中央再出新政：鼓励发展购租并举市场和住房投资

文/卞文志



中央再出新政：鼓励发展购租并举市场和住房投资

文/卞文志

5月4日，李克强总理主持召开国务院常务会议，出台了一系列措施，包括：发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励个人依法出租自有住房；允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生，以及青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

推出新政，打通存量房与租赁市场通道

为发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。中央此次出台新政强调发展住房租赁市场，原因之一就是市场上有不少存量房闲置，包括新房和二手房，需要采取措施解决闲置问题。

我国的住房保障有实物保障和货币补贴两种方式，此前多以实物保障为主，随着住房供求关系缓和以及住房租赁市场的一定发展，开始向货币补贴转变。有关数据显示，到2010年底，全国累计用实物保障方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4%，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。除此之外，国务院常务会议还提出，要完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持力度，增加租赁住房用地供应，强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。从鼓励住房租赁市场发展的政策面尤其是金融政策面来看，未来房地产信托投资基金（REITs）的推进速度会加快，或者会出台一些配套性的金融政策来支持现在的租赁型住房的发展，比如货币补贴。货币补贴是国外住房保障的主流，尤其在欧美发达国家，政府不会参与供应，也就是“不补砖头补人头”。

专家表示，此次积极发展住房租赁市场的新政推出，已经将“租售并举”提到台前。去年年底的中央工作会议明确指出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。同时，国务院在批转国家发改委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》时也指出，要推进以满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供给范围，研究鼓励住房租赁经营企业发展的配套政策，促进房地产去库存。

对此，有关专家表示，推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款转变为短期的支付租金。未来将根据需求为导向改革供给模式，这为房企提供了一种转型方向。住建部房地产市场监管司司长高志勇也表示，目前经过初步的测算，租赁市场2014年涉及人口在1亿人以上，年租金已经突破1万亿元，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要而现实的机遇。应鼓励房地产开发企业抓住这个机遇，进入住房租赁市场，发展以住房租赁为主要业务的专业化企业，形成薄利多租的住房商业模式。

各地住房租赁政策出台后已实施

目前，一些省市已经推出或实施住房租赁政策。安徽省住房和城乡建设厅出台的《关于推进公共租赁住房货币化保障的指导意见》已明确表示，鼓励发放住房租赁补贴，对符合条件的公租房保障对象，可通过发放住房租赁补贴的方式支持其在市场上租赁住房，而政府投资的公租房要加快推进租补分离、分档补贴和管办分开、市场运作机制。力争通过3-5年时间，基本形成符合安徽实际的公租房货币化保障机制，积极推进政府和社会资本合作（PPP）公租房项目试点，探索通过REITs等模式，深化公租房投资运营机制改革。

今年1月，陕西省政府发布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的通知》明确提出，打通保障性安居工程与存量商品房通道，支持各地通过购买和长期租赁方式，把适合或经改造符合公共租赁住房条件的存量商品房，转为公共租赁住房房源，同时，通过适量建设公共租赁住房，充分利用社会存量住房，将保障面保持在23%，加大公共租赁住房补贴发放力度，支持保障对象通过租赁市场解决住房问题，在棚户区改造上大力推进货币化安置，制定并公布本地实施棚户区改造货币化安置的政策措施，归集房地产开发企业提供的存量商品房，建立棚户区改造安置房房源库，确保棚户区改造货币化安置率不低于50%。

山东济南已出台《济南市公共租赁住房使用管理暂行办法》，将公租房的入住、腾退原因、费用收取、享受的服务等都说得明明白白，对公租房的换房等市民关注的焦点也有了实施细则。公租房入住有着严格的筛选条件，为了保证公平，对于选房人的条件，会实行追踪式的审核。其中，如果选择期房的申请家庭在入住以前不再符合公共租赁住房准入条件的，济南市住房保障管理部门会取消其准入资格，不再办理入住手续。入住之后，济南市住房保障管理部门每季度还要进行入户调查，其调查比例不低于承租家庭户数的30%，而所有承租家庭每年都将被检查1次。据了解，这种检查是为了及时掌握承租家庭履行合同、家庭状况变化、房屋使用、室内设备设施状况等情况，检查的记录将纳入档案管理。在检查当中如果发现违反合同约定的，需要限期纠正；如果拒不纠正，将按照有关规定提出处理意见，报市住房保障管理部门批准后实施。在检查中，对有违约行为的承租家庭，市住房保障管理部门还会实施不定期的抽查。

房屋租赁市场涉及1亿人，年租金破万亿元

目前，租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇。清华大学房地产研究所所长刘洪玉算过一笔账：按当前房地产税收政策，出租房屋要缴营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率所剩无几。没有政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化，企业不易做大做强。但有了政策后，房屋租赁市场的发展前景将会十分广阔。

从需求端看，我国的房地产市场形态正由增量转为增量与存量同时发展，部分一线城市出现二手房交易超过新房的情况。居民消费观念也开始从以购买为主转向购租并举。全国人口普查数据显示，约有25.8%城市居民租房，其中政府廉租房和私人出租房占比分别为2.7%和23.1%。在许多发达国家和地区，租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25%-30%。有关专家分析认为，推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者入市成本和购房压力，使其从长期购房还款转变为短期租金支付。以金融支持住房租赁市场的发展，尤其在市场成熟度较高的城市如北上广深，以资产管理为特征的业务市场空间会更大。

当然，我国发展房地产租赁行业目前还面临不少瓶颈。对于租赁行业来说，长租行业算新兴产业，税负仍然较重。另外由于企业都是轻资产运营，而目前国内对轻资产的公司都缺少抵押解决方案，因此借贷较难或面临较高利率。但是，发展购租并举市场，对于改变目前的居住模式和房企投资模式都有积极的作用。比如鼓励个人出租自住房，实际上是鼓励住房投资行为，这对于后续房地产市场的投资以及明确投资方向都有积极的作用。同时，影响比较大的是允许商业用房改变为租赁用房，这是目前去库存导向下的一个重要创新，对于盘活存量资产等也有积极的作用。

其实，不少省份已经将发展住房租赁市场作为去库存的关键政策。比如，广东提出鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房，以公共租赁住房形式出租，成为大型公共租赁住房供应企业。四川也出台了类似政策，鼓励房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租，地方政府可给予一定奖励。由此可见，随着发展住房租赁市场等一系列去库存政策的实施，房地产市场正在持续回暖，房地产投资已连续两个月回升。从国家统计局数据来看，3月末，全国商品房待售面积7.35亿平方米，比2月末减少415万平方米，去库存已经初见成效。

作者单位：（山东省临沂市园林局）