浅析房地产估价技术在存量房交易税收征管中的应用

许莹



浅析房地产估价技术在存量房交易税收征管中的应用

许莹

房地产估价技术与存量房交易税收征管工作有着十分紧密的联系。目前，存量房交易环节“阴阳合同”的现象十分常见，导致了国家税收的流失，要应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作是新常态下税务部门强化税收征管的必然需求。本文从存量房评估征税的基本情况出发，对内蒙古自治区存量房评估征税工作进行了简要介绍，并结合国内外实践经验对收益法在存量房评估征税工作中的应用进行了探讨，以期对内蒙古自治区存量房评估征税工作提供一定的借鉴。

一、存量房评估征税概述

存量房是指已被投入使用，并已获得产权证书的房屋。这是一个与增量房相对应的概念，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，即新建商品房。因此，可以将存量房理解为俗称的“二手房”。受前些年房地产市场过热的影响，大量的存量房处于闲置囤积状态，盘活这些存量房是增加住房供给最直接的办法。正确引导、规范存量房市场的发展对国民经济发展、抑制房价过快增长具有重要意义。

存量房交易是指已办理房屋权属转移登记、取得房屋所有权证的房屋的再次买卖。存量房交易涉及营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税、企业所得税、城镇维护建设税等诸多税种，因此在税收征管中难度大、重要性高，迫切需要采取一定的技术手段来加强征管。

存量房评估征税是指应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估，其实质是税务机关对纳税人申报的计税依据是否合理的一种核定。

开展存量房评估征税工作，将科学的估价技术引入到税收征管之中，一方面能防范“阴阳合同”带来的税收风险，堵塞税收征管漏洞，有效维护国家税收权益；另一方面能降低税款核定工作中的主观性和随意性，提高税收征管的科学性和公允性，减少纳税争议，有效地防范和降低执法风险，营造公平的税收环境。更为重要的是，开展存量房评估征税工作，能为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备，具有长远意义。

二、内蒙古自治区存量房评估征税工作开展情况

内蒙古自治区存量房评估征税由房地产税收一体化管理工作演变而来，工作起点较高。早在2006年，就已经在部分盟市开展试点工作，研发应用了房地产一体化综合征税软件。2012年，内蒙古地税局颁发了《关于印发应用房地产评税技术开展存量房交易税收征管工作实施方案的通知》（内地税字〔2012〕76号），进一步扩大了试点地域范围。2014年，结合内蒙古自治区“金税三期”试点工作，为增强存量房评税系统的使用功能，内蒙古地税局颁发了《关于应用房地产评税技术及集中版软件开展存量房交易税收征管工作的通知》（内地税字〔2014〕182号），要求各盟市局在做好数据迁移、模型更新、基准调整的基础上，全面开展此项工作，进一步强化存量房的税收征管。

通过多年的努力，内蒙古自治区存量房评估征税工作得到了极大地完善：一是将评估征税地域覆盖面不断扩大；二是将评估征税房屋类型覆盖面由住宅拓展到商业用房；三是将评估征税依据由简单的政府指导价逐步升级为更精准的中介评估价；四是拓展软件功能应用，将房地产一体化综合征税软件应用领域由存量房交易征管拓展到增量房交易征管，以便为房地产税的开征积攒更多地数据储备。

目前，相对于其他先进省市而言，内蒙古自治区存量房评估征税工作仍略显滞后，主要的问题表现为：一是评估征税尚未实现地域全覆盖；二是评估技术过于单一，仅仅局限于市场比较法，尤其是对于商业用房，尚未采用更适用的收益法；三是评估数据较为滞后，无法实现自动更新；四是尚未与住建部门实现完全联网。

三、收益法评估征税的国内外实践经验

目前，内蒙古自治区存量房评估征税虽然已将商业用房涵盖在内，但依旧采用市场比较法。由于商业用房具有明显的收益性，利用收益法进行评估是国内外普遍认同的做法。与其他方法相比，收益法理论成熟、适用性强，也符合购买者的投资心理。

（一）美国

美国房地产评估中采用的收益法主要为资本化法。资本化法是将评估对象未来的收益利用适当的资本化率进行折现，从而获取评估价值的方法。应用资本化法，估价师要科学合理地研判被评估房地产未来收益、持有期间和资本化率，以确保评估价能有效地反映被评估房地产的内在价值。

资本化法主要适用条件为：被评估房地产已处于稳定经营状态；市场上存在大量包括市场风险、收益、费用、物业性质和区位条件等特征都相似的可比案例。

近年来，由于计算机技术的发展，收益法在未来收益分析和贴现现金流量分析等方面发展了一些先进技术，对房地产估价产生了重大影响。

（二）中国香港

与其他国家和地区不同，香港的房地产税有一个非常本地化的名字——“差饷”。香港的差饷具有相当大的特色，其计税依据并不是课税对象的评估价值，而是应课差饷租值，即假设房地产在一个统一估价日期空置出租时，估计可得的年租金。香港差饷的评税方法有三种：租金比较法、收支法（溢利法）、成本法（建筑成本法）。其中具有收益法色彩的方法是收支法。具体计算方法有两种：

