房价影响因素理论分析

文/霍晓平 聊城大学建筑工程学院 山东聊城 252000

房价影响因素理论分析

文/霍晓平 聊城大学建筑工程学院 山东聊城 252000

我国房地产行业随着改革开放的大潮蓬勃发展二十多年，取得了令人瞩目的成绩，在国家宏观调控及市场经济双重杠杆的影响下，行业竞争日趋激烈，利润与成本的博弈无疑成为诸开发商生存的第一要义。分析房价影响因素，不仅为投资者及房屋买卖者提供参考依据，也为我国的房地产发展指明了方向。

房地产成本管理；各项费用；影响因素

随着经济的快速发展，我国房地产行业的竞争日趋激烈，普通居民的购房压力并没有随着房地产大好发展形势减少。目前的情况是居民收入水平跟不上房价的增长速度，随着房价的一路飙升，低收入人群无力购房的现象逐渐成为社会问题。

本文通过对房地产开发项目的成本管理、各项费用组成及政府因素三个方面进行分析，确定影响房价的主要因素，为投资经营者提供投资决策依据，为购房者提供买房参考，为国家宏观调控提供方向。

1　房地产开发项目的成本管理

房地产开发项目的成本是指房地产开发商为得到具有一定使用功能且具备市场价值的建筑产品而支出的所有费用的集合，具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费用等。房地产成本管理是项目管理的一个重要分支，包括决策阶段的管理、实施阶段的管理、使用阶段的管理。房地产开发项目管理的内涵是自项目开始到项目完成，通过项目策划和项目控制，使项目的费用目标、进度目标、质量目标得以实现。

根据相关文献，并经过笔者多方收集数据、整理总结得到目前我国房地产开发项目各项费用的比例，如图表1所示。由图表1可知土地费用在房地产开发成本中占有不可小觑的比重，目前随着房地产的进一步发展已引起了开发商的广泛关注。

图表1

2　房地产开发项目的各项费用

2.1土地费用

土地费用是指地产商为取得土地的使用权而支付的相关费用。总的来说土地费用包括土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费和城市建设配套费用。房地产开发企业取得土地的方式一般有招标、拍卖和挂牌。从全国看此部分费用占总成本的20%～50%，且近几年有增长趋势。

在很长一段时间内，业内人士普遍认为设计阶段是房地产成本控制的主要阶段，而忽略了项目决策阶段的土地费用。个别开发商甚至不计成本的竞拍土地，导致土地费用一路飙升，房价也随之一路上涨，以2010年至2013年的土地购置费用（图表2）及房价（图表3）为例。

图表2

图表3

由图表2和图表3可知，昂贵的土地费用在房地产价格的组成中占据了越来越重要的地位，并进一步影响着逐年攀高的房价。房地产开发商应走出传统成本控制的误区，不仅要注重设计阶段的成本管理，更应该加强项目决策阶段土地费用的管理及控制，控制开发成本以便在激烈的市场竞争中获得更多利润及发展空间。

2.2前期工程费

前期工程费主要是指为了工程的顺利进行而展开的各项工作，包括水文地质勘察、测绘、规划、可行性研究、设计、三通一平等。此部分费用不会超过总成本的10%。

2.3建筑安装工程费

建筑安装工程费是指项目建设施工过程中产生的人工费、材料设备购置费等。从全国看此部分费用可占到总成本的30%～40%。

2.4市政公共设施费

市政公共设施费包括基础设施建设费和公共配套设施费两部分，其中基础设施建设费是指开发项目在开发过程中所支出的各项基础设施费，比如项目开发范围内的交通、给水、给电、供气、通讯、照明、排污等社区管网工程费和环境保护、小区绿化等的相关费用。公共配套设施费包括小区内为方便居民生活而设置的非营利性组织机构及营利性组织机构，非营利性组织机构包括居委会、派出所、小区定点医疗机构、幼儿园、中小学等。营利的组织机构包括超市、酒店、餐馆、健身房、娱乐会所、银行等。市政公共设施还包括一些独立设施比如变配电室、公共厕所、公共健身器材等。此部分费用占总成本的10%～20%。

2.5开发间接费

开发间接费是指企业为实现开发项目顺利进行的目标而付出的不能归结于具体对象的费用，这部分费用包括管理费、贷款利息、税费及其他费用。管理费是指房地产企业为了组织经营房地产开发项目顺利展开而发生的一些费用，包括管理人员的工资、福利、补贴、保险等。贷款利息费用是指房地产开发企业由于自身资金无法满足开发项目的支出而向银行借贷而产生的利息，由于借贷的金额及时间不统一，故此项费用的支出也不固定，可多可少，可有可无，须结合房地产开发单位的资金实力及开发项目的大小确定。税费包括税收和行政性费用，房地产税收涉及诸多相关税种，包括营业税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、所得税、契税等。行政性费用主要是地方政府和各级行政机关对房地产开发企业进行的一些税收，项目繁多且不规范，不再一一列举。

3　政府影响因素分析

3.1金融支持

由于国家对房地产行业的政策支持，房地产行业的发展形势被投资者看好，各银行也看到了房地产市场的商机，争相制定各种优惠政策吸引房地产投资者前来贷款，在各方的推动下大量资金流入房地产市场，由于大好形势的吸引，个体或者小型组织的投资者大多以炒房、囤房的形式参与到房地产市场中，引起房价上涨，而房价上涨给房地产投资者带了更大的利润，引导他们做出继续投资建设的计划。

3.2银行贷款

提高银行贷款的利率，会增加房地产开发商的投资成本及投资风险，这个方法可以有效的控制资金流向的问题。同时，针对不同的收入阶层制定住房贷款的相关政策，比如控制贷款成数，可以有效的控制投机倒把行为。

3.3土地收益

对于大部分地方政府，土地收益是其财政收入的支撑，但是为了控制房价，保障低收入人群的住房需求，建议政府降低对经济适用房的土地收益，放弃对限价房的土地收益。以在土地成本方面降低房屋总造价。

3.4税收政策

在房地产市场从开发到交易完成的不同阶段设置不同的税收种类可以起到不同的调节作用。如在已有住房的情况下继续购买商品房时设置税收，又或者是提高物业税，均可以降低房屋的投资价值，抑制投机性和奢侈性的房屋需求，有利于稳定市场价格。

结语：

根据以上分析可知，房地产行业迅速发展，房价一路飙升的原因，并不完全是社会所争议的暴利问题。在对房价的影响因素分析后可知，土地成本费用所占比重日趋增高，国家宏观调控对房地产行业发展的指导作用，银行方面对房地产投资的各项政策对房地产投资成本及风险的影响极大。因此房地产投资者应在投资前综合考虑以上主要影响因素，提高前期决策阶段投资判断的准确性。同时，以上信息也可以为买房者在选择住房类型和购买时机上提供了参考意见。

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［3］洪弋浩，黄汉江.房价影响因素理论研究［J］.行业发展，2010，（2）：726

［4］徐滇庆.导致房价下跌的原因［J］.中国房地产业.2014.12

1.山东省社会科学规划研究项目（15BGLJ02）；

2.山东省教育厅科研计划（J08LH54）。

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