环京看房记

本刊记者/王立彬 孔祥鑫

环京看房记

本刊记者/王立彬 孔祥鑫

2016年7月17日，北京城市副中心详细规划和城市设计方案征集动员会召开。全球规划设计行业顶尖的9个国家和地区12个联合设计团队26家单位参与。详细方案将在2017年年底前完成。

自打“北京城市副中心”明确以来，环北京地区房价变得咋样了？2016年6月底7月初，记者绕着北京转圈，进行了一番考察。

“北三县”一年三级跳

河北廊坊所辖三河、大厂、香河被称为“北三县”。随着北京城市副中心2015年7月落户通州，这里被戏称为“新北京”的“小二环”，房价一年实现“三级跳”。

“三河的燕郊的别墅最近成交量上来了。一年前几乎无人问津。”燕郊一家知名地产中介的经纪人邹先生告诉记者，不少北京居民考虑在通州附近进行住房改善。一套300多平方米的别墅也就600多万元，这在北京城区是无法想象的。

“从2015年初至今，燕郊二手房均价从每平方米不到9000元涨到现在2.3万元左右。”邹先生告诉记者，第一次上涨高峰发生在2015年5月，通州成为北京城市副中心传言刚出，投资者开始大批量购房。7月宣布消息后，均价达每平方米1.5万元左右。2016年春节刚过，在北京房价带动下，燕郊迅速反应，每平方米突破2万元。不久前与通州规划“统一政策”消息传出，燕郊楼市再度“沸腾”，有的楼盘已超过每平方米2.5万元。

在香河，万科、富力、鸿坤等入驻引来更多购房者。记者在五矿万科城遇到看房的赵晶女士一家。他们不看户型、位置，不管何时收房，见到销售人员问的第一句话就是“多少钱”。

赵晶吐露心声：“一年前香河房价每平方米还不足7000元，现在有的都超过1.5万元了。我们又后悔、又着急，还有担忧——这么涨下去，以后谁来接盘？”

“北三县”楼市火爆，三河的燕郊与大厂和香河又有不同。从北京通过友谊大桥，就到了潮白河东岸的孔雀城项目。尚未开盘却聚集着不少看房者。销售人员大声说：“大厂优势显而易见：没燕郊那么堵，离通州一样近。不买会后悔。”

潮白河畔东岸，孔雀城项目已经销售多年，但教育、医疗、商业等配套资源相对紧缺。“购房者大多是投资客，实际居住可能还不到一半。”销售人员私下说。

沿京哈高速一路向东，从香河出口出来后沿大香线一路向北，就是香河重点打造的北部新城，也是北京城市副中心香河楼市卖点的主要集中地。

身处大香线向东西两侧望去，除局部紧张建设的工地外，十分空旷。“燕郊买房估计还可以出租，在这里投资出租难度很大，就是赌一个未来……”销售人员小杜说。

投资客转战“两清”

紧邻通州，“北三县”房价直线上扬，不少投资者开始寻找价格“洼地”。北京东南角的天津武清和廊坊永清成为新焦点。

廊坊永清受到的一大辐射因素是首都第二机场。如森林新都孔雀城项目地处北京南中轴，位于天安门正南50公里，三环南38公里，首都新机场南部坐落着北京亦庄永清产业园区。承接轨道高速交通优势以及首都空港经济圈辐射利好，这里被认为是城南发展规划核心区。

记者在森林新都孔雀城项目售楼处了解到，2016年6月份开盘项目销售一空。预计7月底再次开盘5000套左右。价格由每平方米9000元上涨为9500元至1万元。

几位看房者大多从“北三县”转战而来。“‘北三县’即便还有上涨潜力，但总价已经太高。北京南部一些卫星城也许还有机会。”前来看房的梁先生说。

“永清不仅交通便利，还有产业和商业布局，亦庄永清园和‘新动批’都在项目附近，绝对是投资的首选。目前一期一个价。”销售人员汪秀对记者说，“5000套房源已经排了3000个号了，现在交钱排号还能来得及。”

