试论我国住房抵押贷款证券化①

海南大学 罗晋京

试论我国住房抵押贷款证券化①

海南大学 罗晋京

住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，也是一种金融创新，其对改善房地产融资环境，促进房地产业的健康发展具有重要的意义。我国商业银行已沉淀巨额住房抵押贷款资产，有的银行也进行了试点，应通过完善立法、监管、信用增级、会计和税收等制度为全面实施住房抵押贷款证券化做好制度准备。

住房 抵押贷款 证券化

住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，我国自2005年开始试点资产证券化，但至今进展不大。住房抵押贷款证券化对改善房地产融资环境，促进房地产业的健康发展具有重要的意义，本文试对其进行探讨。

1 资产证券化与住房抵押贷款证券化

1.1 资产证券化和住房抵押贷款证券化的概念

资产证券化是指将缺乏流动性，但具有未来的现金流的资产进行组合，组成资产池，对该资产池产生的现金流进行结构性重组，并以该现金流为支撑发行在资本市场上可以流通的证券，从而实现金融互通的过程［1］。资产证券化是一种金融创新。可以进行证券化的资产包括银行的不良资产、银行的住房抵押贷款、特许收入、信用卡应收款等。住房抵押贷款是最为常见，也是最重要的可证券化资产。因此，所谓的住房抵押贷款证券化就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款的风险分散为众多投资者承担。

证券化资产按照资产证券化历史发展的过程可以分为两大类：一是按揭资产；二是非按揭银行信用和非银行信用资产。在美国前者被习惯称为按揭证券化（Mortgage Backed Securities，MBS），后者被称为资产证券化（Asset Backed Securities，ABS）［1］。

1.2 资产证券化的发展历程

20世纪60年代在美国兴起的房地产投资信托（REIT）是资产证券化的最早萌芽，其后经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程。1960年，美国国会在内地税则中批准了房地产投资信托业务，其目的是使投资大众分享不动产投资收益，避免财团垄断；同时建立起房地产资本市场，使房地产市场与资本市场有效地融合。此后，日本、英国等国家争相效仿。

住房抵押贷款证券化在美国发展的标志性立法，是1968年美国国会通过的《住宅与城市发展法》，该法授予政府国民按揭协会有权购买及收集住房抵押贷款，并且有权出售由这些抵押贷款组合的股份给公共投资者。1970年美国国会又通过了《紧急住宅融资法》，美国房地产抵押贷款证券化制度不断健全，债券品种增多。1977年，美国银行作为第一家私营机构向公众投资者发行了由传统按揭组合支持的证券。1992年，美国住房抵押市场上的债券规模达到1.4万亿美元，成为仅次于美国国债的第二债券。

住房抵押证券化在美国发源后，很快传播到世界各地，在亚洲，日本是住房抵押证券化发行最多的国家。

2014年9月29日中国人民银行、银监会下发了《央行 银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。银行业金融机构积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试。目前我国的MBS与ABS的区别［2］见表1。

表1 我国目前MBS与ABS的现实比较

2 资产证券化的操作流程及住房抵押贷款证券化的流程

资产证券化的范围比较广，住房抵押贷款证券化只是其中的一个重要类型。国际上根据其操作流程的不同，分为美国型和亚洲型，或者称欧美型和日本型。

2.1 资产证券化的操作流程

确定可以进行资产证券化的资产（例如住房抵押贷款、汽车抵押贷款、不良贷款、特许收入等）→设立特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）→将拟证券化的资产真实地出售给特殊目的机构（SPV），将资产汇集成为资产池→对资产池中的资产进行信用评级和增级→特殊目的机构（SPV），通过投资银行发售证券。

在这一流程中，涉及多方面的参与机构。除了政府审批和监管部门，主要有原始受益人，也即设立SPV的委托方，通常是银行或拥有基础资产的企业；SPV，负有实现资产真实出售和破产隔离的职能，也是证券化产品的发行人，通常由信托公司或有限合伙企业担当；信用提升机构通过担保、保险，提升信用等级，这类机构通常由保险公司、银行、政府支持机构等担当；流动性提供机构，主要为SPV提供流动性支持，主要由银行担当；资产服务机构，负责基础资产的处置、回购等，主要由原始权益人或专业资产服务公司担当；评级机构，对拟发行证券化产品出具信用评级报告，主要由专门的评级公司担当；律师则负责起草证券化产品发行文件和相关法律合同，协助解决法律结构问题。

2.2 住房抵押贷款证券化的流程

国外住房抵押贷款证券化的操作分为欧美型和日本信托型。

（1）欧美型抵押债权证券化的操作程序：资产特定化与证券化设计→信用增级→证券发行和交易。（2）日本信托型住房抵押贷款证券化的操作流程：资产特定化与信托转移→信托财产的证券化→受益证券的偿付。

3 我国发展住房抵押贷款证券化的必要性及试点工作

3.1 必要性

住房抵押贷款证券化作为一项金融创新产品，对于促进房地产金融市场的健康发展具有特殊的意义，其必要性如下。

3.1.1 分散金融机构发放住房抵押贷款的风险

从我国金融机构所发放的住房抵押贷款的期限来看，一般为10年以上，最长可达20年。贷款期限越长则贷款风险越大，随着房地产市场的调整、消费需求的变化甚至是人口结构的变化等都会影响到贷款的全额回收问题。因此，通过住房抵押贷款证券化，金融机构可以出售住房抵押贷款资产，提前收回贷款，降低风险。

