不动产统一登记后的窘境及对策探析

文/曹尉军



不动产统一登记后的窘境及对策探析

文/曹尉军

当前，许多城市已经开始全面颁发不动产权证书，然而实现了统一登记后，市、县级不动产登记具体承办机构并未如释重负，大多正默默承受着新机制、新平台、新业务带来的适应性“阵痛”，许多棘手问题一时难以破解。

一、统一登记后的窘境

“统一登记、规范高效、保障权益、便民利民”本是不动产统一登记改革的要旨，然而，一些城市实施不动产统一登记之后，非但没有便民利民，程序反而更加繁琐，办结时限拉得更长，业务积压十分严重，服务效率和服务形象大打折扣，“黄牛”倒号现象有所抬头。“程序繁、服务慢”现象广为企业、群众 病。广大从事不动产登记的工作人员工作强度明显增加，白天经常加班加点延时服务，晚上还要集体会商解决“疑难杂症”，日复一日，身心俱累。出现这些问题的原因如下。

（一）顶层设计不完善

本次不动产统一登记改革，涉及土地、房屋、林地、海洋等多个部门，按照国务院“行业管理和不动产交易监管职责继续由相关部门承担”的要求，诸如房屋交易与登记原有的一体化模式被打破，交易与登记环节被人为拆分，办事程序无疑变得更加繁杂。政策方面，住建部印发了《房屋交易与产权管理工作导则》，国土资源部印发了《不动产权籍调查技术方案》，两者在面积管理上存在一定的交叉。按照《房屋交易与产权管理工作导则》，各地房产测绘成果应到房管部门进行备案，而房产测绘成果的真实性、准确性、合法性只由房产测绘机构负责，若国土部门简单运用经房管部门备案过的测绘成果，一旦出现问题，由国土部门承担主要责任，房管部门不承担责任。若国土和房管部门都对测绘成果审核把关，则又造成开发企业重复提交材料。在面积管理上，若房管部门不配合、不让步，登记机构便很难操作。职能方面，省住建厅以住建部要求整改纠正为由，发文让下级住建部门将已划转国土部门的交易职责要回来，引发市、县层面国土与住建部门因职能划分纷争不断、关系恶化，同一个地级市内，各个县（市）的改革模式五花八门。顶层设计不够完善，让地方领导也难以决策。笔者曾听闻一位编办领导感慨：搞了很多次改革，还从未遇到过像不动产统一登记改革这样难以下手的。

（二）信息系统不给力

相关部门原有的数据质量参差不齐，有的部门只能提供手工登记信息，需要重新补录，有的部门登记数据虽然已经信息化，但存在错讹缺漏现象。由于数据库完善工作面广量大，需要较长时间，许多登记机构无法一步到位使用新的信息系统，只好采取临时过渡的办法，暂时保留房屋、土地登记系统，重新开发一个打证系统，办理登记时，先在原来的房屋、土地登记系统上操作，然后再将数据推送到打证系统，多套系统同时运行，加之历史数据质量问题，工作效率和登记安全便受到很大影响。

（三）相关部门不配合

一是与国土部门存在职责之争的部门不配合，在收件审核、档案管理、信息共享、历史遗留问题处理等方面暗中设置障碍，并把矛盾推向国土部门，引发企业、群众投诉、上访甚至诉讼。二是有些地方存在政府“土政策”，因招商引资经常需要登记机构“特事特办”，时有打政策“擦边球”现象，甚至有违不动产登记相关法律法规，使登记机构工作人员为难。三是国土部门内部也存在协调不畅的问题，不动产登记局与不动产登记中心，不动产登记中心与国土地籍管理处室，不动产登记中心与国土分局、基层土管所等，有“说不清、理还乱”的关系。

