房价上涨是否推动了城市蔓延

王家庭 谢郁

[内容摘要]我国城市化快速发展和大中城市房价快速上涨引发了诸多“城市病”。其中一个突出的问题是城市边界明显无序地向外扩张。即城市蔓延。本文对房价上涨推动城市蔓延的机理进行了理论分析，并构建计量模型实证检验了2009—2013年35个大中城市房价上涨对城节蔓延的影响。研究结果表明：（1）城市房价上涨确实推动了城市蔓延，尤其是住宅商品房和商业营业用房的价格上涨；（2）东部城市房价上涨对城市蔓延的推动作用比非东部城市强劲；（3）除了房价水平外，城市化水平、工业发展水平、通勤成本、居民对生活品质的追求也显著影响了城市蔓延。

[关键词]房价上涨；城市蔓延；城市化；大中城市

一、引言

自改革开放以来，中国经济增长速度一直保持着较高水平。经济发展不断推动着我国城市化进程，2015年城市化率达到56.1%，已进入城市化快速发展阶段。然而，快速城市化引发了诸如交通拥挤、环境污染、土地利用效率低、公共服务跟不上等“城市病”。其中一个普遍且突出的问题是，城市边界明显无序地向外扩张，不断蚕食城外耕地，即城市蔓延。城市蔓延主要表现为人口低密度和城市建设用地的迅速扩张，并伴随交通拥堵、绿带被侵蚀、农田被侵占等现象。一直以来，我国粗放的经济增长模式已经消耗了大量的土地资源，这促使中央政府在2007年划定了18亿亩耕地红线。耕地保护势在必行，而城市蔓延与之背道而驰，控制城市蔓延已被纳入我国耕地保护的全局性战略中。

近年来关于房价上涨和房价调控的议论热度不减。2005—2014年，我国商品房平均销售价格从3167.66元/平方米上涨至6324元/平方米。房地产发展固然带动了经济增长，但高房价也导致了居民消费、住房保障等经济民生问题；同时，价格机制的资源配置功能使得房价对城市土地利用、规划造成了影响。可见，房价对城市发展的影响是多方面的。那么房价上涨是否会影响城市空间格局，推动城市蔓延呢？研究这一问题，对制定合理的城市空间发展规划和房价调控政策具有一定的指导作用和现实意义。

国外文献表明城市蔓延影响因素来自多方面。Harvey，Clark通过理论分析，认为城市蔓延的原因包括开发商对住房需求的回应，以及交通运输条件、公共政策、税收政策等多方面。Muth，Mills通过建立经济模型证实了城市蔓延是有序市场均衡的结果，城市边界是农业土地和城市土地竞价均衡而确定的。在Muth-Mills模型的基础上，Wheaton，Brueckner的研究认为人口、农业地租、通勤成本、居民收入对城市蔓延产生影响。Song，Zenou通过实证研究表明征收房产税会抑制城市蔓延。有文献表明房价对城市蔓延的影响确实存在。Brueckner在分析政府对土地利用的干预问题时指出，高房价导致城市土地竞争激烈，使得城市地租上升，并且当土地竞价均衡时城市边界将会有所扩张。

国内文献大多关注影响城市蔓延的一些宏观层面因素。张帆通过实证研究表明城市化率、城市规模、交通通达性是城市蔓延的影响因素。李效顺等基于华东地区典型城市的研究表明经济发展与城市蔓延存在Logistic曲线关系。目前，国内对城市蔓延影响因素的研究已涉及诸多方面，但对于房价与城市蔓延关系的研究有待深入。

二、房价上涨推动城市蔓延的理论分析

早在19世纪，杜能的农业区位论就解释了因地价不同而引起农业分带的现象，同时也揭示了地租随产地和消费中心距离增加而减少的变化规律。城市的地价变动规律与之相符。通过对单中心城市模型的推导和分析可得出地租和房屋租金随着与城市中心距离增加而降低的结论。由于房价可当作房租的净现值，地价为地租的净现值，而地价通过成本影响房价，故城市内部呈现房价的空间负梯度，即距离城市中心越远，房价越低。这也得到了国内外研究的证实。基于此，本文分别从房屋供给、需求以及政府行为方面分析房价上涨对城市蔓延的推动机理。

