三、四线城市楼市去库存路径浅析

文/ 许为夷 抚顺职业技术学院 辽宁抚顺 113000

三、四线城市楼市去库存路径浅析

文/ 许为夷 抚顺职业技术学院 辽宁抚顺 113000

建筑业是国民经济的支柱产业，也是与社会公众利益密切相关的行业。房地产的市场的发展将会影响地方经济的发展，因此房地产去库存也成为了国家的五大重点任务之一。本文从三、四线库存量产生的原因进行深层次的分析，针对价格、政府政策、房地产用途转化三条路径化解房地产库存量，试图提出三、四线城市消化库存的解决方案和对策提出，以使房地产企业回收资金，增加政府财政收入。

楼市；去库存；路径

1、当前三、四线城市房地产市场发展的现状

1.1 楼市去库存的背景

2015年中央经济工作会议，部署2016年经济工作，强调要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。将“去库存”作为2016年五大重点任务之一。今年的中央经济工作会议提出了多项制度性改革化解楼市库存。

建筑业是国民经济的支柱产业，也是与社会公众利益密切相关的行业。房地产的市场的发展将会影响地方经济的发展。因此当前保持建筑业发展与稳定的社会经济环境仍然存在，建筑业在较长时期内仍将是重要的就业部门和带动经济发展的主要部门。

1.2三、四线城市商品房销售和待售情况

2016年1-2月份，商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长11.0%，商业营业用房销售面积增长9.4%。商品房销售额8577亿元，增长43.6%，增速提高29.2个百分点。其中，住宅销售额增长49.2%，办公楼销售额增长29.7%，商业营业用房销售额增长7.8%。

数据来源：国家统计局

1-2月份，东部地区商品房销售面积5691万平方米，同比增长35.5%，增速比去年全年提高27个百分点；销售额5742亿元，增长57.7%，增速提高38.1个百分点。中部地区商品房销售面积2768万平方米，增长26.8%，增速提高20.7个百分点；销售额1439亿元，增长30.4%，增速提高20.5个百分点。西部地区商品房销售面积2775万平方米，增长16.5%，增速提高13.1个百分点；销售额1397亿元，增长13.8%，增速提高8.8个百分点。

2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。其中，住宅待售面积增加1387万平方米，办公楼待售面积增加159万平方米，商业营业用房待售面积增加294万平方米。

2016年2月监测的主要城市成交面积环比下跌40.50%，89%的城市环比下降，监测的主要城市成交面积同比上涨41.37%，一二三线城市均有不同程度增长。三线代表城市成交面积较上月下降39.04%，同比上涨56.95%。

1.3三、四线城市房地产成价格

中国指数研究院4月11日发布《2016年一季度中国房地产市场研究报告》如下图所示：

2016年一季度各级城市住宅价格均呈上涨态势，与去年同期相比，一线城市房价涨幅明显扩大，二三线城市均由跌转涨。一季度一线城市累计上涨7.02%，涨幅较去年同期扩大6.30个百分点，4个一线城市全部上涨。二线城市累计上涨0.92%（去年同期为下跌0.67%）。苏州、南京等需求旺盛城市今年以来需求量大幅释放，而供应量明显不足，同时一线城市房价大涨也对这些城市产生一定带动作用，房价上涨明显，其中苏州一季度累计上涨12.97%，南京上涨7.10%。但同为二线城市的三亚、海口、沈阳等城市因库存压力较大，房价仍明显下跌，其中，三亚一季度累计下跌4.57%，沈阳下跌3.04%，导致二线整体房价涨幅趋缓。

三线城市累计上涨1.93%（去年同期为下跌0.74%）。东莞、惠州、保定等三线城市因位居一线城市周边，具有明显区位优势，房价相对较低且宽松政策刺激下，可有效承接热点城市大部分外溢需求，房价上涨势头强劲［1］。

2、当前三、四线城市房地产市场存在的主要问题

2.1三、四线城市价格下降

据中国指数研究院统计，2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市，约占总数的92%。

回顾过去几年的房地产市场，可谓大起大落。在2009年至2010年前后，三线城市一些比较好的楼盘价格卖到了每平方米9000元以上，甚至过万。与最红火的时候相比，如今的楼市情况发生了不小的变化。前几年，楼盘都是卖的期房。而如今正在出售的是现房，而且有装修，不过，看房、购房者并不多。楼市进入低迷期以来，价格有所下降。

