新型城镇化下社区商铺的居民服务功能及提升对策

段亚菲

(安顺学院 马克思主义学院，贵州 安顺 561000)



新型城镇化下社区商铺的居民服务功能及提升对策

段亚菲

(安顺学院 马克思主义学院，贵州 安顺 561000)

摘要：通过对安顺市学院路社区商铺服务功能的调查发现，社区商铺存在于社区中有着特殊的优势与问题，既有盈利目的，也有服务功能。因此，对于投资社区商铺，需要选择性投资一些尚未布局的可盈利产业，政府部门要加强社区必要的设施建设，商铺经营者要提高社区服务意识，从整体上推进社区的网格化管理。

关键词：新型城镇化；社区；商铺；服务功能

随着城镇化建设步伐的不断加快，商铺投资开始以社区为中心，形成了商铺围绕新型社区建设和社区以商铺为核心发展的态势。一方面，商铺都开设在社区的中心位置，居民生活以这个“中心”逐步扩散；另一方面，商铺又以社区中心位置布局，在社区“中心”占据主要位置。社区商铺是以社区为载体，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，给社区居民提供各种社会化服务为目标的属地型商铺。社区商铺打破了传统的以铺位形式为主要状态的特点，主要是以铺面形式呈现，其表现形式主要是1～3层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。社区商铺功能广泛，且投资小，容易出租和转让。

当前，我国西部城镇化趋势加速，小型社区、中型社区以及大型社区如雨后春笋般不断涌现。安顺市作为贵州省省会贵阳的周边城市。近几年，社区商铺备受投资者青睐，发展潜力较大。本文以安顺市学院路社区(简称学院路社区)为例，尝试对这一新兴的小型多功能社区及周边商铺服务功能进行调查和分析。

1社区商铺的发展概况与分类

1.1社区商铺的发展概况

1.1.1从无到有

学院路社区是从城市郊区、城乡结合地带逐渐发展起来的一个新兴社区。随着社区的发展，社区周边的商铺也经历了一个从无到有的过程。2011年以前，该社区只有1所大学，周边商铺也只是零星的一些小餐馆和小型的以柜台销售为主的杂货店。随着社区的不断发展和社区居民人数的不断增多，截至2015年年底，该社区周边相关配套设施不断完善，尤其是随着大型楼盘的建设，业主和居民纷纷入住，开始形成了一个以居民为主、商业活动为中心的完整社区，周边的商铺业态分类和数量都发生了质的变化。

1.1.2从单一到多元

学院路社区周边商铺从最初的餐饮和小型购物为主，发展到现在以多种需求为主的社区商铺群落。2011年以前，从商铺经营业态种类上来说，主要存在诸如面馆、快餐、米线、米粉等较为单一的餐饮店，以及杂货店、烟酒店、学习用品店等较为单一的生活服务型购物店。2015年，商铺经营业态呈现出多元化发展趋势，中小型购物超市、休闲娱乐业、金融邮电业、美容美发业以及便利店、专业店等纷纷出现。餐饮店的数量和种类也较之以前有所增加，新增了火锅店、西餐店、面包店和清真餐馆等各种类型的餐饮店。

1.2社区商铺分类

社区商铺按照经营业态可以分为以下几类：以烟、酒、饮料、食品为主的柜台销售的杂食店；以日常小百货、食品为主，可以自选的便利店；以销售某类商品为主，具有专业性强、品种丰富、选择余地大等特点的专业店；以小吃、中餐、西餐、咖啡、茶、冷饮、糕点为主，当堂服务的餐饮业；以棋牌、健身、按摩为主的休闲娱乐业；还有美容美发店、医药店及金融邮电；提供诸如网络、干洗、中介、音响租赁、冲洗、复印等的其他服务业。按照上述经营业态分类，笔者对学院路社区存在的商铺进行了数据统计，具体见表1。

表1　学院路社区现有商铺经营业态分类统计

按照商铺的规模大小进行划分，有微型商铺、小型商铺、中型商铺、大型购物广场等。学院路社区商铺主要以小型和微型商铺为主，从严格意义上来说没有大型购物广场。具体统计数据见表2。

表2　学院路社区现有商铺规模分类统计

社区商铺主要销售与人们生活密切相关的生活用品和提供生活服务设施等。因此，按照商铺的投资形式分类，社区商铺可以分为零售型社区商铺、服务型社区商铺和纯粹公益型单位3类。学院路社区零售型社区商铺有便利店、中小型超市、五金店、药店、干货店、书报亭、服装店等；服务型社区商铺主要有餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等；纯粹以社区公益服务为目的的商铺极少，目前主要是由政府和事业单位承担，比如大学、中学、小学、社区服务站、派出所等。具体统计数据见表3。

