买卖不破租赁

周洪波

案例：

2013年3月10日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：甲公司将其一间厂房租赁给乙公司作为仓库使用，本房屋租赁合同租期为十年，租金一年交付一次，年租金为人民币12万元，乙公司应于每年1月15日前向甲公司支付租金，采用先付后租形式，未经甲公司书面同意，乙公司不得转租。同时，乙公司应向甲公司支付保证金，保证金金额为半年租金。合同签订后，乙公司按约向甲公司支付了租金和保证金，且乙公司在租赁期间对厂房进行了装修并购买了相关设备。2015年5月15日，甲公司由于资金紧缺，决定将该厂房出售，同年6月10日，丙公司以人民币1500万元的价格与甲公司签订了厂房买卖合同，并及时办理了产权变更登记手续。丙公司计划将该厂房装修后自己使用，便发函给乙公司，限定乙公司在一个月之内搬离，该要求遭到了乙公司拒绝，后因协商不成，乙公司将丙公司诉至法院，要求其继续履行甲、乙公司之间签订的原租赁合同。

法院经审理认为：甲、乙公司之间签订的房屋租赁合同合法有效，乙公司依约取得了房屋的租赁权。并且，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力，法院最终判决丙公司不得要求乙公司搬离该厂房。

律师解读

此案涉及买卖不破租赁的原则，我国法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该规定体现了买卖不破租赁原则的效力，买受人所取得的对租赁物的所有权，受到承租人对该租赁物的用益权的抗辩，即承租人对租赁物的用益权不受买卖行为效力的影响。

一、何谓买卖不破租赁

即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对原租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

二、买卖不破租赁的适用条件

1、需存在合法有效的租赁合同

出租人与承租人的合法有效的租赁合同是承租人行使与其租赁权有关的一切权力的基础。如果没有合法有效存在的租赁合同，就无所谓原有的租赁关系，也就谈不上对于受让人的对抗权利了。

2、需要租赁物已交付并被承租人继续实际占有

如果租赁合同仅仅是订立完成，尚未实际履行，订立合同的当事人尚未实现对租赁房屋的占有，则承租人仅仅取得了一种债权请求权，不能以其请求权对抗租赁房屋的买受人。如果动产或不动产没有被承租人实际占有，或者出租人以指示交付和占有改定来对抗受让人的权利，那样对于受让人就很不公平了。出让人可以随便找一个理由来对抗买受人，阻止其占有该物。所以，要承租人实际占有动产或不动产才可以明确的知道租赁合同的存在有效和对抗权利。为了保护受让人的权利，要求承租人必须实际占有该承租物。

3、租赁物所有权发生变动是在租赁期间内

所有权转移物上设定租赁权的时间也是影响“买卖不破租赁”成立的关键。租赁关系必须先于买卖关系成立，就是先成立合法有效的租赁关系后，出租人又将租赁物卖与他人。此时早已成立的租赁关系中的承租人就可以行使“买卖不破租赁”的权利来对抗第三人，可以拒绝第三人的转移占有的要求，这是受法律保护的正当权利。但如果租赁关系迟于买卖关系成立，比如出卖人在与买受人订立买卖合同但还没有交付的时候，又将出卖物租赁于承租人成立了租赁合同，这时的出租人其实并没有出租该物的权利，因为虽然买卖物还没有交付或者登记转移占有，但是买卖合同成立，除非买卖一方解除合同否则所有权转移占有是迟早的事。在这种情况下，承租人是无法以“买卖不破租赁”原则来对抗买受人的，只能要求出租人承担相应的责任。

结合本案分析首先，甲、乙公司签订的房屋租赁合同并未违反我国有关法律的规定，是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。作为承租人的乙公司依合同约定取得了房屋的租赁权，因此当出租人甲公司将所有权让与第三人丙公司时，在承租人与受让人之间仍受原租赁合同的约束。

其次，该房屋租赁合同的期限为10年，期限并未届满，因此符合上面第一个条件。另外，丙公司取得厂房所有权的时间也在租赁期间以内，故完全符合“买卖不破租赁”产生效力的条件。所以，对于厂房的新权利人丙公司而言，仍要受到原房屋租赁合同的制约，其对房屋的使用权仍受到一定的限制，必须等到房屋租赁期满后，才可要求乙公司搬出。

三、若现厂房使用年限已到期，甲公司要求乙公司搬离，那么乙公司对厂房进行的装修及相关设备的折旧费用可否要求甲公司赔偿？

根据《合同法》规定，乙公司如果要对租赁厂房进行改善或者增设他物，应当经过出租人即甲公司的同意，如未经同意，甲公司有权要求乙公司恢复原状并赔偿损失的，如乙公司的行为已经经过甲公司同意的，在双方没有约定的情况下，乙公司的装修费是需要自己承担的，而对于未形成附和的装饰装修物及增设的设备，在不造成厂房毁损的情况下是乙公司是可以拆除的，本案中甲、乙双方签订的租赁合同中并未约定甲公司同意乙公司对其厂房的装修及增设设备，故乙公司的装修及增设设备的费用均应由乙公司自行承担，甲公司没有赔偿义务。

（作者系上海恒建律师事务所律师）