（四）职工业务不熟练

尽管各地在不动产统一登记之前都对登记人员进行了大量业务培训，但是土地与房屋“二合一”登记、海域使用权登记等都是全新的业务，增加了审核内容和环节，具有一定的复杂性，在实践中常常遇到新情况、新问题，登记人员对新业务很难一学就会。加之新开发的信息系统并不成熟，短期内登记人员难以得心应手地操作，受理一件业务所花时间往往是原来的二至三倍。

二、对策与建议

（一）优化顶层设计

国家有关部门应高度重视顶层设计问题，充分发挥不动产统一登记工作部际联席会议作用，清晰地界定相关部门职责。从实践来看，已经实施多年的房地产交易与登记一体化模式便民利民，有利于保护交易安全，因不动产登记改革而造成交易与登记人为割裂，不得不说是改革的一个遗憾。从长远来看，不动产交易与登记回归一体化模式是大势所趋。住建部与国土部可就不动产交易与登记职责如何有机整合进一步磋商，给出明确的导向性意见。在现有状况下，各个省亦可结合自身情况，在登记与交易的紧密衔接方面制定出台指导性意见，力求在省内统一规范。若不能进一步理顺相关部门职能关系，听任地方部门相互争斗和内耗，最终将损害服务单位形象和政府公信力。

（二）厘清历史数据

数据是信息系统的生命线，必须正本清源尽快把历史数据补录完整，并主动查找问题，及时纠正错误信息。以笔者所在城市为例，拟将整理、整合大市区所有不动产登记数据外包给专业公司，经初步测算，须投入上千万元，两年时间方可完成，这项工作必须一步一个脚印、踏踏实实地做到位。唯有数据完整无误，工作效率才能提高，登记安全才有保障，新的信息系统才能派得上用场，信息平台才能真正实现统一。

（三）主动沟通协调

即使顶层设计不够完善，地方不动产登记机构也不能因此“懒作为”或“不作为”，更不能制造是非，加深部门隔阂。要积极争取地方政府主要领导支持，主要领导出面协调问题往往事半功倍。笔者所在城市，多年来大市区市本级与各区登记管理一直处于“分治”状态，各区登记机构人事、财务完全独立。分散管理既造成政府服务资源浪费，又增加了企业群众负担。本轮改革中，国土部门抓住契机，取得主要领导支持，在人事、财政等部门配合下，将各区登记机构人、财、物、事全部收归市本级管理，在各区设立分中心，大市区所有分中心真正做到了“一张脸”对外，统一登记管理取得了历史性突破。不动产登记机构负责人也要有事在人为、不等不靠的信念，谦虚主动地向相关部门请教，在协调工作时换位思考、适当让步，以诚恳的态度赢取相关部门的配合支持。

（四）加强业务培训

一是强化理论学习，广大职工要熟练掌握《物权法》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则等法律政策，“以不变应万变”，这是做好业务的根本。二是坚持“走出去，请进来”，到先行先试的地区学习取经，邀请专家学者上门开设讲座，为职工征订《中国不动产》、《中国房地产》等刊物，使其及时了解国内行业动态，汲取先进经验。三是对面上经常发生的疑难问题，要深入研究，归纳总结，逐步形成统一口径，从而畅通流程，提升服务效率。

（五）启动应急机制

不动产统一登记后造成的业务积压应是非常态现象，随着业务流程不断优化、操作方法更加熟练、部门协作逐步磨合，业务积压矛盾会逐步缓解。针对短期业务积压，登记机构可以启动应急机制，采取必要的措施以解燃眉之急，绝不可影响对社会的服务。一是开设“绿色通道”，对企业、群众特殊业务加急办理。二是成立“会商小组”，抽调技术骨干，每天晚上专题研究问题。笔者所在单位的“会商小组”连续两个星期每天晚上开会研究遇到的新情况、新问题，基本打通了各类业务路径。三是推行延时服务。笔者所在单位工作时间延时到晚上八点，星期六正常开门服务，业务积压问题得到有效 解，社会满意度也明显提升。

作者单位：（江苏省盐城市不动产登记中心）