住宅精装修工程前期合约管理

南娟妮

（甘肃万泰建设工程有限公司 甘肃省兰州市 730050）

住宅精装修工程前期合约管理

南娟妮

（甘肃万泰建设工程有限公司 甘肃省兰州市 730050）

在现代社会中对住宅进行精装修已经逐渐变成住宅装修市场中的主导，愈加受到人们的重视。而且有关住宅精装修工程的前期合约管理会给精装工程的质量产生直接的影响，本文将在开发商的角度探讨精装修工程前期的合约管理，对其中的不足之处提出可行性建议。

住宅精装修工程；前期合约管理

精装修的商品房目前在市场上备受关注，一方面是政府提倡力度比较大，另一方面市场需求也比较大。下文将简述开发商在精装修工程中使用的发包方式和装饰工程的使用的合约具体内容，探讨前期合约能够达到最好的工程质量的方式。

1 精装修工程使用的发包方式

1.1 业主直接对精装工程发包

在我们国家住宅精装工程中，通常会有业主直接进行发包，而这种做法也是有一定的理论依据的，也是存在现实意义的。

业主直接对精装工程进行发包的理论依据如下：这种业主直接对精装工程进行发包的方式是平行发包的范畴之内。而平行发包指的是，由发包单位分解整个工程的很多工序，比如勘察、设计以及材料准备等等，将这些工序分别分给一家或者几家在各个方面都有很好信誉、资质比较高的承包单位，和这些单位都要签订承包合同。要保证每一个负责不同工序的单位是平行关系，共同对发包单位负责任。这种平行的发包方式，在国际上是通行的一种承发包方式，是我们国家允许的一种承发包方式。

业主直接对精装工程的现实意义如下：现阶段装修行业发展日新月异，相关企业众多，并有很多相关从业人员。在2006年在登记中的装饰企业在全国范围内有近二十万家，从事相关行业的人也有近两千万人。但是这个行业还是属于一项新兴行业，市场中各个企业的资质也是良莠不齐的，这也是直接造成装修质量逐渐成为建筑业内的比较热门的问题的原因。相关调查显示，在上一年建筑装饰工程中，公共建筑装饰绝大部分都是有资质的装修企业完成；而住宅的装饰中，则基本是无资质的企业完成的，而且这些由无资质的企业完成的装修大约占整个住宅装修工程总量的60%。这样看来，装修质量的确需要引起人们的重视，在工程开始招标的时候就应该严格控制施工企业资质选择。

1.2 精装工程细分

有关精装工程是否会被细分，重点并不是取决于能不能对现实需求进行满足。因为要是将工程进行细分，要看是不是有足够的管理能力，也要看在工程细分之后能否保证工程质量，并对成本加以良好的控制。

现阶段大都是将一个住宅的精装工程发包给一个装饰企业。而室内精装工程往往会使用种类繁多的材料，涉及的工作种类也很多，在监管的时候会存在很大的难度。因此在招标中经常会要求招标人对要使用的主要材料和样板先加以审查，最大程度上保证使用材料的质量。但是在门、柜子以及地板这些方面，有太多的品牌和种类，质量也是良莠不齐，因此开发商常常会制定材料使用，或者选择甲供的形式，由此来对装修使用材料加以控制。但是经常会存在这样的问题，就是施工方和材料供应商之间总是会有扯皮的情况，而且对于施工方来说，这些费用较高、又影响整体品质的关键部位的安装能力又不如专业的厂商。因此可以考虑将这些部分单独安排，让这些由专门的厂商完成安装。

细分精装工程会出现很多专业单位穿插施工的情况，因此也就对划分合约内容提出更高要求，同时在现场监管方面难度也就更大了。所以说如果开发商都能保证这两方面的情况下，应该选择更具备专业资质的施工单位，将地板、木门以及柜子交由专业的厂家负责。

2 施工总包单位以及精装装饰单位的合约内容界定

前文提到，在住宅工程在进入精装修的阶段时候，总会出现很多装修队伍共同作业的状况。这种状况的出现，要求各个装饰队伍所在企业要在各自签订的装饰工程合同中对自己单位要在工程中履行的任务加以明确，也要确定和其他队伍之间需要合作的部分，各项工作交接和需要协调的内容。这样才能避免合约内容不明确、漏项造成相互推诿，产生纠纷的情况出现。

2.1 建筑施工总承包单位有关精装工程主要内容的界定

根据上文所述，现阶段大部分开发商都是针对工程直接进行招标，再和装饰单位签订合同，这样就不会和总包单位产生什么联系。也就是说装修的承包责任人对发包人负直接责任，而发包人将工程款项直接交给装饰承包的单位，这是平行发包的方式。但是为了避免因为施工单位过多而出现失控的情况出现，开发商通常会扮演总包管理的角色。在施工现场主要负责对工程安全的管理，并对施工进行积极配合，业主会负责对施工进程和施工质量进行管理。

2.2 在精装工程中对地板、门和橱柜的合约内容界定

因为合同使用的计价方式不同，通常会分为单价、总价以及成本和酬金这些类目的合同。根据施工图纸招标建造的商品房的装修，工程范围比较明确，施工工作比较少、工期比较短并基本没有什么不稳定的因素存在，比较能符合总价合同的使用要求。一般情况下，业主也都是比较喜欢使用这种合同的形式的，会让双方减少很多繁琐的环节，结算起来也很方便。重要的是使用这种合同形式会大大减少被承包商索赔的情况，对工程造价的控制十分有利。

通常发包方在招标的时候会列出一份有关工程施工量的单子，由投标方在其中填上综合单价以及总价。而业主不需要对工程量是否准确进行监督，也不用对不准确的情况负责任。投标人要再对图纸加以检查，如果发现不符合规定的地方要及时对其进行纠正。

使用样板房先行制度，对成品着重加以保护。样板房先行制度主要是在户型样板的施工工程中及时发现问题所在，然后再依照施工图纸进行施工建设，这样能避免出现系统性的错误。而在众多的客户投诉中能够看出，至少有70%都是有关成品的保护问题。对于产品保护要先检查，再进行保护。各个装修项目的合同中应该标注明确，总包的单位会监管整个施工现场的情况，但不会对各个施工单位的成负责，每个施工单位要保护和监管自己的成品，其中所需的费用要自行计算。在整个装修移交到业主手中以前，所有成品出现问题一概应该由每个负责的单位自行负责修好。

2.3 各项工程主要的合约内容

装饰工程合约中会提到的服务有：总承包方可以将临时设施以及各种运输设备免费提供给各个装饰单位，在不能满足的时候需要其自行进行解决。施工需要的水电可以给安装工程免费提供；各个装饰单位的施工项目以及竣工资料要自己加以总结，然后由总的承包方来将其汇总在一起，对整个项目进行预算。

3 结束语

综上所述，这些精装修的承包方式其实是在传统的个平行发包方式的基础上加以改良的发包方式，对现有的资源进行了更加充分的使用。精装修工程的合约内容主要是图纸、项目清单、样板和各项条款组成的，由这几项共同组合，并相互补充，会让合同内容最大程度的达到完善状态，也会对精装修的工程质量起到有利作用，同时更方便与对施工成本的控制。

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TU767

A

1004-7344（2016）12-0020-02

2016-4-10

南娟妮（1985-），女，汉族，甘肃会宁人，助理工程师，本科，主要从事工程管理工作。