上海“地王”疯狂上演是否正在吹大楼市之“泡沫”

孙华良

自然界的炎热夏季尚未来临，而上海楼市正在上演“反季节”的地王酷热闹剧。这种疯狂抢地的表演，令许多人胆战心惊……

我一直自诩自己是上海楼市的谨慎看多派，我从来没敢预测过上海房价会暴跌。但面对如此疯狂的高价抢地风潮，我也不敢预测明后年上海房价会继续保持大涨，尽管我也不会预测明后年上海房价会出现大跌。

作为一位房地产行业的老兵，理论上来讲，本不该为上海房价上涨而泼冷水。但作为业内专业人士，还是克制不住自己的“表演欲”，发表几点可能不合时宜的“独家评论”。

上海楼市出现“面粉比面包贵”，已不是什么新闻，而几乎每次高价买来的面粉，等到做成面包时，都能卖出更高的价格，这就是历年来上海房价持续上涨的原动力。因为拍卖来的楼板价高，所以必须卖出高房价才能盈利。而这些敢拿“高地价”的房地产企业的英雄们，屡次逢凶化吉而获利（个别的地王亏本销售除外）。因此，上海楼市谱写出的永远是“敢拿高地价者为王”的英雄战歌。

但是，如今的“地王”价格也确实高得离谱。那么，上海楼市的购买需求，是否还会让高地价再次幸运地谱写出英雄战歌呢？

今年5月，上海楼市最严新政之后，松江泗泾拍出了“双地王”：融创和格力分别以3.83万元/平方米和3.77万元/平方米的楼板价夺得“地王”皇冠。

5月18日，保利公司以5.45万元/平方米楼板价，抢得浦东周浦住宅地块。

据有关资料显示，今年5月，上海经营性用地共成交10幅，成交面积合计为472万平方米，同比增涨389.1%，成交金额合计为187.3亿元，同比增涨1330%。

而6月1日，宝山区顾村的地块拍卖，信达地产以306.5%的溢价率创出该区域单价“地王”的楼板价达3.7万元/平方米。

不少市场人士称，信达地产该幅地块的保本估算开发成本超8万元/平方米。

简而言之，信达地产这个位于宝山顾村的楼盘明后年上市销售房价，至少要卖到8万元单价以上。你敢信吗？我是肯定不敢信的。

因此，我不想太多地去分析其他“地王”的楼盘，仅以顾村地块而言，提出专业的市场“质疑”。

一是宝山顾村的房价要卖到8万元/平方米，那么，上海的平均房价肯定要达到8万元以上。而目前上海平均房价在3.6万元左右，两年之内上海房价再翻一番，你敢相信吗？

二是如果真的出现明后年信达地产顾村楼盘房价以8万元单价销售，购房者还会有多少房价上升空间？如果房价没有上升空间而见顶，购房者还会买吗？

三是宝山顾村区域楼盘目前属于市场刚需购买楼盘。刚需楼盘市场购买群体是属于哪类收入阶层呢？如果以每套住房100平方米，单价8万元计算，是总价800万元。以一个家庭年收入20万元计算，不吃不喝不花一分钱，要40年才能买这套房子。

我们也可以科学地分析出这类购买群体，比如年收入达40万元，一半用于储蓄购房，而购房时50%按揭贷款，那也要用20年积蓄的400万元现金购买呀。而购买的仅仅是宝山顾村的住房，这类购买群体在市场上还有多少呢？

我在《东方早报》读到关于信达地产高价抢夺顾村地块的一篇文章，标题为《信达高价拿地：负债率超300%》。文章标题太触目惊心，而我认为这位我认识的记者是写出一篇有职业道德和社会良心的文章。现摘抄如下，以供各位读者自己分析评判：“‘我就是钱几乎成了信达地产的代名词。然而，即便土地市场已火热了一年有余，信达地产的拿地价格还是让同行纷纷惊呼看不懂。一些人更直接表态其拿地价格‘怎么测算都无法盈利。信达地产究竟靠什么频频出如此高的报价？