（一）供给侧成本最小化导向

房屋作为商品，其价格很大程度上由成本决定。房屋供给的成本主要由地价、建筑成本以及相关税费构成。房价上涨一方面反映了地价上涨，另一方面还会推动地价上涨。开发商的成本因此增加。而为了节约成本，他们会在城市中修建占地面积更小、楼层更高的房屋，或者选择到远离市中心的城郊修建房屋。长此以往，房地产发展伴随着城市内部密度增加，建成区不断扩大，城市边界向外扩张。另外，房价上涨会吸引更多开发商进入房地产市场，Harvey，Clark指出房地产市场中运营企业数量增多会加速城市蔓延。

（二）需求侧“性价比”最高化导向

房屋的需求方主要是厂商和居民。城市基础设施建设不断完善，公共交通日益便捷以及私家车的普及使用，大大缓解了需求方在郊区生产生活的不便。厂商在区位选择时基于节约成本的考虑将选择房租或地价、房价相对低廉的场所，尤其对于一些占地面积较大的工业企业或工业园区而言。范剑勇、邵挺指出城市房价上升使得制造业出现扩散到周边地区的趋势。故在交通便利与通勤成本日益降低的背景下，房价的上涨将驱使厂商选址于城市边缘。对居民而言，一方面大量刚性需求存在，房价上涨会驱使居民选择市郊价格较低的住房，以减轻买房负担；另一方面随着居民收入水平提高，人居理念和田园式规划理念的深入使得住房改善需求日益增加。市内房价上涨，而在同样价格水平下城郊住房条件大大优于城市中心，这驱使居民选择“性价比高”的城郊住房。

（三）地方政府对土地财政的高度依赖

我国的土地供给处于政府垄断状态。通过控制土地供给，政府可以获得土地出让收入和搭建土地融资平台。2014年国有土地出让收入达3.63万亿元，超过了当年地方公共财政收入的一半。土地出让作为地方政府寻求资金最有效、便利、安全的渠道，使得地方政府对之产生高度依赖，导致郊区出现大规模的“圈地运动”。土地财政使土地供给维持在高价上，进而推高了房屋供给的成本，促使房价上涨。此外，推动房地产市场的繁荣亦是一些地方政府推动当地经济发展的手段。于是，地方政府通过影响地价进而影响房屋供给成本，再由供给方转向城郊低成本土地开发而推动了城市蔓延。

综上所述，房价上涨会使城市郊区逐渐出现居住区与工业区，相应地还会带动商业区和配套基础服务区的发展。城郊空间相对充足，加之欠缺规划，这些园区容易以平铺方式发展，导致城市边界的低密度扩张。

三、房价上涨推动城市蔓延的实证检验

基于理论分析，本文将建立计量模型验证房价上涨推动城市蔓延的假说，同时，将样本数据分为东部、非东部地区进行比较，从而分析不同地区之间房价对城市蔓延影响的差异。

（一）数据来源和说明

本文实证分析所使用的数据主要取自《中国城市统计年鉴》《中国区域经济统计年鉴》《中国房地产统计年鉴》，各大中城市历年的城市统计年鉴，以及一些城市的《经济与社会发展统计公报》。时间跨度为2009—2013年，各项指标的基期时间选定为2000年。城市蔓延探讨的是城区边界扩张问题，故选择市辖区的统计口径。35个大中城市的相关数据较为齐全，样本无缺失值，样本容量为175。在数据处理时，与价格相关的数据均采用2000年为基期的CPI指数进行消胀处理。考虑到城市蔓延指标是以基期为基础测度的，解释变量取值相应地均处理为当年值相对基期值的增加比，反映解释变量的增长对城市蔓延的影响。