2.2 三、四线城市库存量大

2015年房地产市场加速分化，北京等一线城市供小于求，房价持续领涨。部分二线及三四线城市市场恢复缓慢，滞销严重。房地产库存压力大，三、四线城市房地产库存压力大，尤其是新城地区空房多，房子多了卖不出去，现房库存去化周期较长。但同时也出现“很多人没房”与“很多房没人”并存的现实困境。

国家统计局截止2015年10月底数据显示，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米。68632万平方米，按照我国人均住房面积35平方米计算，可供2亿人口居住。

2.3三、四线城市供给过剩影响多重

房地产高库存不仅影响房地产业健康持续发展，也将影响整体经济的发展。这么多房子，靠政府刺激需求来消化恐怕很难。如今，供求关系已经逆转。完全依靠市场慢慢消化恐怕也不行。楼市稳定不仅关系千家万户的资产价值，还直接影响宏观经济的平稳运行。

房地产高库存直接影响到房地产投资。受高库存影响，全国今年前三季度房地产投资对经济增长的直接贡献率降到只有0.04个百分点。房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。

楼市低迷对与房地产相关的钢铁、水泥、建材、家具等众多产业等行业已产生一定影响。在一个新交房的小区里，聚集了不少家电、装饰材料、房屋装修的销售人员，而业主来的并不多。大型家装建材超市，客流都不多。这不仅意味着房地产业相关产业的受影响程度，还带来了就业和财政压力，并加重银行等系统性风险。

3、去库存的理论逻辑与国外经验

3.1去库存的理论逻辑

去库存的方向性手段实际上主要有两种，或者是限供给，或者是促需求。具体而言，要么降低“人”的门槛，使潜在的购房者能够进入楼市；要么控制“地”的供应，通过调节土地供应市场逐步改变楼市供给关系；要么提高“钱”的吸引力，使潜在的购房者增加购买欲望。对于三四线城市来说，则是要切断住房建设再次快速扩张的根源，不要为了 GDP 增长，而鼓励这些城市加大住房投资。

房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。因此，从房地产周期来看，去库存短期见效方式主要是金融，而长期则有赖于人口政策的变化。

减少供给较难。房屋供给曲线接近垂直，短期弹性小。而且限制土地供应会恶化地方财政，减少新屋开工会增加经济下行压力，政策作为空间不大。因此尽管长期去库存需要收缩供给，但短期见效慢，并影响财政和GDP，不符合地方政府利益。

扩大需求是去库存的关键。去库存被视为“做加法”，也是这个原因。扩大需求很多办法，包括引入外来人口（农民工市民化等），增加居民收入（改善收入分配），增加城市基础设施配套，改善居住环境等。但这些政策见效比较慢，例如农民工市民化需要很多配套措施，难以在1-2年取得突出性成效。

最可能被依赖的是宽货币、加杠杆等见效快措施。政府会优先选择见效快的办法来扩大需求，降息、降低首付、购房补贴或降低房产交易税等都是选项，对应的分别是宽货币、加杠杆和宽财政。

3.2国外经验：美国、日本案例

房地产市场也成为美国和日本近期经济政策的重要着力点。去年底，美国总统奥巴马签署法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率，以吸引更多海外资金投资美国房地产市场。今年1月，日本政府公布“居住生活基本计划草案”，首次对空置房设立了去库存100万户的量化目标。全球三大经济体同时瞄准房地产市场，尽管背景和内涵迥异，都有政策推进手段。

2008年前后美国一度出现严重的房屋库存积压问题。2008年，美国房屋空置率达到2.9%，创历史新高，此前的历史平均值为1.47%，2005年以前的最高值为2.0%。但2015年底，美国房屋空置率已经下降至1.9%。

美国房地产库消化，和美国采取的一系列举措有关。次贷危机爆发后，美国救助“两房”，利率降为零，并大量购买MBS，以压低长期贷款利率。尽管美国房地产库存已经明显消化，但美国政府依然在大力呵护房地产市场发展。