应课差饷租值=总收入×a%

应课差饷租值=纯利×a%=（总收入-总开支）×a%

其中a%由市场研究及分析确定。

收支法只适用于以赢利为目的的物业，其实质是根据物业实际营运者提供的损益表评估租户在估价依据日期起一年内的营运收入及支出，从而评估出租户在合理的情况下可得的营业利润，再从利润中扣除租客的回报，余数是租户可支付的租金（即应课差饷租值）和差饷。租客的回报包括资本的利息、租户的报酬和风险补偿。

随着CAMA系统和GIS系统在批量评估中的应用，香港差饷物业估价署提出了标准店铺估价方式，建立了地理信息估价模组，通过在分区内设立标准店铺样本，大大减少了收益法评估的大量重复工作。

（三）国内部分先进省市

虽然收益法引入中国的时间较短，但由于研究起点高，我国理论体系较为成熟完善，并不比国外发达国家落后。但是在收益法的实践方面，由于受房地产市场的发展变化以及社会经济各方面因素的影响，纯收益及资本化率的确定相当困难，我国收益法实践落后于国外发达国家。在存量房评估征税方面，南京市地税局和北京市地税局在收益法批量评税方面的做法比较出色。

南京市地税局在收益法批量评税工作中坚持以简驭繁的原则，运用市场法估价的思路改造收益法，采用“分区+基准价格”的模式，基准价格的求取方法是：通过在分区中设定某一类收益类房地产作为原始样本商业用房，根据掌握的商业用房客观的收益数据，按收益法的一般估价方法求取分区的基准价格。这种在每一个分区内设定房地产样本的方法，实质上是在忽略影响房地产价值的个别因素的基础上，为每个分区的某类商业房地产求取出一个标准价格，这样就减少了大量的重复工作，为批量评税处理提供了可能。

北京市地税局在收益法批量评税试点过程中，在求取分区分类房地产基准收益价值时，充分考虑了个案收益影响因素和综合运营费用率标准的确定。一方面，通过统计技术对影响案例的个性因素与交易价格进行相关性分析，确定影响收益的主要因素及各因素的影响程度。在进行准确性与可行性的认定后，形成个案收益影响因素修正系数表。另一方面，进行广泛的市场调查，结合专家经验，确定不同用途的房地产运营费用率标准。在批量评税分区内，针对不同的具有代表性的商业房地产构筑了相应的收益法批量评税模型。

四、在内蒙古自治区存量房评估征税工作中应用收益法的建议

应用收益法评估商业用房是存量房评估征税工作发展的必然趋势。如何更好地借鉴国内外评估征税经验，推动内蒙古自治区存量房评估征税工作进一步发展，是一个极具现实意义的课题。笔者认为，在内蒙古自治区存量房评估征税工作中应用收益法，应当注意以下几个问题：

第一，应用收益法评估征税要融合市场比较法的思路。批量评估是评估征税工作与社会化房地产评估的重要区别点，建议参照香港差饷评估的做法，借鉴市场比较法的思路，将类似收益房地产划分为一类，建立标准化样本，可以大大减少评估中的大量重复工作，降低评估成本。

第二，折现率的选择必须充分考虑各种实际情况。目前国内其他省区在收益法选取折现率时，往往将银行利率（认定为安全利率）加一个风险调整值作为折现率，做法过于简单，没有考虑不同类型、不同地区、不同时期、不同抵押贷款模式的房产有不同的折现率。建议参照美国房地产评估中的做法，从多方位、多角度考虑，计算出合理的综合资本化率作为折现率。

第三，对纯收益的计算应当尽量精确。目前国内其他省区对房地产收益额的确定往往是直接计算，这种做法不够科学。笔者建议，在确定某房地产收益时，不仅要以类似房地产的收益作参考，同时也要充分研判市场走势，充分结合房地产交易市场大背景，以便更精确的确定纯收益，减少误差。此外，要尽量剔除参考案例特殊因素的影响，进而取得正常市场条件下的房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的纯收益值。利用这种纯收益值评估的结果才够精确，才能更好地维护征纳双方的利益。

总之，存量房评估征税工作是一项极具特殊性的税务工作，它在工作思路、工作方法和工作难度等方面与以往的税务工作有着明显的区别。它是一项长期性、复杂性、探索性的重要工作，需要各级税务人员数年如一日地艰辛付出。在房地产税制改革日益深化和房地产税即将立法开征的今天，如何更妥当地利用好房地产估价技术，进一步做好内蒙古自治区存量房评估征税工作，需要各级税务干部在工作中结合实践作进一步思考。

参考文献：

［1］韦江江.促进西部地区存量房市场健康发展研究.广西大学，2012-06-01.

［2］高扬.GH公司存量房交易税收征管系统设计与实施研究.吉林大学，2013-10-01.

［3］魏明智.我国房地产行业私募股权投资基金发展研究.西南财经大学，2012-04-01.

作者单位：（内蒙古日报社）