（二）计量模型设定模型中各变量含义如表1所示。

ind3表示城市化水平。Brueekner，Fansler用美国人口城市化的数据验证了人口城市化是城市扩张的主要原因之一。在城市化过程中大量人口和其他资源进入城市对城市空间的需求增大；同时就业结构逐渐向第三产业偏倚。本文用城市中第三产业就业人员比重增加比来衡量城市化水平。预期城市化水平提升会推动城市蔓延。

io表示工业发展水平。近年来，国内许多城市进行旧城改造及城区环境治理。大多工业企业向郊区迁移，许多城市也在城郊建立各种工业园区吸引大量工业企业集聚，对城市蔓延起到了推动作用。本文用城市工业生产总值增加比衡量城市工业发展水平，预期该系数为正。

pv表示通勤成本。通勤成本减少便于人们进行远距离通勤活动，私人汽车的普及使用大大改变了居民的出行习惯，通过降低居民的通勤成本促使居民选择市郊分散的居住和办公区位，推动了城市蔓延。本文以每万人拥有私人汽车数量衡量通勤成本，私人汽车数量越多表示通勤成本越少，从而会推动城市蔓延。

ce表示对生活品质的追求。随着收入水平提高，居民愈加追求舒适的消费心理，对购房也有了包括社区功能、生态环境等多方面的要求，如一些富人就偏好宁静的生活环境。这些能够满足多样化需求的房屋大部分都新建在郊区，这无疑将房屋改善型需求引向了郊区。参考卢嘉瑞的研究，其认为居民消费性支出可以一定程度反映生活质量。本文用城镇居民消费性支出衡量居民对生活品质的追求，并预期该变量系数为正。

east是表示东部地区的虚拟变量。加入虚拟变量和房价上涨水平的乘积项，考察东部和非东部地区房价上涨对城市蔓延推动作用的差异。考虑到东部地区城市化水平和房价水平更高，厂商或居民购房成本更大，加之交通设施更便捷，或许房价上涨对城市蔓延的正向影响更大。

（三）实证结果分析

本文研究房价上涨对城市蔓延的推动作用，并按房屋用途区分房屋类别，分别考察住宅商品房、办公楼和商业营业用房价格上涨对城市蔓延的影响。模型（1）（2）（3）中的房价上涨水平变量分别对应上述三种类型房屋的价格上涨水平。

首先考察各个变量之间的相关系数，发现系数均较低，可认为变量之间多重共线性程度很低，不会对回归结果造成严重影响。由于研究使用面板数据，需进行hauseman检验以确定采用固定效应或随机效应模型回归。上述3个模型hausman检验结果的值分别为23.49，12.81，12.83，由此可知，模型（1）强烈地拒绝了原假设，模型（2）（3）都在5%的显著性水平下拒绝了原假设，故3个模型都应采用固定效应模型进行归回估计。在固定效应回归结果中多数变量参数不显著，经过检验发现固定效应回归存在组间异方差和组内一阶自相关问题。为克服异方差和自相关问题，采用GLS方法进行回归估计（回归结果如表3所示）。

由回归结果可见，模型（1）（2）（3）中各个变量系数符号相同；除模型（2）中办公楼价格上涨水平系数，其余的变量系数均显著，可见该模型比较稳健。

由主要解释变量房价上涨水平系数的具体情况可知，房价上涨水平对城市蔓延指数的影响是正向的，与预期相符；住宅商品房和商业营业用房的价格上涨显著地加剧了城市蔓延的程度；办公楼的价格上涨水平系数相对较小，虽为正值却未在统计上显著。其中住宅商品房价格上涨程度每增加1%，平均城市蔓延加剧约0.17%，影响程度稍大于商业营业用房。可见，住宅商品房和商业营业用房价格上涨是房价推动城市蔓延的主要动力，这也说明住宅高房价导致居民居住选择郊区化，以及由此辐射周边商业区发展加剧了城市蔓延。