表3　学院路社区现有商铺投资形式分类统计

需要注意的是，各类型商铺数量是一个动态数据。由于商铺租赁者对商铺的转租、转行等因素存在，各类型商铺的数量是变化的，但在某个时间段仍较为稳定。

2社区商铺在社区服务功能中的优势和存在的问题

2.1服务功能

学院路社区是一个混合型社区，覆盖了大学、中学、小学、事业单位、城市小区、周边农业村镇等单位。社区的人口类型相对多元，主要有大学生、中学生、小学生、教师、公务员、拆迁转移的居民、农村居民、城市居民、外地劳务工、外地商贩等。从人口数量上来说，大中小学生大约有1.5万人，事业单位职工约0.2万人，社区居民约2万人，社区主要人口稳定在3～5万人，并有增加的趋势。从社区发展的历程来看，该社区属于城镇化影响下的新兴社区，处于社区发展的早期阶段，人员变动幅度较大、周边待售楼盘较多、社区配套设施还未完善、众多的必要服务大量缺失。笔者通过对学院路社区周边商铺的调查和社区居民的访谈发现，该社区商铺在整个社区发展中功能突出，主要集中在以下几个方面：第一，社区周边商铺是社区居民生活的中心和聚集地，满足了居民的基本生活需求；第二，社区周边商铺主要出现在社区的主要街道，是社区文化的一部分，是社区的标志；第三，社区周边商铺在为居民提供生活服务的同时，又承担了社区建设和社会发展的角色，社区周边商铺的经营者实际上也构成了社区的一份子。

2.2优势

社区商铺在社区发展中有着重要的地位，一个社区商铺发展水平的高低，直接决定了这个社区的服务水平、品质和档次。以学院路社区为代表的西部城镇化影响下的新兴社区，需要认识其优势，并以此作为发展和投资的着眼点。

1)该社区学生较多，以年轻人的需求为主。该社区中靠近学校大门的餐饮和小型购物商店较多，尤其是各类餐饮均有。

2)该社区人口虽然多，但易于管理。大中小学生以学校为中心，有主要的活动和学习场所，有学校老师对其进行管理和教育；社区内的居民多以楼盘为中心，生活、娱乐多集中于小区内部，有街道办和物业为其服务；农村居民有村委会和农村基层组织给予管理；其他居民除了部分商贩为外地流动人口外，绝大多数都为本地居民，流动性不大。

2.3存在的问题

2.3.1稳定性差，停业歇业率高，难以提供连贯服务

根据调查统计显示，学院路社区有各种规模的商铺200多家。其中，在2015年1年之内易手的商铺高达30多家，甚至有商铺1年之内易手3次。除此之外，还有10多家商铺张贴有“此商铺转让”的牌子。可见，该社区的商铺稳定性不高，其中能经营5年以上的老商铺，微乎其微，不超过30家。大部分商铺的生存周期只有3年左右，3年以后要么商铺转让，要么倒闭重新装修。笔者通过几年的观察统计发现，停业歇业率较高的商铺主要是餐饮店、理发店，稳定性较高的商铺主要是零售型商店、网吧、事业单位下属的医疗服务站。

2.3.2盈利需求与社区服务功能的融合与冲突

对于社区商铺的投资，存在着两种截然不同的认识。有一种观点认为，当前社区商铺发展潜力极大，具有很好的投资空间。例如周力军就认为投资社区商铺潜力大，其自身投资少、回报相对稳定的特点而受到投资者青睐[1]。《济南日报》有记者报道认为，新政策下社区商铺成投资“新贵”，诸多的投资者把眼光投向了社区商铺[2]。但也存在着截然不同的看法，有记者调查发现，社区商铺就是投资“鸡肋”，食之无味，弃之可惜[3]。那么，究竟是什么原因导致了这两种截然不同的观点呢。经过调查发现，这是社区商铺本身的特质和功能存在矛盾所导致的。

作为社区商铺，它具有一般性，社区商铺最终定位还是商铺，是需要有盈利的，无论投资者的目的是自营还是转租或者是出售，其目的都是为了赚钱。所有投资者的投资目的不是做慈善，而是期待有所回报，甚至要求有较大的利润反馈。然而社区商铺又具有特殊性，社区商铺存在于整个社区中，必然要承担社区服务的相关功能，其目的是方便社区居民，为他们提供便利。学院路社区是一个有学校、事业单位、拆迁农村居民的混合型大型社区。笔者通过向社区居民发放问卷调查和访谈等方式，对商铺能否满足社区居民社会化服务、管理服务、教育服务、安全服务等方面的需求，能否使社区居民产生共同的结合感和良好的心理归属感进行了统计和分析发现，社区居民对以上问题的满意度为50%。社区居民普遍认为，社区周边商铺为社区居民生活带来了很多便利，但同时也存在很多问题，比如周边商铺整体环境较差，商铺经营者的社区服务意识较弱，社区缺少必要的服务设施建设等。