首先，尽管QE退出，美国开启首轮加息，但美联储购买的MBS数量一直没有下降，2016 年2月10日，美联储持有的MBS量为1.74万亿美元。

此外，2015年12月23日，美国总统奥巴马还签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。

总之，从美国经验可以看到，货币政策的大力支持对房地产去库存有很大帮助。另外，针对房地产市场的税收变化（财政政策）也具有重要意义。除美国外，日本等国家也面临住宅过剩问题。2016年1月22日，日本政府公布了减少空置房的目标，欲在10年内把空置房数量减少到400万套，“去库存”约100万套。这是日本政府首次对空置房问题设立量化目标。

日本国土交通省建议，为完成上述目标，应主要从两方面着手。其一，推广二手住宅评估机制，方便购房者了解空置房的价值，使这些房屋能在二手房市场交易。其二，对于老旧危房，应有计划地拆除。同时，国土交通省还建议把一些空置房改造成福利设施，供低收入家庭居住。

4、三、四线城市去库存对策与思考

4.1三、四线城市价格、预期的调整

价格是市场调解的杠杆，开发商针对价格方面走什么样的路线一定程度上也决定了库存量是否能够减少。商品房市场跟一般商品市场不一样，与股票行业有着相似点，人们买涨不买跌，有时消费者的心理预期决定有购买意愿的人买房，投入资金大，及人们的心理预期买涨不买跌，购买者就会一直观望。而购房者观望时间越长，开发商成本越高，价格越难以降低，让利空间越小。

4.2三、四线城市价格开发商服务体系的建立

房地产潜在需求者、购买力及偏好主要受家庭收入、购买面积、户型、位置、环境、价格、年龄结构、家庭结构、职业等影响。房地产供给者的楼盘区位、产品特征、品牌、质量、均价与单价、付款方式、物业管理、服务项目、物管费用。及经营模式、广告的投入等都将影响消费者是否购买。

企业营销层面。房企要转变观念，打开视野和思路，创新营销模式，改进去库存手段。采用灵活有效的营销手段，去除浮躁，加强楼盘的针对性宣传，加大优惠促销力度，必要时适当降价，以价换量，缓解现金流。要注意创新产品，提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅（如万科微公寓）的需求。

4.3三、四线城市政府政策与库存量关系的调整

在政策层面，国家采取了降低首付比例、提高公积金贷款率、出台商业贷款政策、给予购房财政补贴、降低或取消商品房购房或转让环节的相关税收、鼓励农民工进城买房等等。在政策方面包括税费、二手房首付、公积金贷款，利率等方面。

4.4 其它去库存路径分析

租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。香港的公共租赁住房市场规模的扩大起到了引导房地产市场价格下行的作用。既然是去库存，库存的价格公道、质量保证，很多地方政府准备把“库存”，买下来，置换成保障房。政府是通过收购存量商品房，不再新建或是将商品房与棚改房打通以货币化安置的方式进行都将可以作为去库存的解决路径。

青年公寓、老年地产等新型房地产经济用途和功能去探索和开拓；除现有的楼盘结合商业运作模式外，是否可与其它产业相结合消化库存。

房地产公司电商化，通过电商为消费者创造服务价值，而不要简单的降价。比如做物业电商，把房价的一部分做成让利，让业主去你的电商平台上购物。房产销售模式减少了交易资金，节省了大量客户的资源及潜在准备：电子邮件新模式节省了通讯费用、宣传单页，其中最大的亮点就是节省时间；电子数据的大量交换在人员管理环节中节省了开资，不仅提高产业利润，从营销模式上较传统模式也有较大的优化与改革。利用电商让房产经济转势，从根本上解决了房地产去库存的问题，使房产资金得到良性循环的发展。

［1］国家统计局.2016年1-3月份全国房地产开发和销售情况［J］.房地产导刊，2016年.

［2］任泽平，熊义明.2016楼市去库存下的投资机会.新浪专刊.2016-2-29.

［3］陈和午.楼市闯关“去库存”［J］.南风窗，2016，（09）.

［4］张岩海，王要武.公共租赁住房供给市场效应分析［J］.工程管理学报，2015，（05）.

［5］史可.房地产去库存处方—化解房地产库存篇［J］.新理财，2015，（12）：54-55.

［6］李宇嘉.三四线城市楼市“去库存”的痛点和解决路径［J］.中国房地产，2016，（07）：9-14.

［7］方帅.禹洲地产：日去化率八成的秘密［J］.中国房地产业，2014，（07）.

许为夷（1978-），女，现供职单位：抚顺职业技术学院，职称：讲师/经济师、硕士学位，研究方向：工程管理。