探析房地产企业财务管理风险及防范

孙薇



探析房地产企业财务管理风险及防范

孙薇

摘要：进入新时期后，我国房地产领域日趋火热，涌入了越来越多的资本和企业。但是在房地产企业繁荣的背后，也存在着很大的财务风险，如果不科学防范，将会带来十分严重的后果。本文简要分析了房地产企业财务管理风险及防范，希望能够提供一些有价值的参考意见。

关键词：房地产企业；财务管理；风险防范

从广义角度上来讲，房地产企业财务管理风险指的是在企业项目筹资、投资、资金运用等一系列财务活动中，可能会影响到企业经营、盈利及发展效益。而从狭义角度上来讲，指的则是企业没有采取科学的融资方式和合理的资金结构，导致负债经营产生，降低企业预期收益，债务无法偿还，还可能会有破产出现。结合这些风险，需要分析风险产生的原因，进而采取针对性的财务管理措施，保证房地产企业的健康稳定发展。

一、我国房地产企业财务风险

1.较大的负债数额，具有较高的按期偿债风险

房地产企业资金来源为预售款、自有资金、银行借款以及经营性欠款；根据房地产企业财务报表，自有资本金占据较低的比重，银行借款在开发资金中占据较大的比例；同时，房地产企业具有较长的开发周期，需要较长时间方可回收投入的资金，这样就会有一些不确定因素影响到期望利润率，产生财务风险。房地产企业如果无法科学的预测控制相关风险，这样就会增大无法偿还到期银行借款本息的概率。

2.具有较高的再融资风险

房地产企业具有较大的资金需求量，为了解决资金问题，满足资金需求，往往会采取再融资措施。政府为了保障民生，逐渐紧缩房地产企业的信贷政策，这样就会增加房地产企业再融资难度。同时，房地产企业的负债率较高，这样对债权人的债权保证程度也会遭到降低，进而限制到房地产企业从其他渠道获得负债筹资的能力。这些因素都增加了房地产企业的再融资难度，可能会出现资金链断裂问题，制约到房地产企业的生存和发展。

3.存在较大的利率波动风险

因为房地产企业的资产负债率较高，那么利率波动也会随之影响到房地产企业。利率升高的话，会增加房地产企业的资金成本，进而降低其预期收益。同时，升高利率，会向风险较低的领域流入更多资本，如国债、银行存款等，进而降低投资者的购买欲望和房地产市场的市场需求。近些年来，我国央行进行了多次加息，增加了房地产企业的资本成本，同时升高了投资者的成本，影响到投资者的购房需求。

二、房地产企业财务风险的成因

1.外部成因

法律环境、政治环境、经济环境等共同组成了房地产企业财务活动的外部环境，会直接影响到企业财务活动的开展。国内房地产企业具有较为稳定的法律环境和政治环境，而经济环境则会较大程度影响到房地产企业。其中，经济周期、经济发展水平、宏观经济政策为重要因素，经济环境发生了变化，会增加房地产企业外部环境的不确定性，影响到房地产企业经营与财务状况，进而导致财务风险的出现。

2.内部成因

房地产行业的一个特征为资金密集，具有较长的产品开发周期与资金周转天数，同时存在着较高的资产风险，产生较大的财务风险。主要原因为资产负债率过高，房地产企业自有资金仅仅占据到较小的比例，具有70%左右的资产负债率；将财务杠杆作用充分发挥出来，获得较大利益，同时，也带来了较高的财务风险。

三、房地产企业财务风险管理的防范措施

1.增强风险意识，采取一系列的风险防范措施

结合外部不断变化的市场环境与房地产企业的自身特点，需要将风险意识树立起来，结合发展状况与趋势，科学预测分析项目运行中可能出现的各种财务风险，对相应的风险制定防范措施、应对方案等，促使财务管理风险预测、防范工作得到有机强化。要合理控制财务管理，完善应对机制，对贷款利率适当降低，促使筹资风险得到减少。同时，对资金结构，科学调整，避免出现财务风险。

2.对财务制度与流程规范科学构建

要结合实际情况，对基本财务管理制度、流程规范体系等科学构建，以便对房地产企业整体财务管理活动的开展，起到有效指导作用。首先，对财务管理制度有机构建和完善，设置专门的财务管理机构，将现金出纳、资金融通等方面的预算、决算工作切实开展下去。积极运用先进的信息技术，对基础核算平台科学构建，通过对财务数据准确真实的获取，来做出更加科学的决策，更加高效的开展财务管理活动。对考核制度、监督机制有机构建和完善，对业务授权制度合理构建，对管理人员、财务人员的职责权力范围有机明确，对财务活动的执行程序合理确定，促使财务管理的科学性与规范性得到提高，进而实现营运风险得到降低的目标。构建信息化集成系统，将信息化平台的作用充分发挥出来，充分共享内外信息数据，做出更加科学合理的决策。

3.加强内部控制建设

为了有效规避可能出现的财务风险，房地产企业需要理顺内部财务管理，对财务管理中各个部门需要承担的责任和拥有的权利进行明确，划分权责。通过培训教育措施的运用，促使全体员工的风险意识得到强化，能够积极参与到财务管理中。要积极化解风险，将风险管理导向下的财务风险控制系统构建起来。首先，对公司治理结构、监督体系不断完善，通过治理结构的完善，可以促进房地产企业健康稳定运行和发展，从组织角度保障内部会计控制的顺利实施。要对内部审计、稽核等专门监督机构科学设立，通过制度约束人员行为，贯彻责任追究制度，全面落实内部控制工作。将内部控制制度建设切实推行下去，对内部控制体系规范化建设，在梳理业务流程的基础上，对岗位职责说明书有机编写，对关键业务流程图科学制作等，促使管理系统化、程序化目标得到实现。为了更好的防范风险，需要在房地产企业日常经营管理活动中融入内部控制工作。最后，还需要对实施过程中的控制，结合关键环节，设立相应的控制风险点。

4.做好资金管理工作

首先，做好预算管理；结合房地产行业实际情况，有机结合项目预算和资金预算方式；项目预算的对象为房地产企业开发项目，整体预算规划设计费用、工程开发成本、间接费用、经营收入等各方面的内容。而资金预算则是汇总各个责任中心的年度资金需求、使用计划，结合整体资金情况，协调运作企业资金，制定相应的规划。向各个责任中心层层分解整体计划与目标，之后各个责任中心对年度项目预算、责任预算进行编制和汇总，保证可以顺利实现公司预算总目标。在编制全面预算的过程中，需要积极沟通和活动，有机联系业务授权体系，对预算外支出有机控制，促使企业资金管控能力得到显著增强。其次，要加快资金周转速度，为了对闲置资金充分利用，统筹考虑和调度工程物资，横向融通，这样工程顺利开展不受影响，物资积压也可以得到减少，资金周转速度得到加快。

四、结语

相较于其他行业，房地产企业具有较大的特殊性，存在着较大的财务风险；如果不及时加以防范和控制，很容易造成严重后果。房地产企业需要充分依据自身发展状况，预测分析可能出现的风险隐患，及时采取针对性的防范措施，提升抗风险能力，保证自身的健康稳定发展。

参考文献：

［1］李玲.房地产企业财务管理风险及防范措施探究［J］.时代金融旬刊，2015，6（10）：123-125.

［2］张洪波.房地产企业财务管理的风险防范［J］.企业改革与管理，2014，7（18）：77-79.

作者单位：（传富（杭州）置业有限公司）