3社区商铺服务功能的发展建议

3.1投资者尽量投资一些尚未布局的可盈利产业

投资者不能盲目投资，比如对于餐饮，如果没有做好前期的调研，盲目开设社区居民不太喜欢的饮食门类，只会导致亏损。餐饮业虽然是长青产业，但是并不意味着所有的饮食在该社区都能盈利。比如社区的消费层次并不高，高档住宅和高端消费人群并不多，咖啡店、酒吧这一类型店铺就不一定能盈利。火锅店、快餐店的重复性很高，没有特色也难在竞争中取得生存。

社区商铺的投资不同于一般商铺，有很强的针对性，其消费对象主要是社区居民。因而，如果该社区居民对经营的行业需求不大，只会导致亏损。还有些投资者对社区居民调查不够，出现误判。比如片面认为学生比较多，经营书店生意就比较好，其实不然，现在网络购物发达，学生主要是通过网络购买书籍，实体店购买意向并不强。因此，投资社区商铺既不能盲目扎堆，更不能不顾社区需求而随意投资。

3.2政府部门加强社区必要设施的建设

目前，安顺市对城市规划整体布局是将大型的服务型产业全部转移到城市东区，学院路社区位于城市西部，导致服务型产业严重缺失。比如，该社区周边没有大型的公立医院，只有地质队下属的一个卫生服务站；银行、邮局、政府机构大量集中于城市中心，在该社区没有布局，导致学生和居民生活极不方便。

3.3提高商铺经营者的社区服务意识

笔者从调查和访谈中发现，社区商铺歇业率高、转手频繁，归根结底，除了商铺投资者对盈利期望太高外，还与社区商铺的服务意识不够有很大关系。在一些基本民生领域，政府保障不到位，养老、医疗、住房、生活救助等基本公共服务未能实现全面覆盖，或者标准相对较低，难以满足群众需求。更重要的是，由于社区服务理念的滞后，进一步凸显了社区服务不到位的问题。

3.4推进社区的网格化管理

从整个社区发展来说，社区商铺只是社区管理中的一个方面或一个要素，整个社区还是需要科学化的管理。社区商铺只有融入社区，融入网格化管理范畴，才能提高社区为居民服务的能力，为加强和创新社会管理工作打下良好的基层基础[4]。学院路社区从发展来看，还未形成一个社区整体。在今后的社区建设中，政府和相关管理部门可以把学院路街道整个大社区纳入管理和规划范畴。比如，从安全方面来说，可以发挥社区工作人员，以及辖区内管区民警、治保员、调解员、协管员、治安信息员、治安积极分子、党员、辖区单位保卫、物业管理员及楼栋长等，全部纳入网格工作组，从而提高整个社区的安全性。

4结束语

社区商铺是社区建设中的重要环节，既有利于投资者寻找合理的投资方向和盈利模式，又有助于为社区居民提供有效和高质量的社区服务。社区工作任重而道远，商铺的社区服务研究有助于拓展社区工作中常常被忽视的赚钱者的角色。社区工作不仅仅是社会工作者的责任，作为社区商铺的投资者、经营者、监管者，也应该从社区工作的目的出发，发挥其应用价值，提高对社区乃至社会的服务价值和效用。

参考文献：

[1]周力军.投资社区商铺潜力大[J].时代金融,2013(4)：43-46.

[2]苏茂华，谷青.新政下社区商铺成投资“新贵”[N].济南日报,2011-06-23(13).

[3]孙珩.社区商铺缘何成为投资“鸡肋”[N].贵阳日报,2005-10-28(C03).

[4]中央社会管理综合治理委员会办公室编.社会管理创新社区工作选集[M].北京：中国长安出版社，2013：41.

ResidentServicesandPromotionMeasurestoCommunityShopswithNewUrbanization

DUANYafei

(MarxismCollegeofAnshunUniversity,AnshunGuizhou561000，P．R．China)

Abstract：The number of community shops is increasing, the type is Completing with new urbanization. We found that community shops exist in the community has special advantages and problems, but also services by survey to Anshun City Community College Road shop services. Therefore, we believe the investment community shops, are not yet in need of selective investment layout profitable industry, government departments should strengthen the necessary community facilities, shop operators to raise awareness of community services, promoting grid management community as a whole .

Key words：new urbanization; community; shops; services

收稿日期：2016-04-21

基金项目：安顺学院2014年社会学省级重点支持学科(asxyshxzdzcxk2015011)

作者简介：段亚菲(1986-)，讲师，研究方向为法理学。

中图分类号：C916

文献标识码：A

文章编号：1008- 8032(2016)03- 0059- 04