3.1.2 扩大金融机构住房贷款的资金来源

据统计，2014年我国金融机构的个人住房贷款总额已经达到10万亿元，但这些资产存放在银行缺乏流动性，银行无法从这些资产中回收资金来发放新的贷款。如果这些住房抵押贷款总额的一半进行证券化，银行将可以回收4万～5万亿元的资金，相当于市场获得相应的流动性。这对于银行、企业和个人都是多方共赢。

3.1.3 增加证券市场的投资工具

住房抵押贷款债券作为一种风险介于国债和企业债券之间的金额投资品种，其收益高于国债而信用评级却高于企业债券。如果能够大力发展住房抵押贷款证券化可以为投资者提供了风险相对较低而收益相对较高的债券投资途径，也为我国证券市场提供了新的交易品种，有利于活跃债券交易。

3.1.4 支持保障性住房建设

我国在保障性住房建设的投入方面主要是国家财政资金，由于保障性住房资金投入大、回收期长、经济效益低，目前已面临资金短缺的瓶颈。纵观国外的情况，很多是通过金融市场来筹集保障性住房的建设资金。在美国，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大推动美国住房市场的发展和解决中低收入家庭的住房困难问题。在2014年中国人民银行、银监会下发的《会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中，提出加大对保障性安居工程建设的金融支持，对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。

3.2 试点工作

住房抵押贷款证券化对我国房地产金融市场的促进作用是十分显著的，我国自2005年开始也进行资产证券化的试点。以下以中国建设银行所发行的“建元2005-1”个人住房抵押贷款支持证券进行介绍［3］。

“建元2005-1”个人住房抵押贷款支持证券（以下称建元证券）是由中国建设银行在借鉴国际资产证券化运作模式的基础上，基于中国现行法律框架设计出的切合我国当前实际的个人住房抵押贷款证券化产品，是一项开创国内住房抵押贷款证券化先河的重要金融创新业务。截至2013年6月30日，该住房抵押贷款支持证券运行良好，A级资产支持证券已于2013年2月26日全部偿还完毕。

继“建元2005-1”个人住房抵押贷款支持证券之后，建行又推出了“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券。2013年，“建元2007-1”RMBS产品整体运作情况良好，证券本息兑付正常，信息披露和资金划转未出现延迟和误差。

4 完善住房抵押贷款证券化的法律制度

虽然我国已成功进行了个人住房抵押贷款证券化的试点，但试点的面不广，进展也比较缓慢。应完善以下法律制度建设，为全面实施我国住房抵押证券化做准备。

4.1 完善立法

目前我国住房抵押贷款证券化的相关法律规定主要有以下方面：2005年央行、银监会的《信贷资产证券化试点管理办法》，2005年央行的《全国银行间债券市场金融债券发行管理办法》，2000年央行的《全国银行间债券市场债券交易管理办法》，2005年央行的《资产支持证券信息披露规则》，2005年中国银监会《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，2006年财政部、国家税务总局《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》等，这些规定属部门规章，位阶较低，无法为资产证券化提供充分的法律依据，故应加强立法。

4.2 监管错位

住房抵押贷款证券化涉及金融机构、特殊目的机构、信用评级机构、投资银行等诸多部门，目前我国对住房抵押贷款证券化的监管机构有央行、银监会、证监会等，到底是以谁为主还是联合进行监管？还存在监管的交叉和错位，所以应完善监管机制。

4.3 信用增级的规定

住房抵押贷款证券化的信用增级分为内部信用增级和外部信用增级，我国可以组建一个或几个有政府背景的住房抵押贷款担保机构，一方面可以推进住房抵押贷款证券化，另一方面也能够给商业银行开展住房贷款业务提供源源不断的资金。但目前由政府对住房抵押贷款证券化直接提供信用增级是有困难的，所以应修改担保法等相关法律。

4.4 税收与会计问题

国家税务总局《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》中对住房抵押证券化过程中涉及的印花税、营业税和所得税做了规定。而财政部2005年《信贷资产证券化试点会计处理规定》对发起机构、特殊目的信托、受托机构、资金保管机构等的会计问题都作出规定，而2011年财政部又废止了2005年的《信贷资产证券化试点会计处理规定》。如果住房抵押贷款证券化相关的会计制度不完善，势必影响到税收的核算，而税收障碍也会阻滞住房抵押贷款证券化的正常发展，因此应完善税收及会计的规定。

［1］ 王小莉.信贷资产证券化法律制度［M］.北京：法律出版社，2007.

［2］ 刘大志.房地产企业融资：业务匹配、金融支持与策略调整［M］.广州：中山大学出版社，2012.

［3］ 中国科学院大学中国产业研究中心，中国科学院预测科学研究中心.2014年中国房地产市场回顾与展望［M］.北京：科学出版社，2014.

F832

A

2096-0298（2016）07（b）-105-02

本文属于海南省社会科学2105年规划课题《海南省文化产业立法研究》的部分成果，课题编号：HNSK（YB）15-40；海南大学西部项目资助。

罗晋京（1969-），男，海南临高人，副教授，法学博士，主

要从事房地产法、金融法方面的研究。