我国房地产去库存现状与对策

文/汪文忠



我国房地产去库存现状与对策

文/汪文忠

2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存，促进房地产业持续健康发展。房地产去库存的重要性已经上升到国家最高层面，我国楼市的高库存量形势严峻，已经严重影响到了我国房地产行业的健康乃至整个国家的经济发展。

一、我国房地产库存现状

截止到2015年11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，这一数据还不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。此外，全国商品房在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米，按人均住房面积30平方米来算，可供2亿多人居住。

楼市库存形势严峻，而不同的城市房价表现完全不同。以2015年11月份为例，一线城市新建商品住宅成交均价每平方米为30049元，环比上涨11.5%，同比上涨28.0%，成交价格再创新高。相比一线城市的火爆，很多二、三线城市楼市仍然陷于艰难的去库存之中。虽然全国总体上商品住宅去库存压力并不大，但是不同城市分化非常严重。上海易居房地产研究院对包括北上广深在内的35个一、二、三线城市进行监测的数据显示，11月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅去化周期分别为9.8、11.9和19.3个月。

从这些数据不难看出，目前我国楼市库存展现出了区域分化的趋势，不同城市的楼市去库存面临着不同的背景和市场环境，化解之道不能是一刀切一把抓，只能因地制宜。

二、化解房地产库存的对策

（一）一线城市和部分二线城市

对于一线城市而言，城市之间甚至城市内部都出现了高度分化，呈现出多维度分化的新动向。以北京为例，通州、大兴、顺义、昌平、房山等远郊区的整体库存将近7万套，相比较市中心的朝阳区只有7000套左右，远郊区楼市去库存压力明显大于市中心。

据此，一线城市一方面要减少一般性优惠政策，在保证改善性需求和刚性需求的情况下，遏制投机投资者大量涌入，从而避免房价不良增长引起的过度开发，减少库存的产生，另一方面则有必要对房地产市场实施精细化调节，从商品房销售的后端控制转为前置规划，包括商用土地供应、户型结构转变等，引导楼市良性布局。

对于部分二线城市来说，城镇化的进程决定了房地产市场有一定的增长空间，它们将持续处于去库存阶段，适当的优惠政策能够释放合理自住的购房需求，有利于库存消化，让市场法则自行调整和缓和供需矛盾。

（二）三、四线城市

对于楼市去库存主力军的三、四线城市，则可以考虑以下几个渠道。

1.从源头限制住房市场的快速扩张。三、四线城市以及部分二线城市库存高企的原因都离不开过度开发和商业地产过剩的问题，如果不能控制城市住房库存过高的源头，那么库存就会不断涌现。而在高库存的背后则是地方政府对土地财政的惯性依赖以及追求GDP业绩的偏好。因此，当前三、四线城市及部分二线城市去库存的核心就是要切断住房市场快速扩张的根源。由于地方政府长期过度依赖土地财政，致使实体经济被边缘化，造成社会资源利用效率大幅下降，使得资金过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目，然而这些项目产生了大量的库存，导致了资金的恶性循环，从而使得实体经济面临融资难、融资贵的艰难局面，限制了实体经济的发展，又进一步造成了楼市的过剩。因此，要解决三、四线城市的库存问题，首要任务就是通过一系列的重要改革制度，降低当地政府对土地的依赖性。

2.完善城镇化进程和户籍制度改革的双向长效机制，提升农民进城购房的热情。购房落户一直是大多数城市落户的主要方式。数据显示，2014年我国的城镇化率为54.77%，但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%，按全国人口数量计算，这意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋，这无疑是巨大的住房需求。但是，农民工进城化解楼市存量必须有政策层面的配套措施：一方面，各地政府必须调整经济和产业结构，大力发展市场经济，吸引产业和人口的集聚，创造更多的就业机会，鼓励农民进城务工，提高农民收入，为农民进城买房、安家立业打好基础；另一方面，增加对农民与农民工购房的支持力度，如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策，降低信贷购房门槛以及研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围。从长远来看，城镇化和户籍制度改革有望进一步推动农民进城购房的热情，与此同步的产业配套、就业需求也将成为推动地方经济增长的保证。

3.进一步推行保障房市场化与棚改货币化，满足刚性购房需求和投资性购房需求。2015年，保障房市场化已经逐渐步入实质阶段，如石家庄政府调整了保障房的建设节奏，回购中小户型商品房改造成保障房，从而合理利用了现有库存，满足了低收入人群的住房需求。但是，为了防止市场供应的保障房断链、质量不合格、服务不标准等现象，政府要加强管理，与有意愿的开发企业签订供房协议，严格审批，防止保障房边缘化。在推行保障房市场化的同时，不少二、三线城市也开始实施棚户区改造，但是在商品房供过于求、房地产库存高企的城市，大规模的棚改项目一不小心就会造成资源的双重浪费。因此，在棚改的过程中，采用经济补偿的手段实施货币化安置就显得尤为重要，让棚户区居民拿着拆迁后得到的补偿款去市场上购买商品住房，对中小城市的去库存不失为一种有效的手段。在该安置方法下，资金是最为核心的问题，由于棚改资金规模巨大，一方面，各地政府必须设立专用账户，实时跟踪资金使用情况，严格审查，保证专款专用，另一方面，可以考虑信贷资产证券化，加快打造独立、高效、低成本的融资平台，保障棚改及其货币化安置的可持续性。

4.实施宽松货币政策与积极财政政策的组合拳，营造良好的购房市场。从国家层面出发，可以依靠积极的财政政策，通过让利让税调整税费结构，刺激购房消费，同时放宽货币政策，通过降息降准、降低首付比例等增加资金流动性，缓解购房资金压力，营造良好的购房市场氛围。

三、小结

目前，中国房地产库存形势严峻，在国内经济增速下行的大背景下，多项房改政策和制度尚未细化，再加上较大的行业风险，去库存任务艰巨，是个长期的过程。不过，随着人口政策的开放、城镇化进程的完成、地方经济的发展，市场对住房的需求将进一步增强，刚需和改善性需求也会随之增多。当务之急，是避免一视同仁、一刀切的房改措施，各地政府应当根据自身的实际情况出台一揽子政策，开展有针对性的去库存持久战。

作者单位：（杭州市房产管理局）