天津武清不少项目开盘遥遥无期。武清首创国际半岛的销售田先生告诉记者，由于房价上涨太快，政府控制项目开盘节奏，不少项目拿不下预售证。“我们这个项目上次开盘是3月，下期开盘也许在年底。”他说，2015年年底均价每平方米8000多元，2016年3月开盘1.4万元左右，年底会更高。“‘北三县’投资成本已经太高，涨幅不会太大了，武清及廊坊南部可以考虑。”

通州“双限”最大受益方当属大兴及河北固安。在“地王”及未限购影响下，2016年5月商住成交大兴成为主力，占20%，环比上升10个百分点。大兴高价地王频出，楼面价超过3万元的就有5宗，未来部分楼盘价格可能会拉升到10万元/平方米。

中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，“北三县”概念是对房价的炒作，目前通州规划人口仅200多万，尚不构成对“北三县”的辐射。北京周边有很多价格洼地，除了“北三县”，还包括南边的固安、永清、霸州，北边的张家口、承德等。

张家口市崇礼县城景色

从张家口到保定：远京地区

“我和同伴刚去过张家口，可以说意外之喜，环境、气候、价格都出乎意料，北京人置业、避暑、养老，是理想之选！”家住海淀区的古嫦阿姨已说服老伴金先生去看房。

“冬奥会将使用12个竞赛场馆，5个在张家口。北欧中心越野滑雪场规划位于崇礼县东部，紧邻明长城遗址，雪道距离长城遗址最近处只有十几米。”她如数家珍。

官方数据显示，2016年上半年张家口新建商品房住宅成交套数为4491套，交易量同比略有下降，但稳定坚挺，百姓和房企对下半年仍然信心满满。

一年前的7月31日，国际奥委会宣布：北京获得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办权。作为与北京共同承办冬奥会的城市，张家口以及承办了滑雪比赛的崇礼县更是成为房产投资新风向。同年8月，张家口楼市出现直涨千余元情况，最贵项目甚至逼近2万元/平方米。

一度被作为“副都”炒作的保定，房价连续10个月上涨，二季度共有84个楼盘提价，单价破万楼盘不罕见，主城区房屋均价突破1万元指日可待。按当地工资水平，许多人辛辛苦苦一辈子也买不了一套房。

记者调查认为，京津冀协同发展、首都产业转移等因素，正在导致北京周边区域楼市升温。环京城市地区“人地扩容”成为一大新因素。

2016年7月5日，国务院批复衡水市撤销县级冀州市，设立衡水市冀州区。至此2年间河北已有石家庄、保定、秦皇岛、张家口、衡水五市撤县设区调整，市区均有扩容：张家口主城区面积由868.96平方公里扩至6377.81平方公里，人口由111.37万人增至175.42万人；保定市区面积由原来312平方公里增至2531平方公里，市区人口由原来119.4万人增至280.6万人。

据国家统计局保定调查队7月15日公布2016年上半年保定市固定资产投资价格变化专题调研结果，1-5月保定第三产业完成投资444.2亿元，同比增长27.9%，城市基础设施投资和房地产开发投资是投资主力，拉动投资增长14.8个百分点。因此要防止房地产价格过快上涨和过剩产能及库存反弹。

“城市扩容肯定为城建和房地产增加了动力。”在保定、廊坊等地从事房地产开发的黄雄对记者说，如果固安和永清撤县建区，廊坊市区面积将扩大1.5倍，人口扩大1倍多。“唯一不确定的，这在多大程度上属于人为的干预，多大程度透支了未来。这要看北京产业转移、当地产业发展前景。如果北京‘疏解’出来的只是房价预期，‘转移’出来的只是房地产，长期看难免是一场击鼓传花的游戏。”

Story of Looking For Apartments Around Beijing