“信达地产的规模并不大，2015年财报显示，其全年营业收入81.36亿元。这一规模相比房地产行业第一的万科，收入不足后者的4%。在其今年初发债时，中诚信证券评估公司的评估报告显示，截至2016年3月末，信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%。财务杠杆在行业中亦处于较高水平，未来随着土地投资的增加，以及项目开发的继续，负债水平或将进一步上升。

“有房地产行业人士称，以信达地产在顾村的地块为例，无论怎么测算，都无法盈利。央企和一般的民营企业的思路不同，其应该不是为了单一的项目回报。”

我的分析结论很简单，企业高负债率就是一种经济“泡沫”。一旦市场出现动荡，“泡沫”就有可能被挤破。也就是说，企业也会面临破产的风险。

上海每遇土地拍卖就遭到开发商的疯狂抢夺，这已成为目前上海楼市的新常态——“海上奇观”。

为此，上海楼市著名专家许仰东先生发出的三个问号，是值得人们深思的。

其三个问号为：“1.如此高地价，你自己的钱敢投吗？2.地价之灾，是否房价之灾的前奏？3.连续离谱的地价，政府真无能为力吗？”

针对“地王”现象，我是如此解读的。目前疯狂抢夺地王的绝大多数是国企，这些国企任性的原因，是银行有钱可以支撑它们。

因此，我认为，上海房价再继续上涨还是存在可能性的，但前提就是人民币要继续不断超发。货币贬值会导致房价继续上涨，但关键是我们的收入也必须成倍地增长，才能匹配房价的同步上涨。

如果房价无节制上涨，而导致市场无购买承接能力。那么，房价就难以再上涨，或者说会下跌。我这里指的下跌，是指与见顶时的高房价相比而下跌，我并不希望上海的房价会出现“暴跌之灾”。

其实，上海也出现过不少“地王”贱卖，甚至亏本的现象。仅以常发地产2009年底以楼板价12070元/平方米，溢价率高达435%夺得嘉定新城某地块地王为例。该楼盘尽管捂盘三年，首次开盘价格“破发”低至13000元/平方米。销售周期四年，销售率95%，实际成交均价为15235元/平方米。该项目地价为12076元/平方米，加上造价等其他费用，卖价仅为15235元/平方米，开发商有钱赚吗？

行文止此，已无心多言。耳边忽然响起一句电影的台词：“愿上帝保佑追击者和被追击者。”翻译成白话为：愿市场保佑开发商和购房者都能如愿其梦！

百度房产落地上海迎来“房地产+VR”营销新时代

百度房产上海站上线创新营销模式一线城市全覆盖

2016年可谓是VR（虚拟现实）发展元年，传统的房地产行业也开始与VR结合。5月31日，以“索见所得直达交易”为主题的百度房产上海站上线发布会上，百度房产引入创新的VR在线看房模式，这不仅为用户带来科技感十足的看房体验，也为传统的地产营销转型提供了全新思路。至此，百度房产创新营销解决方案已全面落地北京、上海、广州、深圳等一线城市。

针对新时代的房产营销，百度推出了一整套包含手机百度、百度地图、百度百科和贴吧等核心产品，以及平台矩阵在内的解决方案。同时引入VR、智能家居等科技产品，为开发商和消费者提供全新的营销解决方案和线上一站式购房服务平台。

百度房产负责人刘荔现场表示：“通过将VR技术与我们的房产服务结合，用户可以直接看到3D户型图、沙盘效果图等，这就为用户解决了远距离看房的问题。百度瞄准的正是这种房产营销趋势和用户的需求变化，将房产行业进行线上线下的融合，以此实现房地产行业‘人与服务的深度连接，满足用户体验和开发商的营销服务。”

业内人士称，在移动互联网大潮下，传统行业通过互联网进行转型已是势在必行，房地产虽是重决策行业，仍然有着很大的挖掘空间。百度房产行业解决方案以品牌、数据、支付和技术方面等优势，势必成为传统房产企业的转型首选。

（专刊记者 王飒）