给6亿城镇居民吃颗定心丸

周兼明

近段时间，因温州20年住宅用地年限到期，一些业主遭遇续期疑难，引发社会高度关注。尽管，温州市国土局称此报道属误读，但对如何续期，并未给出明确说法。随后，媒体追踪报道发现，青岛、深圳等地都有“撞限”的住宅用地。由于当年一些地方对土地使用权出让的先行先试，才出现了20年、30年、40年等不同的住宅用地使用年限。

虽说大陆住宅用地使用权限多为70年，也有一些40、50年的，但由于对“使用权到期如何续期”一直没有明确法规，稍有风吹草动，就引来大量城镇居民的担心与焦虑。统计显示，大陆现有城镇人口7.5亿人，自有住房率高达89.68%，也就是说，城镇住宅土地使用年限问题至少与6亿多市民相关。对大多数市民来说，房产显然属于最主要的财产，政府如何及时妥当地处理好这个问题，确是牵一发而动全身的大事，不可不深思而慎行。

对土地使用权限如何续期，目前的法规有自相矛盾处。1995年施行、2007年8月修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。而2007年10月施行的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条则规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。据法学专家的解释，所谓“自动”，因没有规定相应条件和手续，指的就是无须申请，即可无条件续期。《物权法》作为上位法，对《城市房地产管理法》有约束力，意味着此前法律对诸如“续期”等问题有限制或附加条件，都没有法律效力。除非全国人大出台新的法律解释，规定“自动续期”含有收费内容，否则任何行政机关的收费行为，都没有法律依据。

大陆现行的土地政策，是在计划经济向市场经济的改革中陆续出台的，经历了从无章可循到逐步有法可依的过程，原本就有极大的探索性。每往前迈一步，都会遇到来自计划经济惯性思维的阻力，很多法条在订立时，为避免争议、平衡左右声音，本身就拟定得比较模糊，法律与法规之间也未能做到很好的呼应与衔接，实际上是把疑难问题留给未来去解决。这种情形在教育、医疗、土地、户籍等领域都普遍存在。改革开放近40年，已积累了大量市场经济的经验，对这些“摸着石头过河”的法律法规，确实到了需要重新清理、调整与完善的时期。《物权法》出台后，国家也加强了对公民私有财产的保护，全国人大适时对土地续期问题作出法律解释，才能解决民众的纠结与困惑。

十八大之后，中央政府加快了对农村土地的确权，此举不仅解决了农村土地的权属纠纷，更能在城镇化与乡村现代化过程中有效地维护农民权益。长远地看，对形成一个产权清晰、流转顺畅、分配合理的农村土地产权制度有重大推动作用，也有利于建设城乡土地权益统一的市场。对进城打工的农民，土地确权不仅成了他们进城的资本，也能为他们的生存提供一份可靠的保障，等于吃下了一颗定心丸；对于留在农村的农民，因为可以依法实现土地资源流转，有了规模化经营、降低农业成本的可能。可以说，对农村土地的确权，切切实实地增加了农民的安全感与获得感，也为重塑城乡资源配置的新格局，提供了新机遇。

既然，农民对宅基地和承包地的“使用权”有了永久权，按照《物权法》的规定，对城镇居民的住宅用地的“使用权”进行确权，也就势在必行了。否则，城乡土地权益又陷入了一种新的二元结构标准，对数亿城镇居民显失公平不说，还会加深城乡土地使用权的年限鸿沟。为推动城镇化建设，国家发改委正在制定一亿人落户的方案，着手建立一个“购租并举”的城镇住房体系。但现实情况是，大量农民工不愿落户城市、尤其小城镇，主要原因就是城镇的住宅用地是有期限的。农民担心一旦落户城镇，其乡村利益就有可能丧失。这也是小城镇存有大量库存房的原因。如果全国人大与中央政府，对《物权法》的“自动续期”，明确解释为“无条件续期”，等于一下填平了城乡土地权益的年限鸿沟，对解除农民进城的后顾之忧、有效推动城镇化进程，无疑大有助益。

新一届中央政府一直强调，要“让人民对改革有更多获得感”。政府过去每年已有4万亿元的土地收益，通过给城镇居民住宅用地确权，给6亿多城镇居民一颗定心丸，让民众切实分享改革红利，解除民众对“土地大限”的隐忧和焦虑，就能彻底解决城镇土地产权模糊的问题。

无论是对农民还是对城镇居民来说，土地的确权都属头等大事，也事关每个公民的切身利益，是最大的民生选项。随着地方政府财政模式的转型，通过土地续期“再收一次”费用的可能性越来越小。随着楼市进入去库存时代，拉动与刺激民众与市场的消费将成为主要目标。与其与民争利，不如藏富于民，对城镇居民的住宅用地确权，无疑是让利于民、藏富于民的重大举措，可谓迫在眉睫，这项对国计和民生都大有益处的改革举措，必将载入史册。

民众有恒产，国家伟业才有坚固的基础。