除了房价上涨水平外，其他解释变量如城市化水平、城市工业发展水平、通勤成本、居民对生活品质的追求也是影响城市蔓延指数的因素。在模型中这几项变量系数均为正值且统计显著，与预期相符。由于模型（2）中的结果表明办公楼价格上涨水平对城市蔓延推动作用不显著，我们具体考察模型（1）（3）的回归结果。工业生产总值增加比和城镇居民消费性支出增加比每上升1%，模型（1）平均而言城市蔓延分别加剧约0.52%和0.40%，模型（3）平均而言城市蔓延分别加剧0.56%和0.41%。城市工业发展水平是以上因素中对城市蔓延影响程度最大的因素。这反映了城市工业发展对工业用地大量需求，并将目标转向了城郊的土地。一些城市忽视郊区规划，导致城郊布局散乱的无序发展。

区位虚拟变量和房价上涨水平的乘积项变量系数虽然数值较小，但均为正值且统计显著。这表明东部城市的房价上涨对城市蔓延的推动作用确实与非东部城市存在差异。东部城市房价上涨加剧城市蔓延的程度相较非东部城市稍大。经济的快速发展是城市蔓延的一个重要驱动力，东部城市作为全国经济最为发达的地区，在人口和资源大量涌人的情况下形成了房屋需求主体数量、类型众多的局面。不仅是居民安居，各类经济开发区、高新技术开发区以及大学城等均导致房屋需求高涨。同时，过高的房价又使得需求主体对价格上涨更为敏感，尽量向城市边缘寻找相对低价的房屋，推动了城市边界的无序扩张。另外，东部城市发达的城市道路建设和公共交通系统在这一过程中也起到了助推作用。

四、结论及政策建议

本文在近年来我国大中城市房价过快上涨的现实背景下，提出房价上涨可能会推动城市蔓延的观点；并在理论分析的基础上，构建房价上涨水平影响城市蔓延的计量模型。基于35个大中城市5年的面板数据，文章实证检验了房价上涨对城市蔓延的影响。通过实证分析得出以下主要结论：

1.房价上涨确实推动了城市蔓延，其中住宅商品房和商业营业用房价格上涨的影响显著。在城市地价和房价分布空间格局均普遍呈现“内高外低”的情况下，在郊区开发房地产进行居住和经营减轻了房地产商开发成本、居民购房压力、商业企业经营成本。因此，房价上涨在供给和需求两侧均对开发商投资、居民住宅和商业经营选址起到了向城市外围推动的作用。另外，实证结果表明办公楼价格上涨对城市蔓延推动作用不明显。可见，办公选址更注重办公的便捷性和交流成本最小化，因此倾向选址于城市CBD。这也在一定程度上解释了现今我国大城市普遍存在职住分离现象的原因。

2.东部城市房价上涨对城市蔓延推动作用比非东部城市强劲。房价上涨加剧城市蔓延的机制受到多方因素的助推，比如城市人口的大量涌入，各方面开发投资的力度加大，城区建设和公共交通系统不断完善等。经济发达的东部城市在上述各方面与多数非东部城市相比有着明显优势，为城市蔓延提供了更多的机会和更有利的环境。这些助推作用渗透在房价上涨推动城市蔓延的过程中，造成房价上涨对城市蔓延的影响程度在东部城市和非东部城市之间的差异。

3.城市化水平、工业发展水平、通勤成本、居民对生活品质的追求也显著影响了城市蔓延。城市化水平的提升伴随着人口和资源的城镇化，这是城市空间需求增长的重要动力。工业发展水平的提升伴随着城市实施工业外迁以及大量工业园区、科技产业园区的建设，大大增加了郊区建设用地需求。通勤成本降低为远离城市中心的居住、经营提供了有利条件，成为推动城市发展郊区化的动力。Mius，Lubuele认为，城市中心区问题可能导致人们离开中心城区去寻找田园快乐式社会化管理郊区。本文实证结果与之一致，居民对生活品质的追求刺激了其选择生活环境较好的郊区地段。

