他们的购房潜力。总之，化解房地产库存不能只靠财税、金融等政策，要在供给侧结合城市产业、配套服务等多方发力。

二、建立两个体系

（一）以需求为导向的产品结构体系。

当“量”的问题基本解决后，对“质”的要求就会更高。当前，中国的住房消费已经从“有房住”向“住好房”转变，追求更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境，是供给侧改革的主要任务。有效供给建立在需求导向的基础上，中国房地产不是需求不足或没有需求，而是需求变了，供给的产品却没有变，质量、服务跟不上。我给大家举个例子：杭州临安有个别墅项目，2013年开盘，17个楼盘总成交仅130套，去年一年销售为零，库存占项目总量的50％，企业负债7.6亿元。为什么近在杭州咫尺、风景那么好的项目得不到消费者认同？就是产品出现了错配。浙江蓝城集团接手后，从供给侧入手，重新规划设计，把原来500平方米左右的大面积、毛坯房别墅进行重新设计，改为83平方米的精装修+中式小别墅，增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务。通过“一减一增”，让一个滞销产品变成畅销产品，完成了乌鸦变凤凰的转变。

（二）租售并举的住房供应体系。

从供给侧看，去库存和改善供应结构是“表”，建立一个租售并举、供应形态均衡的住房市场才是“本”。改善供应形态，首先要去除“重售轻租”的观念，把一次性的住房购买，变成分时期、分时段、分年龄的合理投资。国外租赁市场都很活跃，一些国家50％左右的居民是靠租房解决居住的，而且租售比价合理，国际上也是用租售比来衡量房地产在一座城市的投资价值和潜力。其次，要支持房地产企业从商品房销售向售租并举模式转变，同时鼓励投资者购买库存的空置房，可以用于租赁，也可以改造为养老、体育、物流等设施，盘活更多沉淀的房地产库存。三是培育发展房屋置换市场，中国已经逐步从增量房时代进入存量房时代。通过房屋置换，既能调剂住房激活二手房市场，也能与新房市场联动。一个家庭在不同阶段住房需求不同，可能需要置换好几次房。目前，大连在全国创建“先买后卖”的房屋置换办法，置换户在二手房或新房市场选中房源后，由置换机构联合银行提供“卖方信用”，以原住房评估价的60％贷款给置换户，而且换房信息在统一的电子商务平台上可查找；用于置换的资金在置换户、委托机构、银行三方托管下运行。该办法实行15年来，大连已置换房屋2.1万套。

三、创新三项机制

我认为，现阶段房地产供给侧、需求端有三项机制值得创新。

（一）土地供应机制。

从供给侧看，土地制度创新是改革能否成功的关键。当前，对去化周期长的地区要减少供地或停止供地，从供给侧抑制低端和无效供应。常州市今年已是停止供地第三个年头，现在去化周期已减为9个月，到年底去化周期可实现6个月。同时调整商用地产的供应结构，严格控制商业地产、城市综合体、办公用房的用地供应，通过商改住调整用途，发展优客工场、长租公寓。房地产企业也要主动适应甚至参与供应管理。

（二）高品质新型住宅激励机制。

供给侧改革也要有抑有扬。抑的，是低端和无效的供应；扬的，是高品质新型住宅。要用政策激励机制引导市场供应高品质住宅，对用产业化、集成化、信息化手段和新型建造方式生产的高品质新型住宅，要给予信贷、税收优惠政策，降低高品质住宅初期发展的建设成本，支持房地产企业发展优质产品。同时，有必要将绿色、节能、智能等要求纳入建设标准，将住宅性能等主要指标，作为项目招标、土地出让的前置条件，使更多绿色建筑、节能建筑获得政策支持。

（三）新市民需求支持机制。

从需求端看，也要制定切实可行的政策，支持有一定经济收入的农民进城买房，推动农民工市民化，使新市民的住房需求加以落实。这里面有两点需要抓紧：一是简化收入证明和担保手续，切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢的问题，为他们扫清政策障碍；二是通过解决户籍、居住证、子女教育等手段，帮助解决新市民买房的后顾之忧。

四、补足四个短板

加强供给侧结构性改革，要将制约房地产发展的关键性短板补齐。

（一）补设计短板。分析一些城市库存大的原因，设计单一是先天性短板，形成了大量的无效供给，但如果设计好了，就能将普通的住宅产品变成城市的经典作品。做到这点，首先要将建筑设计与城市设计融合；其次，建筑设计要兼顾室内装修设计，二者合一，同步完成；三是在大力推广装配式建筑中要特别重视预制构配件设计，完善设计体系。如江苏龙信建设集团，在设计中有效融入装配式技术，既提高了住宅品质和城市形象，也降低了开发成本，企业从中获得经济社会效益。

（二）补产品短板。一要适应用户对住宅升级换代的需要，提高住宅品质，大力发展绿色建筑，建立智能舒适、健康愉悦的生活环境，提高居住舒适度。二要依托互联网和智能技术，整合产业链，推动房地产与设计创意、医疗养老、休闲娱乐、现代服务业等融合，满足群众对不同业态的需求。

（三）补住区配套短板。首先完善住区规划，合理布局。要按照“加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭”的原则，补足住区规划。早在15年前，万科就吸收国外经验，在住区规划上打破常规，运用街坊式的设计，规划了深圳四季花城和武汉城市花园项目，建成后的住区尺度适宜、配套完善、安全便捷，至今还保持着良好的环境和服务。其次要落实配套，商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用。

（四）补技术短板。“十三五”时期，是科技创新能不能在房地产行业突破的关键期，要推进住宅产业化和新型建造，扩大全装修住宅供应比例，真正为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅，要实现这一目标，就要大力发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系；要利用集成化技术，促进全装修。一些先进技术如果再不应用推广，造成的短板，将让我们终生遗憾！

推进房地产供给侧结构性改革，是中国适应新常态的重大创新，也是实现“十三五”规划的必然选择，我们愿与大家一起，为中国房地产业的明天，探索出一条更广阔更美好更能持续发展的道路！