基于前文分析和研究结论，为了有效抑制和治理我国的城市蔓延，推动城市可持续发展，我们提出如下政策建议：

1.从多方面采取有效措施，遏制城市中心城区住宅价格的过快上涨。我国各地住宅价格水平近年来急剧上涨的态势引起了社会的高度关注，住房问题不仅关乎经济发展，也关乎社会民生。尤其是中心城区住宅价格过高、上涨过快的现象加剧丁城市蔓延，蚕食现有耕地，并且增大了居民购房压力与金融风险，不利于经济社会协调发展。遏制城市中心城区住宅价格过快上涨对经济和社会多方面都大有裨益。抑制不合理的住房需求，如限制炒房和投机性购房，通过征收房产税抑制过度住房需求；调整住房有效供给和供应结构，如优先保证保障性住房和中小套型普通商品住房的供应。只有同时抓住住房需求和供给两端，才能有效地遏制住宅价格过快上涨，提高城市中心城区的吸引力，减缓住房建设的郊区化进程，从而在很大程度上抑制城市的无序蔓延。

2.合理规划商业地产开发，适度加强对商业营业用房投资建设的宏观调控。在我国不断推进新型城镇化、城镇商业消费需求和消费水平不断提升的现实背景下，商业地产仍有较大的发展空间。房价上涨推动居住生活郊区化，而居住生活郊区化又刺激了商业地产开发的郊区化，进而推动了城市蔓延。更有一些城市存在盲目开发、重复建设商业营业用房项目的问题，导致其空置面积上升，恶化了当地商业地产的同质性竞争。因此，项目建设前开发商应针对商业地产项目的消费层次、规模、特色进行准确定位，避免与现存项目重复并恶化同质性竞争。政府应结合城市的商业发展情况，居民消费水平，已有商圈和商业地产存量等因素，加强对商业营业用房投资建设项目审批的控制，合理制定和严格执行商业用地供应规划，严格按城市规划进行建设；同时，一些城市应加强对空置商业用房的情况调查并采取措施消化库存，避免商业地产的粗放开发和低效利用。

3.加强城市郊区的规划，避免城市“摊大饼”式的无序扩张。遏制房价过快上涨不意味着不让房价上涨，房价合理的上涨仍然会对开发商投资、居民住宅和商业经营选址起到向城市外围推动的作用；同时随着经济发展，我国城市化水平还将进一步提高，而要提高城市的承载能力，不可避免地要发生城市扩张。但目前国内特大城市和大城市郊区发展多数呈现出自发和无序的状态。“先盖房、后修路、再规划”的现象屡见不鲜，城市边界呈现出无规划的扩张。因此，为了避免无序的蔓延现象，应加强对郊区开发的规划，遵守组团式集中布局的原则进行合理规划、集约建设，避免粗放外延扩张造成的土地资源浪费和生态环境破坏。

4.适度提高居民通勤成本，一定程度上削弱其居住郊区的意愿。居民往往通过权衡其工资收入、房价、通勤成本来决定居住和工作地点。低通勤成本对人们选择居住于郊区而工作于城市有推动作用。因此，适度提高居民通勤成本将削弱其远距离通勤的意愿，同时还对解决城市出行拥堵的问题有一定的帮助。一方面，可以增加私人汽车出行成本，手段主要包括逐步征收拥挤税、提高停车费等；另一方面，适度调整公共交通的定价，较长的路线推行按里程制定票价，避免单一票制。这些交通政策和措施的逐步实行，虽然提高了居民的通勤成本，但可以在一定程度上抑制城市的无序蔓延，从而有助于城市空间的可持续发展。